楼市大戏：广州中心区其实不缺地

三元里-新市-石井：10年少见一手楼

华盛物流地块规模不大，楼面地价达到3.3万元/平方米

作为白云传统老区——三元里-新市-石井一带，已经近十年少见一手楼盘入市，这种状况在未来两三年或将彻底改变。

终于轮到白云传统老区出风头了

传统的白云老区当仁不让为新市商圈以及由此辐射出去的、与荔湾区紧密相连的同德围-罗冲围以及与越秀区相连的三元里一带。然而近十年来，这一带基本没有一手住宅在售。保利紫薇花园、白云高尔夫花园以及越秀城建在同德围的一系列二手社区，十年如一日地成为该板块最受欢迎的名牌大盘，也是居住在这里的人们，想要升级居住环境为数不多的几个选择。

由于少有一手楼盘补充市场，白云区楼市的风头，除了环境宜居、楼盘养眼的白云新城，便是高端项目云集的广州大道北板块，三元里-新市-石井一带虽然居住人口密集、配套也算成熟，但少有市政利好惠及，鱼龙混杂、通勤性差的劣势明显存在。

45万㎡旧改地，释放大量购买力

今年，白云区是广州市土地拍卖市场上的大热门。

今年白云区已出让3幅地块，本月28日还有一幅地块将挂牌出让。这4块商住用地均属于“三旧”改造用地，体量较大。

从土地所在板块来看，这4块用地比较分散，有3块位于新市-石井板块，一块位于嘉禾板块。

从土地出让进度来看，新市-石井板块的旧改推进力量不容忽视。计划在本月底出让的羽绒厂地块规模最大，位于石井片区；新市片区两块较小型地块已经于今年年初成功出让，分别为万科竞得的鱼苗场地块和金地竞得的华盛物流地块。

从未来的旧改推进速度来看，新市-石井，加上三元里，这三个片区相连，可望连片开放，未来两三年，这一带还有大量潜在旧改用地。羊城晚报记者根据广州市国规委官网发布的周边区域控制规划深化公示统计发现，列入旧改供应计划的，还有超过10万平方米的白云区商业储运公司地块以及超7万平方米的三元里致美斋厂地块。加上今年出让的地块，近两三年内该板块可释放的土地面积超过45万平方米。要知道，就算是“当家花旦”的华美牛奶厂，整个板块的用地面积也不过是53万平方米。

值得注意的是，这一带由于极少一手住宅在售，因此存在大量潜在购买力。

仅一盘在售，单价“4万+”

目前这一带的旧改项目多以旧厂改造为主，推进难度低，效率较高。

而从板块的先天条件来看，地块均属于“碎片式”布局，与广钢新城、广纸新城等成片大规模旧改有别，其周边仍然夹杂着工业园、厂房、城中村等不尽如人意的环境，理论上高端盘的支撑不足。然而令人意外的是，已拍出的地块楼面地价并不低：华盛物流地块地价约为3.3万元/平方米、鱼苗场地块地价接近3万元/平方米。

从当下的市场供应来看，目前该板块仅有一盘在售——保利华润紫云，该盘的前身为“打头阵”的穗花水泥厂地块，同样是旧改项目，于2016年12月31日开盘，目前单价为4.2万-4.6万元/平方米。再远一些就是白云新城，白云新城早已没有“5万字头”的楼盘，单价最高的珠江岭南苑已达“9万+”，尚未报价的新盘有首开龙湖·天奕、新世界·云逸

中心区不缺楼市大戏 下黄埔长岭居：一手楼主流价“2万+”

长岭居板块一手住宅成交不俗

近两年，黄埔区长岭居板块屡屡成为广州土地拍卖市场上的热点。

去年8月，中冶以楼面价约2.7万元/平方米夺得长岭居CPPQ-A2-1地块。今年4月，万科以12.22亿元加上55%的自持比例，拿下长岭居YH-A4-3宅地，楼面价接近2万元/平方米。今年10月，实地以底价17.7亿元拿下长岭居YH-K2-4宅地，折合楼面价约1.2万元/平方米。

地价逐步走低，板块价值下降？

这3块地同位于长岭居板块，楼面地价逐步走低，为什么？虽然这3块地同位于永顺大道附近，但由于永顺大道很长，3块地之间的距离不算很近。

中冶地块位于保利越秀·岭南林语附近，距离在建的地铁21号线长平站约1.3公里，属于可以步行到达的范围，未来21号线可在员村站换乘地铁5号线，从这里出发不到一个小时可以到达珠江新城。

万科地块在万科山景城附近，距离中冶地块两三公里，要搭地铁必须换乘公交车。实地地块还要再往东走，从永顺大道转入永和大道约走2公里，中途还要穿越一个隧道，过了这个隧道，道路两旁的楼盘少了很多。而且万科、实地地块在配建、自持等方面的条件，也明显比中冶地块要严苛。所以，3块地的楼面地价逐步走低，并不能说是由于长岭居的热度在下降，而是由于地块本身存在较大的差异。

一手主流楼价“2万+”

目前长岭居板块有5个在售楼盘：实地常春藤、万科里享家、万科山景城、金融街·融穗御府和珠江嘉园，在售货量主要集中在前两个楼盘里。

万科里享家是目前长岭居板块最东、也是距离市中心区最远的楼盘之一，邻近增城，现正主推北区75-115平方米的两房至四房，售价为2.1万元/平方米起。附近的珠江嘉园是长岭居板块比较早期的楼盘，目前可选户型不多，带装修售价约2万元/平方米。

从万科里享家出发，沿主干道永顺大道往西走（即往市中心区方向）大约2公里，再转入永和大道一两公里处，就是实地常春藤，是长岭居板块在售楼盘中距离主干道——永顺大道较远的楼盘，目前在售D4栋主力户型为83-105平方米的三房，售价为2.3万-2.4万元/平方米。该楼盘9月23日曾推出D3栋，当时售价为2.1万-2.2万元/平方米。今年10月实地新拍下地块中的中小学用地动工，规划建设由市二中管理的新学校，当时实地常春藤还传出过2.6万元/平方米的“吹风价”。

二手楼价看齐一手价

近两年，长岭居板块整体楼价呈现上涨趋势：去年是“1万字头”；今年主流售价为“2万字头”，个别楼盘售价突破3万元/平方米。

从实地常春藤往南回到永顺大道，再往市中心区方向走大约2公里便是万科山景城，该盘目前主推92-112平方米的三房和四房尾货，带装修均价约2.4万元/平方米，万科今年拿下的新地块将作为万科山景城的后续发展用地。

金融街·融穗御府的尾货售价约为3万元/平方米（带装修），是长岭居目前卖得最贵的楼盘。

二手市场方面，目前只有奥园春晓和保利越秀·岭南林语两个二手楼盘，这两个项目距离地铁站较近，目前放盘的二手盘源不多，主力户型为两房至四房，售价为2.1万-2.9万元/平方米，别墅单位的报价更高。洋房租赁价大约为30元/平方米·月。

明年售价或会更高

中冶地块所建项目已被命名为中冶名辉·逸璟台，已经正式动工，规划建设33层的高层洋房和多栋类别墅单位，具体推出时间待定。由于该项目的楼面地价约2.7万元/平方米，专家预计3.5万元/平方米可能是其保本价，未来售价可能会达到“4万字头”。

明年，实地常春藤、万科山景城（新地块上建设的新单位）与中冶名辉·逸璟台将成为长岭居板块新的供应主力，加上原有项目的部分后续供应，一手住宅供应量依然较为充足。

广州中原研究发展部认为，作为规划中的“高端居住区”，长岭居板块的价值从近年土地、住宅市场均得到充分的体现，随着新拍地块项目相继入市，预期未来的板块价值将会进一步提高。

广纸新城： “4万+”已算优惠价

广纸新城在售产品以刚需户型为主

楼市热门板块广纸新城仍在持续推地，近两年成交的热门地块有两宗：江燕路万宝冰箱厂地块楼面地价约4.26万元/平方米；石岗路AH051028地块楼面地价约5.54万元/平方米。

目前地块周边在售的一手项目主要有4个，售价普遍为“5万+”。

冰箱厂地块或建联排别墅

江燕路万宝冰箱厂地块于去年11月出让，最终由中冶置业夺得，扣除3.38万平方米的配建面积，楼面地价约4.26万元/平方米。中原地产项目部总经理黄韬当时表示，该地块最大的优势是位置好，未来肯定要打造高端住宅才能回本。

今年7月，该地块规划进行公示：由730套保障房和10栋（A3-A10、A14、A15）低层住宅组成，还有幼儿园、文化站、独栋商铺等配建，低层住宅共有41套，单位面积约214平方米。业内人士预计，如无意外，这样的配置将是联排别墅产品，预计未来售价达6万-7万元/平方米。

石岗路AH051028地块于今年3月被时代地产夺得，剔除配建面积后，实际楼面地价约5.54万元/平方米。该地块紧邻金融街融御，优势是一线临江，业内预计该盘同样会走高端路线。

4.7万元/平方米已算优惠价

从地理位置上看，石岗路地块邻近金融街融御和雅居乐海珠小雅两个在售楼盘，万宝冰箱厂地块距离越秀星汇海珠湾和绿地越秀海玥两盘更近。

4个在售楼盘中，金融街融御有江景资源，定位最高，故其整体售价也高，目前报价约6万元/平方米（带豪装）。另外3个楼盘的定位更偏向于刚需或刚改买家，在售或即将推售的产品有不少是70-110平方米的两房和三房，均为紧凑户型设计，目前这些楼盘的现场报价基本都是“5万+”。

年底，也有楼盘推出一些特价单位，比如星汇海珠湾，近期部分成交单位的价格是4.7万元/平方米。

广纸新城整体比较成熟，二手楼市成交活跃，综合素质较高的，如光大花园、保利花园、保利百合花园、雅致花园等楼盘，目前楼梯楼二手价约3.5万元/平方米，电梯楼二手价普遍超过4万元/平方米。楼龄超过20年的大院物业，如广纸社区、石岗路大院等，二手价为2万-3万元/平方米不等。

广钢新城：一手价约5万元/平方米

广钢北区聚集了多家实力房企开发的项目

近两年，广钢新城热度不减，从去年11月至今，广钢新城又成交了4宗地块，分别为保利和绿城两家房企斩获（详见附表）。如今，这些新地块周边的一手楼价 约5万元/平方米。

广钢南区：两个新盘陆续上市

上述4宗用地全部位于广钢新城中央公园以南（即南区地块），其中有3宗用地被保利竞得，并以4.16万元/平方米刷新了广钢新城楼面地价新纪录。相对于广钢北区，南区尚处于新兴开发阶段，还有多宗用地可供出让。目前，南区亮相的楼盘只有两个。

其中，葛洲坝紫郡府近日开盘，首期主力户型是104平方米的三房和126-143平方米的四房，南北向设计，主流售价为4.3万-4.8万元/平方米（含葛洲坝豪华版装修）。

保利和光晨樾当年的楼面地价约1.9万元/平方米，首期将推约130平方米、约140平方米的纯复式以及106-127平方米的平层三房单位，售楼部目前的报价是：平层单位4.5万-5万元/平方米；复式单位5万-5.5万元/平方米。

广钢北区：售价约5万元/㎡

目前，广钢新城主要在售楼盘集中在北区（即中央公园以北），开发商实力相当，楼盘定位有所不同。

金融街融穗华府主要面向刚需买家，产品以70-90多平方米的紧凑型两房和三房为主，属于广钢新城的“上车盘”。

珠江金茂府定位相对高端，室内装修以“科技”为主题，主力户型为109-160多平方米的三房及四房。

而广钢新城第一个面市的项目、体量最大的中海花湾壹号，整体产品线丰富，包括七八十平方米的实用户型到140多平方米的舒适四房，近期推出的A3栋也有不少78-120平方米的两房及三房。

眼下，广钢新城楼盘的主流售价约5万元/平方米。珠江金茂府和保利海德公馆尾货的售价相对较高，都超过了5万元/平方米。