调控深水区另一面：楼市去化周期仍处低位

随着调控步入深水区，供求关系博弈更加微妙。

据易居研究院统计，2017年10月，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月，该数值和9月份10.8个月持平。不过，目前存销比在低位的基础上，正呈现出震荡上行态势。

分城市来看，2017年10月，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月份11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有所反弹。该机构指出，观察近期这三类城市的存销比数据，从纵向看，基本上都呈现在低位水平上微小反弹的态势；而横向看，一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。

融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。”孙宏斌认为，政府限价极大影响了购房者的购买预期。而预期变化令房地产市场出现下行趋势。

易居研究院统计显示，2017年10月，80个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。总体上看，10月份房企推盘节奏有所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然较严厉，且超乎预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若预售证管控继续严厉，那么部分城市库存不足的现状很难在短期内得到改变。当然类似政策也会倒逼房企主动调低预售申报价格。

尽管市场出现下行趋势，但从库存规模以及土地储备来看，楼市仍处低位。这意味着，尽管短期内预期发生改变，但未来供求关系仍然紧张。

截至2017年10月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%。观察历史数据，2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性下跌态势，体现近三年全国去库存取得较好效果。当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平。

土地市场代表未来楼市供应量。尽管今年以来，国土部在督促各省市加快供地，但整体土地储备仍然处于较低状态。前述机构发布的报告显示，部分热点城市当前供地和拿地都较活跃，带来土地储备规模的上升。但当前50城6.6亿平方米规模的土储依然偏低，大体相当于2015年6月份的水平。截至2017年10月，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米，环比增长3%，同比增长15%。其中一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179万、45391万和15457万平方米，环比增幅分别为9%、0和10%，同比增幅分别为6%、9%和38%。

严跃进认为，对于一线城市来说，过去35个月中土地储备规模始终保持同比下跌态势。而在今年10月份首次出现同比正增长。该数据的信号意义在于，一线城市近期持续供地，释放了积极的效应，这有助于2018年形成相对充裕的房源。而对二线城市来说，土地储备同比增幅曲线抬头更早，目前已出现连续11个月的同比正增长现象，这和二线城市此前楼市较为火热有关。三线城市当前已保持连续16个月的同比正增长现象，三线城市房屋销售市场表现不错，直接带来地方政府积极供地和房企积极拿地。

旭辉董事长林中在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上表示，预计未来五到十五年，“房住不炒、脱虚入实”的政策方针不会改变，行政调控与宏观调控将混搭进行。这将让房地产业进入新一轮长周期，即平稳增长周期。