广州租房人均不得低于5平方米 长租公寓兴起

万科泊寓棠下店有公共健身区域。陈白帆摄

龙湖“冠寓”面积不大，也有私密空间。刘丽琴摄

碧桂园长租公寓桐花寓。王荔珏摄

伴随长租公寓兴起 广州住房租赁市场将发生新变化

10月30日，广州一连出台3份有关房屋租赁的文件，从多角度规范房屋租赁市场。其中。《广州市房屋租赁合同网上备案规则》(以下简称《规则》)开启租赁合同线上备案模式；《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》(以下简称《通知》)首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米；《广州市住房租赁合同》(以下简称《合同》)示范文本让租房签约有范本可依。

记者发现，在三份有关房屋租赁文件中，除了开启租赁合同线上备案模式让租赁更便利、首推“住房租赁合同网签范本”更维护租赁双方的利益外，最大的亮点还体现在《通知》上。

具体而言，《通知》首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米，同时还明确个人改造住房租赁的标准：单套住房改造不得加建厨房、卫生间的规定，以规范性文件的形式明确禁止“房中房”。《通知》还明确单位宿舍、住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓的租赁住房的标准，人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定。合理引导、鼓励宿舍型租赁住房的发展，禁止经营“胶囊公寓”。

单间和一房一厅少

呈供不应求

对广州楼市来说，租房市场在一系列政策的推动下，发展前景备受关注。目前，市民的租赁需求也不尽相同。来自合富大数据的统计显示，2017年第三季度，以两房户型最受欢迎，成交占比约38%，套均租金约3553元/月。同时，也有32%的租客倾向租住三房户型，而三房户型的套均租金约4590元/月，租客多以合租形式减轻租金负担。

当下，尽管市场对单间和一房一厅等小户型的需求较大，但受限于待租房源数量增量赶不上需求增加的速度，导致小户型在2017年第三季度的租房市场所占份额仅维持在25%左右，而目前单间和一房一厅等小户型的套均租金约3006元/月。

广州中原企业传讯部相关人士表示，广州租赁市场存在着主体性“刚需”、社群聚居等特色，例如商业林立的写字楼周边的住宅，一般为白领租住居多；淘金板块一带则是中东经商人士的聚居地；欧美来粤人士大多会选择在天河珠江新城一带居住。

业界指出，伴随着长租公寓的兴起，料广州的住房租赁市场将发生一系列的新变化，将提升都市年轻人的生活品质，让年轻人在都市“石屎森林”中找到自己温暖便捷的家。

万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者，品牌房企纷纷开始布局长租公寓。根据《21CBR》的不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近三分之一已经进入长租公寓领域。更有消息称，目前万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立的上市计划。

前景分析

大鸡也食细米

争夺万亿市场

据最新的数据显示，至2030年，中国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。在接下来的城市化进程中，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，给一二线城市提供增量租赁人口。同时，房屋租金也将随可支配收入及CPI的增长而上升，也就是说，住房租赁市场这片“蓝海”已经全面开启。据记者不完全统计，目前已至少有近50个城市出台住房租赁政策，阿里巴巴、京东、网易等互联网巨头也参与进来。而“春江水暖鸭先知”的房企，已经全面布局长租公寓市场，长租公寓成为房企进入租赁市场的风口，很多开发商摇身一变，成为“包租公”。

方圆地产首席市场分析师邓浩志分析，全自持项目有三种出路：一是开发公寓持有经营，或长租或短租；二是以租代售，一次性卖长期使用权；三是项目证券化卖给小投资者。但如何盈利是摆在房企面前的难题。开发商对于自持物业的运营，可以以信托方式将住宅做成金融产品，实行资产证券化，REITs俗称“房地产信托投资基金”，其收益主要来源于租金收入和房地产升值，长期回报率较高。保利夺得国内首单租赁住房REITs，对房地产租赁住宅市场发展意义重大。