楼市AB面:三四线熄火成交乏力 房企拿地仍乐观

10月楼市AB面： 三四线熄火整体成交乏力，房企拿地仍乐观

严查消费贷、限售升级扩围、限购限价不放松……今年的9、10月份，楼市遭遇了更为严厉的调控堵截，传统的“金九银十”不再。

10月，房地产市场在黄金周落入“冰点”，随后的二三周增长乏力，且前期成交火热的三四线城市也“熄了火”，全月成交或继续回落。在严厉的调控政策下，一些房企已经开始年底促销出货冲业绩了，部分区域市场出现了降价。

不过，整体而言，今年房企的日子还是过得不错，尤其是大型房企，万科前三季度的销售已经超过去年全年。销售飘红之下，房企的拿地和投资热情全年未减，一些房企的拿地金额创下了历史新高。

广州一家大型开发商人士指出，对于房企来说，今年大部分过得都不错。如果调控持续不变，考验将在明后年。

　整体成交乏力

10月26日，万科在新出炉的三季报中指出，下半年以来，全国商品住房销售进一步放缓。第三季度全国商品住宅销售面积同比下降1.7%，为2015年第二季度以来首次同比下跌，商品住宅销售金额同比仅增长1.3%。与此同时，部分省市继续加大调控力度，推出包括限售在内的各项政策以稳定市场，热点城市的新房供应与成交面积持续回落。

10月截至27日的楼市成交数据印证了万科的判断。10月首周，楼市传统“银十”成交大跌。根据中国指数研究院数据，一线城市创历史新低，同环比跌幅均超八成，二线城市同环比降幅则均超六成。三四线城市成交量亦全线回落，同比跌幅近七成。

黄金周楼市成交低迷有因可循。据中原地产发布的数据，2017年以来，有关房地产的政策已经发布接近180次，光是9月份，含央行等部门在内多达45个城市发布有关政策52次。

节后的第二周，各线城市成交量出现小幅环比回升。据克而瑞统计，第二周一线城市全线上涨，广州成交面积超20万平方米，上海环比涨幅最大；二线城市成交量环比均有所上扬，三四线城市成交量也涨多跌少。

进入第三周，楼市成交趋于平稳运行，各线城市成交环比均小幅波动，但同时，各线城市楼市情况出现分化。中国指数研究院数据显示，一线城市中，除北京成交量环比上涨30.12%外，其余城市均有回落，广州降幅达38.69%。二线城市成交量环比涨多跌少，同比仍下降6.5%。

一线以深圳楼市为例，Q房网数据显示，经历了黄金周的低谷，新房住宅量跌价涨，10月前三周，新房累计备案2032套，上个月则为2728套。而二手住宅过户量虽然恢复至年内中高位水平，但由于月初数据缺失一周，月度数据难逃回落。

从克而瑞监控的11个二线城市看，截至10月25日，10月累计成交4.7410万套商品房和商品住宅，9月同期成交量为5.2933万套，预计10月也将是环比回落。

值得关注的是，有别于一二线城市，前三个季度成交火热的三四线城市开始呈现出后劲不足的状态，第三周环比跌多涨少，安庆、江门、三明等市跌幅均超60%。

综合上述机构的数据，虽然10月第四周数据仍未出炉，但从前三周的表现来看，一二线和三四线成交全部回落，是大概率事件。

中金公司分析师张宇认为，一二线城市销售面积增速将于今年年末至明年年初反超三四线城市，并在明年持续优于三四线销售表现。

价格方面，张宇指出，9月70个大中城市中一线城市房价继8月首次出现环比下滑后再度下滑0.1%，同比涨幅收窄3.2个百分点至1.6%；二三线城市同比分别上涨5.5%和7.2%，相比8月分别为8.4%和8.2%的涨幅也下滑了。

在此基础上，10月份的房价数据环比也不大可能上涨。中金公司监控数据显示，10月前三周，样本城市累计销售面积同比下滑36%，销售均价同比上涨15%（9月分别为-23%和+16%），显示出10月的成交下滑，而价格平稳。

据21世纪经济报道记者调查，近期佛山、东莞甚至深圳、广州已经出现平价、低价出货现象，一些在售楼盘以低于前期售价的价格进行阶段促销。“很多上市公司到年底要冲业绩，尤其是合营公司，若一方有并表要求，就更会加快推盘、清货。”深圳一位大型开发商人士说。

　大型房企谨慎乐观

一面是市场成交的疲软，另一面是房企的销售和投资仍在高位。

今年截至目前，大部分房企的销售情况表现良好。中国指数研究院数据显示，2017年1-9月，碧桂园以4281.7亿元的销售额位居房企之首。万科以3961亿元紧随其后，二者均已超过2016年全年水平；保利、融创分列第三第四，也都超过了2000亿。

在市场下滑的7-9月，万科仍实现销售面积795.5万平方米，销售金额1189.2亿元，同比分别增长36.5%和63.3%。

万科董事会秘书朱旭表示，“行业调控的加码以及市场环境的变化都加速了行业的分化，在这种背景下，品牌房企的优势进一步体现。”

不仅是万科。从9月份数据来看，中指院监测的30家房企中，26家销售业绩实现同比稳步增长，其中碧桂园以475亿元的销售额位居榜首，融创以218%的增长率达到430.4亿元销售额，增长速度远超其他房企。

在手中有了足够现金流之后，大型房企今年的投资力度也在加大，力图在逆市中反周期操作。国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。

截至10月26日，全国已经有6个城市土地出让金达到千亿。北京为2030亿，杭州、南京、重庆、上海、苏州超过1000亿。超过500亿的城市达16个，均创造了同期历史最多。

中原地产研究中心统计显示，截至2017年9月，拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元，与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比，涨幅达到48%。

以万科为例，1-9月，万科累计新增143个项目，按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米，截至9月底，万科规划中项目的权益建筑面积约3907.3万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，上述50家房企已有26家房企拿地金额超过200亿元，2017年前9月拿地超过100亿元的企业有49家。2016年同期，超过100亿元的只有37家。

这种趋势到了10月依然未变。中国指数研究院数据显示，10月16-22日，其重点监测房企共拿地47宗，出让金额共303.81亿元，其中万科拿地五宗，拿地金额68.3亿元，碧桂园单独拿地5宗，拿地金额12.15亿元，此外还联合中南建设以14.27亿竞得南通1宗宅地。