广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

（原标题：中心区现楼 放着也涨价 尾货单价4万-8万）

老城区在售现楼多数是单体楼

静静地放着，楼价已经涨了不少

GET重点！ 中心区现楼尾货这样选

对于涨价，楼市里有两种对比鲜明的态度——在外围板块，一些新盘售楼部里人挤人，开发商高调宣称马上要回收折扣、要涨价几个点；但在中心区，不少现楼售楼部里只有一两个销售人员，涨价涨得悄无声息，街坊过去一问，才发现尾货的价格又涨了。

羊城晚报记者近日跟随一些打算在中心区置业的看楼者，走访了中心区多个现楼楼盘，发现目前越秀区一手尾货的整体售价较高，6万元/平方米已是“最低价”；而在天河和荔湾等中心区，就还能找到一些4万多元/平方米的现楼。

A单价6万元是越秀区最低价

随着孩子渐渐长大，现居番禺区的麦先生打算在中心区新买一套房，想着春节前楼盘的尾货可能会有一些促销，所以这一周都奔走在中心区看房的路上。没想到，看了一个星期，他仍一无所获，因为房价已远超他的预期。

麦先生看的第一个楼盘是东风东路的翰林尚品。“这里的户型都很小，最小的40多平方米，售价8万多元/平方米，实在惊人。”麦先生说，“一套小单位，一家人住不合适；只是要个学位，总价要三四百万元，而且这里的租金回报也不算高，实在想不到还有什么要买的理由。”

“文德先生那里，一排像宿舍设计的小单位，价格也要7万多元/平方米；东山一品的房子看起来不错，但售价要8万元/平方米左右；最便宜的是大新印记，6万元/平方米。”随着这些天看的楼盘越来越多，麦先生对老城区尾货的售价，已经见怪不怪了。

据了解，大新路上的大新印记是用地“年龄”已经超过20年的项目，在售还有几套三房单位，售楼部报价为6万元/平方米。“你们不用再比较了，这是越秀区的最低价，没有哪个盘的价格比我们的低”，销售人员说，“我们对口的小学不是省一级，所以才会这么便宜。”按照近一两年的招生路段，该盘的对口小学是满族小学。

B天河荔湾尾货单价4万元起

相对于越秀区6万元/平方米以上的尾货售价，天河、荔湾、白云等中心区内，还有一些4万多元/平方米的尾货可选。

天河区中山大道上的宝兴翠园，目前还有几套低楼层尾货在售，价格为4.3万元/平方米，销售人员称：“这里未来有地铁13号线珠村站，这已经是良心价了，你们看旁边盈彩美居的二手价也要4万多元/平方米。”不过，旁边广州链家的经纪就认为，盈彩美居社区大环境好，宝兴翠园只有两栋楼，没有什么配套，价格不见得特别笋。

荔湾区芳村板块的远东御江豪庭目前报价为4万元/平方米，算是荔湾区一手尾货的最低价；新世界凯粤湾部分尾货报价为4.3万元/平方米；一桥之隔、南岸路的粤泰荔湾华府平层单位报价为4.8万元/平方米。

白云区的一手尾货不多，楼盘定位比较高，最低价也要4万多元/平方米。

对于这些现楼尾货，开发商并没有急于清货的意思，相反，更愿意放着慢慢卖。实际上，这些尾货从开盘卖到现在，目前的售价已经比开盘时涨了五六成。

宝兴翠园的销售人员称，该盘两年前开盘时，售价是2.8万元/平方米，那时很多人嫌贵没买；一年前，一期尾货的售价是3.5万元/平方米；现在是4.3万元/平方米，两年时间涨幅超过50%，而且是毛坯价。远东御景豪庭同样如此，2016年面市时的报价是2.7万元/平方米，现在尾货的售价已经涨了近50%。

楼盘尾货放着都能涨价，这和广州楼市稳中向上的整体大市有很大的关系，而且中心区的供应相对较少。所以，千万别以为尾货都是便宜货，在中心区，尾货的身价一样很高。

插图\采采

对于连体楼，买家一定要看清图纸，最好到实地看房

晴天和雨天都去看房，关注公共空间的防水情况

站在实体楼里，感受周围的景观、噪音等

仔细看清厨房、餐厅和客厅等布局是否合理

琶洲壹号别墅尾货总价七八千万元

A睇产品

小到三四十方，大到几百方都有

尾货，顾名思义就是整个楼盘或某个组团最后的产品，从羊城晚报记者走访的情况来看，目前中心区的现楼尾货不算太多，少的楼盘只剩几套单位可选，多的则有十来二十套。

尾货的素质参差不齐，有的经过全新包装改造而成，有的已经闲置八九年。产品类别比较丰富，有平层洋房，有别墅，还有LOFT。

中心区现楼尾货有两类

确切地说，目前中心区有两类尾货。

一类是楼盘自然销售剩下的、即真正意义的尾货。有些是开发商特意留下的，有些是还没卖出去的产品。比如东山一品，目前可售的只有几套3楼和20几楼的单元、120多平方米和140多平方米两种户型。据了解，该盘自2015年开售起，一直处于自然销售状态，促销较少，随着楼价不断上涨，这种尾货的售价基本是同类户型的最高价。

还有一类是相对的尾货，因为楼盘没有获批新的预售证。比如大新印记，目前可售的只有几套低层单位、110多平方米和80平方米两种户型，销售人员介绍：“其实高层还有新货，但无法预计何时才能拿到预售证。”随着高层新货的推售，这些尾货的价格还有可能继续上涨。

有平层有别墅有LOFT

虽然中心区尾货货量不算多，但类型丰富，从单间到别墅都有（详见附表）。

从羊城晚报记者走访的情况来看，在中心区现楼尾货中，最小的平层户型为文德先生30多平方米的单间，类似于公寓布局的设计，单位面积30多平方米，分南向和北向两种朝向，价格相差5000元/平方米左右。

最大面积的平层单位是流花君庭近400平方米的大宅，还有珠江鹅潭湾、峻林等300多平方米的大户型。大户型大部分都是南北向设计，或有良好的自然景观，或有完善的配套。

除了平层产品，还有别墅。如白云区的颐和大院，目前在售产品均为现楼别墅，小面积的是350平方米的联排别墅，大的是800-1000平方米的独栋别墅， 均为临湖而建。总价较高的是海珠区的琶洲壹号，尾货全为五六百平方米的独栋别墅，地上5层或6层，在中心区内很少见，单位总价7000万元以上，在现场可见，有的别墅业主已经入住，有的正在装修。另外，天河区的帝景山庄、白云区的新天半山等楼盘，尾货里都有别墅产品。

在中心区尾货中，还有LOFT小复式住宅。如粤泰荔湾华府在售的小复式现楼，单位面积40-50多平方米，层高4.5米，交楼时会间隔成上下两层交付。

中心区主要尾货现楼概况区域楼盘名产品（平方米）价格（万元/平方米）越秀翰林尚品42-608.5文德先生30-387-7.5大新印记79-1176东山一品125-1437.6-8荔湾珠江鹅潭湾170-3835.2远东御江豪庭85-1274荔湾华府36-56小复式、88-152平层5.8小复式、4.8平层新世界凯粤湾79-1434.38流花君庭250-4006.8海珠琶洲壹号500-600别墅总价7700万-7800万元天河峻林230-3108.6帝景山庄430-450别墅9江源半岛花园127毛坯6.5起九洲海誉187、1929宝兴翠园96-1424.3白云华发四季185、3005.8恒大御府145、1805.8新天半山280-445别墅4.8颐和大院350-1000别墅总价2000万-5000万元（整理/陈玉霞 詹青 制表/黄文倩）

B睇户型

这些户型，你给它们打多少分？

中心区寸土寸金，不少项目是单体楼，有些户型设计紧凑，也有不少户型设计很有特色，无论通风采光还是附加值都值得点赞。

近年来，一些项目“咸鱼翻生”，商家将原有产品改造后再重新推出市场，也会出现一些设计不太方正的户型。当然，对一个楼盘而言，个别不太方正的户型，有可能是为了保证其他户型更加方正实用。以下这些户型，你为它们打多少分？

宝兴翠园03单位

建筑面积：约135平方米

朝向：西南

点评：舒适大三房设计，带入户花园和开间6米多的大型观景阳台，主卧室带270度大型转角飘窗台，室内采光效果好。客厅和餐厅为错位设计，相对独立，餐厅配宽幅玻璃窗，通风效果好，整体实用率约八成。

望马路景观和旁边的菜市场，低层单位有点吵。

粤泰荔湾华府03单位

建筑面积：约136平方米

朝向：南

点评：虽然这是七八年前的设计，但放到现在也不显落后。舒适大三房设计，南向阳台和北向飘窗实现南北通风对流。附加值较高，进门后有一个近10平方米的入户花园，可以改造为一个阳光茶室或者书房；南向有一个连通卧室和客厅的大阳台；厨房外还有一个工作阳台，这些面积都只算一半。整体实用率约八成，南向望社区园林。

大新印记A7单位

建筑面积：约84平方米

朝向：东西

点评：有看楼客称之为“相思户型”，大有“我住长江头，君住长江尾”的意思。一个房间位于西边入门处，带一个阳台；另一个房间位于东边外飘阳台处，中间隔着客厅、厨房、卫生间。说好听的，是两个房间相互独立、互不干扰；说难听的，是没有实现动静分区、功能分区。据介绍，整体实用率约八成。

翰林尚品01单位

建筑面积：约45平方米

朝向：西

点评：追求个性、喜欢创意的人可能会喜欢这种三角户型，毕竟这在广州楼市中十分少见。该户型所在楼层为24户设计，是新接手的开发商将原有的大户型重新分割出来的小户型。

这套单位只有西向阳台一个采光窗，西望东风东路景观。卫生间为黑厕设计，通风对流只能靠排气扇。样板房将该户型设计成开放式大单间，大部分家具需要定制。

单位面积小，虽然售价8万元/平方米，但总价还能控制在400万元以下，如果是冲着学位而来的买家，或许不会太在意户型设计。

C睇故事

业主：代小姐 购房教训：期房不像现房那样直观，谨慎选择连体楼。

“如果买现房，我恐怕就不用天天闻油烟了”

代小姐去年11月收楼入住，本来应该过上幸福的新生活，没想到“天天躺着就闻油烟、听炒菜声”，住进新房后反而苦不堪言。

究竟什么情况？

原来，代小姐买的房子在2栋，邻居家的房子在1栋，1栋和2栋是连体楼，这两套单位连在一起。很不幸运，代小姐的主卧室正好和邻居家的厨房挨在一起，而且邻居家的厨房被业主改动过，烹饪区正靠近代小姐的床头，油烟也不走原有的管道，而是直接排向外面。

代小姐入住不久，隔壁房子就搬进来几个小年轻租客，“听说她们是美容院的员工，每天深夜下班，每晚十一二点在家里炒菜做饭，爆炒辣椒、田螺什么的，锅碗瓢盆声都听得一清二楚。更悲催的是，油烟直往我房间里钻，只要她们开始炒菜，我的窗户就要全部关闭。邻居的业主也不管事，只管把房子租出去就算了，已经投诉过很多次，小年轻深夜爆炒的情况一点都没有改变。”

“都怪自己当初买房的时候没有考虑到连体楼的问题”，代小姐说，“买房时房子还在建，我也很认真地看了户型图和样板房，没觉得有不妥，但后来才发现，当时看的样板房并不在我买的这一栋楼宇里，而是在售楼部内搭建的样板房，而且当时也没留意楼宇布局图，对旁边是否有楼体并无印象。如果当时能实地看房，知道和邻居的房子隔得那么近，恐怕我就会选其他户型了。”

眼下，代小姐正在考虑换房。“再也不想天天闻着油烟睡觉，而且这里的物业管理素质较差，对租客的管理也较差，邻居素质一般，换房是必须的。”

代小姐说，买期房的时候，有很多东西无法看清，以后如果还买期房，一定会看清实地情况、户型和楼宇布局等；如果买现房，或许就能避免这种情况，因为现房的各种情况更直观，可以看得一清二楚，如果有合适的，买套现房相对更放心。

D睇技巧

看完再看 问完再问6大技巧选现房

在一手楼市中，房子类型主要分为期房和现房。若想看得更仔细、更快收楼入住，可以考虑淘一淘尾货现房。

很多人可能会说，现房已经摆在那了，也不需要什么技巧了，其实并非如此，挑选现房也是有一些特别技巧的。

技巧1： 白天看完晚上再看

白天看房，可以看房子的户型结构、景观、采光等。技巧就是把所有的灯源都关闭，再看室内的采光情况——如果关灯后室内较暗，那就要留意了，难见自然光的户型，会对居住者的健康有所影响，这在老城区现楼中尤其要注意。

中心区的房子大多数位于闹市主要路段，且多为单体楼，晚上看房可以切身感受周边的环境是否喧闹、小区有没有安全保障、有没有其他噪音和街灯等光源污染的情况，特别是低层单位，过强的马路灯光会影响居住者休息。

技巧2：看完板房再看现房

老城区现楼有部分经全新改造而成，为了让看楼者获得更大的视觉冲击力，刺激其购买，样板房有不少是创意设计，更改了室内一些墙体。由于是N年前的产品设计，室内格局会不太科学，看房者看完样板房以后，最好再看看没有改动过的现房。

看现房需要认真看厨房、卫生间和卧室等布局，看其中会否有“黑房”（即没有窗户自然采光通风的空间），还要注意这套房子和隔壁单位会否互相干扰等问题。

技巧3：晴天看完雨天再看

有不少现楼是空置时间较长的房子，除了在晴天里去看房之外，建议挑选下雨天再去看看，大雨或者连下几天雨的时机最好。

经过雨水洗礼，质量不过关的房子，室内的墙壁、墙角、天花等地方可能会出现渗水的情况，这些仔细看就能看出来。同时，在下雨天，小区的环境可能也会受影响，可以留意一下物业管理、楼梯间的防水以及小区园林排水等情况。

技巧4：看完建材再看做工

很多现楼都是带装修交楼，有些现楼装修好已经有一段时间了，质量好不好很容易看出来。

现在的交楼标准多为精装修，看房者要仔细看清配置的各种建材、厨房电器、卧室衣柜等品质如何，还要看清楚整体装修的做工情况，比如贴的瓷砖是否整齐、木地板会否空鼓、墙面涂料会否剥落、有裂缝等。

技巧5：看完电梯再看楼梯

中心区大部分现楼是高层电梯房，由于历史原因，一些项目此前被闲置，现在被重新包装上市，对于这种项目，要重点检查电梯的品牌、承重、安检等情况。

同时，由于是现楼，部分业主已经入住，看房者最好再到楼梯间看看，如果发现垃圾乱扔、杂物乱堆而无物管人员清理，说明物业管理质量不好。

技巧6：问完物管再问业主

中心区的尾货现楼，部分已有业主入住。看房者到实地看房，可以多和物管人员、业主聊天，看看小区物管人员的管理水平和素质，了解一下业主们的居住体验，包括管理好不好、日常买菜方不方便、孩子上学方不方便等。

阳光家缘数据分析：新增住宅近千套 荔湾白云不缺席

白云区持续有新货获批预售证

本周，广州一手住宅新增供应量为973套，是上周182套5倍多的货量。

住宅新货来自全市五区九个楼盘。增城蝉联区域货量冠军，三个楼盘共录得457套新货，占比近半。区内的江隆花园获批191套新货，是本周的单盘货量王。

中心区的荔湾和白云均录得住宅新货。荔湾区的华发尚座花园三个预售证号共获批109套新货，每个号都是同一栋楼宇的同一个单元，包括约92平方米的两房和约122平方米、约167平方米的三房。白云区两个楼盘中，保利紫郡花园新品为约106平方米和约126平方米的三房；观麓公馆只有9套新货，为5层建筑，每层两户设计，包括约121平方米的三房和约155平方米的四房，是同个预售证中户型面积最小的产品。

三房户型占绝对主力，973套新货中有744套是三房新品，占比近77%。其中，南沙区的玺悦花园、黄埔区的招商雍景湾和白云区的保利紫郡花园，全为三房新货。

和上周一样，本周只有一个项目获批商用新货。但货量比上周要少得多，只有近万平方米的办公新货和不足5000平方米的商业新货。