建行理财重启房地产业务：重点布局“按揭过桥”

本报记者 杨晓宴 上海报道

21世纪经济报道记者从消息人士处独家获悉，建设银行资管部近期正重启暂停近一年的房地产相关业务，并下发通知明确了合规的房地产理财业务范围，重点布局“住房去库存”类项目和租赁房项目。

9月中旬，亦有城商行人士与21世纪经济报道记者交流时表示，“房地产依然有机会”，行内正研究此前一度被紧缩的房地产相关业务。

今年银行房地产开发贷有所回暖，其中不乏强监管下开发商在银行表外融资“回表”的现象。不过，目前看来，银行仍有房地产细分市场的投资机会。

何来重启？

时间倒回2016年10月。彼时，全国正对房地产相关融资（无论是从对公到零售，还是从发债到贷款到新金融借贷）发起全面的整顿和清理。

银监会2016年三季度经济金融形势分析会明确指出，要加强理财资金投资管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

据21世纪经济报道记者从多名银行人士处了解，此后的很长时间里，银行理财投资房地产领域，均严格参照表内贷款进行。“这就是我们对于 违规流入房地产 落实到实处的理解，就是全部按照贷款来。”某股份行资管部人士表示。

此外，前述股份行资管部人士也表示，一直以来，银行理财流入房地产的资金规模也受到监管监测，不排除房地产投资占比较高的银行会受到监管指导。

也正是在此背景下，建行此次重启房地产理财业务，将“合规”放到了首位。21世纪经济报道记者从相关人士处获悉，十一长假前后，建行以短信信息的形式通知，近期开办暂停近一年的房地产业务，特别提及“除土地前端融资以外的业务”，并拟成立房地产项目组，准备新产品相关政策及管理办法事宜。

从近期建行下发的通知来看，仍是强调了资金对接房地产的合规性，具体要求包括：严禁用于缴付土地竞买保证金、定价和土地出让金；严禁为“四证不全”的房地产开放项目提供融资；并购类理财融资业务应重点关注，防止理财资金违规流入房地产。

青睐“住房去库存”项目

在明确开展业务品种中，建行此次对“住房去库存”类项目尤为青睐，额度不占用房地产企业在建行的信用授信额度。另外，租赁房也是大力推进的细分领域。

所谓“住房去库存”类理财业务，是指用理财资金对接该行待放款环节的个人按揭贷款，作为短期过桥资金提供给房地产开发商，并由按揭发放银行后续提供安排放款实现理财资金退出。

其背景是，一方面，房地产融资“紧箍咒”下，房企今年现金回流压力较大。在住宅销售完成前提下，付款环节不落地，财务报表承压；另一方面，银行按揭贷款额度较需求紧张，放款速度放缓，商业贷款从批复到放款可达3月，公积金贷款可达半年。

据21世纪经济报道记者了解，开发商的此类资金需求，市场上已经有包括央企、国企和信托在内的多种资方介入，过桥资金利率可高达10%以上。

而在租赁房方面，包括建行在内的多家银行也在短短一个月内频频出手。

11月3日，建行深圳分行与11家开发商以及11家企业签署合作协议，针对机构房东和租客分别推出了相关融资产品。建行相关人士介绍称，目前已经创新开发20项住房租赁金融产品。

10月底，中信银行和碧桂园合作成立长租住宅保障性基金，用于长租住宅的开发建设、投资孵化、持有运营和后期退出。

据东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7万人，整体市场规模将达到4.2万亿元。从目前的市场格局来看，具有综合服务能力的银行围绕租赁房项目，利用表内外资金放款能够带来的综合收益颇具前景。

除了租赁房及“过桥按揭”外，建行理财此番重启房地产业务，对于几大业务均明确实行名单制，从客户和区域两个维度执行严格准入的政策，风控从严。针对业务品种包括房地产开发贷款替代类，房地产企业并购类，房地产企业债券投资中的中低信用评级和低流动性债券，商业地产类和Reits业务等。