楼市2017抬高“限”的调控门槛打开“保”的改革之窗
⊙记者 张良 ○编辑 全泽源
狂飙突进的中国楼市，终于在2017年被调控之手有效平抑。站在2017年年末回眸，调控措施的层峦叠嶂，房企的加速分野，库存的全面消化，租赁市场的迅速走红，交汇如画，历历分明。
调控层层加码意在降杠杆防风险，因城施策旨在精准去库存，行业分化显著提升集中度，租购并举则开启了中国住房制度第二次改革。概而言之，2017年的楼市，是降杠杆之年、去库存之年、集中度提升之年、租购并举之年。
2018年房地产市场将有哪些看点？中央经济工作会议已经定调。会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
住建部部长王蒙徽12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
降杠杆之年
2017年楼市的一大特征是降低杠杆率。
地王频出的2016年，从开发商到买房者，都动用各种手段加杠杆买地买房，房地产的金融属性远超民生属性。到了2017年，国家从多个维度有层次地给楼市降杠杆。
首先，多渠道严控房企再融资行为，比如房企发行公司债被严格控制，截至目前，2017年房企公司债规模已从去年的8000亿降至709亿元，开发贷更成为监管部门重点排查对象。其次，在限购基础上，热点城市全面上调房贷利率，且放款速度明显放缓，随着限贷扩容升级，首付的比例不断上调，一些楼盘甚至要求“全部现金付款”，至于“首付贷”，更是被监管部门严打。
克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，房地产市场去杠杆加快推进，首付贷成为重点监管对象，广州更是全面叫停金额超过100万元或者期限超过10年的消费贷。
有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点：两个自然人合伙买房的不批贷款，征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款，个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高，银行统一贷款利率上浮15%，所有这些限制都指向去杠杆。
易居研究院研究员王梦雯指出，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度达到44.1%，是近6年来最高位。2017年一季度，该指标开始小幅回落，至今年三季度已降至37.8%，个人购房杠杆步入下行通道。
链家最新发布的报告则表示，2017年在大范围提高购房首付比例的情况下，全国交易杠杆率预计降至31.8%，比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%。
去库存之年
2017年楼市去杠杆是由核心城市逐步往外扩容的，这就产生了外溢效应，客观上有利于推动外围城市迅速去库存。
2017年贯彻的是“分类调控、因城施策”，在热点一二线城市开启限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”，而在大部分三四线城市仍旧采取各类措施加快去库存。从去库存实施效果看，全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。
记者今年实地调研了嘉兴、芜湖、溧阳等城市。整体而言，上述城市的一手房销售火爆程度远超二手房，土拍市场也较为红火。其中，溧阳市区商品房库存去化周期已低于6个月。
去库存之年，让那些在三四线乃至五线城市有大量楼盘的房企大为受益。碧桂园是典型案例，这家巨头2017年全年销售额突破5000亿元，超越恒大与万科。
链家最新发布的报告预计，2017年新建商品住宅销售面积将达13.9亿平方米，略高于去年水平。新房成交主要来自众多三四线城市销售的增长。比如，汕头今年前10月新房销售量同比增长109%。该报告认为，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。
安信证券首席经济学家高善文也认为，房地产市场去库存已经取得显著进展。
集中度提升之年
整体而言，2017年全年新房成交金额将比去年略有增长，但房企分化非常明显，行业集中度在迅速提升。
首先是销售层面的集中度提升。2016年，房企顶级俱乐部的门槛是3000亿元，今年则已升至5000亿元，碧桂园、万科、恒大将晋身其间。此外，千亿俱乐部大幅扩容。克而瑞研究中心统计数据显示，截至11月底，全国已有14家房企销售突破千亿元，2017年全年销售超过千亿元的房企有望达到16至18家。另一个极端则是，越来越多小房企陷入“揭不开锅”的困境。记者11月调研溧阳楼市时，当地一家小房企就准备关门转行。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，2016年，全国前23强房企销售额合计为3.15万亿元，占市场份额的26.8%。今年上半年其市场占有率上升到36.3%，预计到2020年全国前23强房企的市场份额会达到50%，百强房企则可能占据80%的市场份额。
其次，拿地也集中在大中型房企手中。东北证券的研报显示，今年前三季度，全国前30强房企新增土地价值总额达到21653亿元，新增土地总建面达到52307万平方米，均已超过去年全年水平。前三强房企新增土地价值占前30强房企的30%，前五强达到前30强房企的44%。由于对开发商的融资渠道收紧以及严控开发贷，那些缺乏资金实力的小房企已经被挡在土拍市场大门之外。这既抑制了土地市场炒作，也有利于提升住房品质。
第三，房企融资能力也出现分化。资金更多流向优势龙头房企。比如，恒大地产2017年合计股权融资达1300亿元。
租购并举之年
2017年楼市还有个绕不开的关键词，那就是“租购并举”。从顶层设计发布到各地陆续出台文件，再到各大房企纷纷试水租赁市场，住房租赁热度急剧升温。
先看政策层面。5月19日，住建部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》；7月20日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月28日，国土部、住建部决定，在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央经济工作会议再度强调，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
再看地方的态度与行动。目前，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，并加速租赁土地供应。比如，上海计划在“十三五”期间供应租赁住房约70万套。广州未来五年计划供应15万套租赁住房。杭州则提出未来三年新增租赁住房总量占新增商品房总量的30%。
“租购并举在今年被重点提及，有着深刻的背景。自1998年开启住房制度改革以来，全国共销售了153亿平方米的商品房，房地产开发投资累计超过84万亿元，城镇居民人均住房建筑面积已达36平方米。有了足够的存量，才有相当体量的商品房可供租赁，从而实现租购并举的目标。”中城投资董事长路林对上证报记者说。在他看来，租购并举，是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措，是又一次住房制度改革。
本文来源：上海证券报·中国证券网
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