网易房产讯 10月30日，广州迎来一波卖地潮。其中，南沙区东涌镇东深村有一宗2017NJY-9地块出让，这是东涌镇自2012年并入南沙以来的首宗公开出让宅地，也是今年9月南沙新区东涌分区控制性详细规划公式后的首次地块出让，象征着东涌镇新一轮楼市发展的起步。
该地块还未开拍，便引来9家房企报价。经历长达2小时、65轮的激烈竞拍，达到最高限制地价110922万元。最终被美的地产以总价11亿、竞配建面积450平拿下，折合楼面价11280元/平米。值得一提的是，这是美的地产首次进入广州市场。
根据出让规定，除建筑限高70米，需配建幼儿园、农贸（肉菜）市场、健身设施等社区生活服务配套外，地块无其它特别建设要求，属权限清晰和限制较少的“净地”。
地块周边近5年没有宅地公开出让记录，与之相邻的黄阁镇则是近两年南沙宅地出让的重心镇区，至今共出让5宗宅地和商住地。今年7月，方圆、万科分别以12.85亿元、18.49亿元的底价竞得黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块、黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块，楼面地价均为8120元/㎡。东涌镇东深村2017NJY-9地块的出让楼面地价与之相近。
方圆地产首席分析师邓浩志指出，南沙东涌地块楼面价仅1.1万/平，是今天成交单价最低的一个项目，但也是今天拍卖中不确定性最大的一个。其分析认为，相对较近的保利南沙城售价2万/平，东涌地块远离地铁站，周边一片荒芜，地块不但现状不好，而且发展前景相对暗淡，以后溢价空间恐也有限，唯一看点就是看擅长打造豪宅的美的如何开发。
地块现状：被村屋农田包围 环境相对规整
东涌镇东深村2017NJY-9地块位于南沙东涌镇鱼窝头片区内，地块东侧为同兴路，南侧邻近片区主干道鱼窝头大道，西侧为禾围新街及河涌，北侧被村屋和农田包围。地块整体被村屋及零散农田包围，但由于周边卫生整洁、村屋建设规整，并未造成脏乱差的环境。
鱼窝头片区现时功能划分清晰，地块东边为片区主要的生活聚集区，设有鱼窝头菜市场、鱼窝头医院、鱼窝头中小学等镇区生活设施。地块西边为鱼窝头制造业、工业聚集区；南北向则主要为农林用地。出让地块所处位置属于鱼窝头片区中心，居住氛围浓厚，坐享镇区成熟生活配套。
目前，地块现场无围蔽，且地面上无任何建筑物。地块除东北部有一草莓地在经营种植外，其余地方则是杂草丛生。据当地村民介绍，该地块空置多年，草莓地则由外村人承包经营。
配套：附近只有公交车站 商业配套档次低
目前2017NJY-9地块周边仅有公交途经，附近共有鱼窝头公交总站、鱼窝头大道站、鱼窝头社区中心站三个公交站点，七条公交路线，可抵达番禺市桥汽车站、东涌镇中心区、太石、万洲、南沙金洲商圈以及庆盛高铁站，但各班次发车时间大多相隔20-30分钟，等候时间偏长。
地块距离庆盛高铁站约4公里，现时庆盛高铁站已开通运营，庆盛地铁站处于工程验收阶段。周边居民前往市中心主要依靠公交接驳地铁，在黄阁汽车城或东涌站转乘地铁4号线，公共交通出行有一定的阻滞。
地块南侧毗邻鱼窝头大道，可接驳南沙大道、南二环高速，未来自驾出行较为便捷。另外，按规划文件，地块西侧将规划建设40米的次干道，贯通东涌镇励业路、鱼窝头大道、鱼窝头二路、鱼窝头三路、鱼窝头四路、鱼窝头五路等多条主次干道，未来将大大缩短地块与东涌镇中心的距离。
商业配套方面，现时地块周边以镇区配套为主，虽档次偏低，但各类配套齐全。鱼窝头大道沿线布局了多家大型食肆、酒店、银行以及鱼窝头体育文化中心、鱼窝头墟场。地块东边则以中小学、鱼窝头医院等公建配套为主。大型购物商场则集中在3.5公里外的东涌镇中心，如当地村民熟悉的天汇百汇、美顺假日广场、大润发。
周边楼盘情况：二手盘较少 均价1.2-1.8万/平
2017NJY-9地块属南沙东涌镇板块，镇区内近5年无宅地公开出让，周边成型的二手楼盘较少，且二手房交易并不活跃。现时，周边只有锦绣新城、万兴花园、名苑别墅、东涌名苑、东深苑5个楼盘有放盘。
据广州中原研究发展部实地调研，现时位于东涌镇中心的二手电梯楼售价普遍处于1.0-1.6万元/㎡之间，售价相对高些的为名苑别墅，售价为1.2-1.85万元/㎡。区域最大的小区锦绣新城亦少有放盘，现时二期南区71方两房售价约110万元，租金1700元/月。而距离地块最近的只有东深苑有放盘，该小区目前售价仅5500-6500元/㎡，属区域低洼区。
近年，东涌镇的买家和租户主要以镇区教职工、周边园区高管为主，外来客户并不多。
广州中原研究发展部认为，2地块所处的鱼窝头社区规划为东涌镇两大居住板块之一，是未来庆盛自贸区发展核、万洲产业片区就业人士的居住首选，加之地块周边无特别资源景观，更适宜打造为16-20层的低密度刚需楼盘。
本文来源：网易房产
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