10月13日，北京土地市场推出一宗位于海淀北部地区西北旺镇亮甲店村村东的“限房价、竞地价”地块。其出让公告显示，此宗地块为R2二类居住用地，未来商品住房销售均价不超过58622元/平方米。
由于此前北京在相同区域推出了限价37800元/平方米的共有产权住房用地，两宗地块的价格差异，引发了各界对共有产权住房产权比例的关注。
根据9月30日实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，?共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。
由于针对这类共有产权住房的评估还没有进一步细则，因而仍具探索空间。相关专家认为，科学合理地制定产权比例、定价机制，有利于北京构建可持续的共有产权住房体系。
10月16日，北京市住建委称，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。
个人产权份额最低50%
所谓“限房价、竞地价”的地块，是指这宗地块将限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当企业竞买报价达到上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。开发商自持的商品住房面积，必须全部作为租赁住房，不得对外销售。自持商品住房面积以外，剩下的均为普通商品住房。
值得关注的是，在9月30日，北京市曾集中推出4宗共有产权住房用地。其中，海淀区的共有产权用地同样位于西北旺站亮甲店村村东，与上述“限房价、竞地价”地块属于同一区域。
根据挂牌公告，这宗18万多平方米建筑规模的地块，其居住建筑规模将全部建设共有产权住房，销售价格37800元/平方米（含全装修费用）。
根据北京市相关规定，50%是个人产权份额比例的“保底线”。共有产权住房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
因此，相同地段的两宗地块，3.8万元与5.8万元之间的价格差异，迅速引发了外界对于这宗地块产权份额比例分配的猜想。
根据北京共有产权住房的制度设计，产权比例设定的原则是“多出多得，少出少得”，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。共有产权住房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
但中原地产首席分析师张大伟认为，尽管两宗地块属于同地段，但二者在土地招拍挂时的销售限价并不能准确计算其产权比例。
他表示，一方面，北京市在评估确定了普通商品住房价格后，会在这个价格的基础上打九折，确定出计算产权比例的“分母”，同时还有个人比例分档就高原则等因素。另一方面，共有产权份额的比例确定，将以购房者申购时的周边普通商品住房的价格来为基准，这一价格与土地招拍挂时的限价相比，可能出现波动。
此前，北京首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园的摇号公告显示，该项目单套住房的购房人产权份额比例为50%，北京市朝阳区住房保障事务中心（政府产权份额代持机构）持有剩余50%份额。
定价机制或可调整
不仅是产权份额比例，由于尚未有相关细则出炉，共有产权住房的定价体系，在一些专家看来也需要更加细致的研究。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，共有产权住房的转让是有一定限制的，其和普通住房的本质区别就是通过减少流动性来换取购房成本的降低。
这一思路在北京共有产权住房的相关文件变动中体现得更加明显。9月20日公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，与此前的征求意见稿相比，删除了转让规定中的一条，即“共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分”。
这也就意味着，在《暂行办法》的有效期内，政府持有产权份额“暂时”不能出手，共有产权住房的“共有”性质无法转变为普通商品住房产权。不论是代持机构购买了个人部分的产权，还是个人将其产权份额转让，都只能面向下一个有共有产权住房资格的家庭。
在张大伟看来，这一改动使得共有产权住房的流动性进一步受限，流动性会影响其估值，因此，目前的定价体系或许存在商榷余地。他表示，商品住房的最高抵押率是70%，共有产权住房的定价基准，或者可以考虑这一数字。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷则认为，不论定价体系如何设定，考虑到北京的共有产权住房主要是为了解决住房“夹心层”的购房需求，因此管理部门一方面需要通过定价区分不同需求人群，使得共有产权房可以真正解决中等收入的城镇户籍无房家庭和以年轻人为主的“新市民”群体的住房需求，另一方面，也需要衡量居民购买力、政府收入、公共服务提供和城市运营之间的平衡问题。
本文来源：21世纪经济报道
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