雅居乐阮家声:推动地产跨界 特色小镇核心是产业创新

联手刘国梁打造体育产业特色小镇，携手阿里云共建智慧特色小镇……从去年至今，曾经的旅游地产专家雅居乐俨然成为跨界的“头号玩家”，其背后正是雅居乐实现多元转型、全新产业发展思路以及特色小镇的战略。

5月13日，在主题为“云上机遇”的2018网易经济学家年会·哀牢山论坛上，知名专家学者共同探讨了城镇价值与特色小镇的创新发展，网易房产对雅居乐地产集团副总裁兼产业发展中心总经理阮家声进行专访，解读雅居乐的产业发展与特色小镇战略。

阮家声于2017年入职雅居乐地产集团，任职地产集团副总裁兼任文旅产业公司总经理、商业管理公司总经理、城市更新公司总经理，全面负责与统筹雅居乐地产产业板块运营、分管文旅产业公司、商业管理公司、城市更新公司及海外地产业务。

特色小镇使命：全力推动“地产跨界合作”

2016年是雅居乐多元发展的新起点，2017年更是成立了产业发展中心，在阮家声看来，产业地产就是扮演了承接雅居乐集团“1+N”的产业体系与地产相结合的平台，“我们希望能够通过一个更好的平台，将各个产业跟地产之间能够结合起来。”

阮家声表示，“把雅居乐已有的产业部分，以及未来准备要跨界合作的部分，在城镇化发展的这种平台上进行一个有机的结合，我们的产业地产就扮演了这个角色。”

目前雅居乐也定义了“3+3”产业格局，即以医康养、文旅、体育为核心产业，以信息科技、新能源、新材料为辅助产业，全力推动“地产跨界合作”进程，助力城市产业转型升级。

在发展过程中，针对目前特色小镇仍然比较简单粗暴的现状，通过产业地产这个体系，雅居乐则更多的是希望能够让其升级、优化，体系化、标准化以及整个经营模式化，从而形成一个非常完善的体系。

“这一点是我们特色小镇的一个使命！”阮家声说道。

未来三年文旅板块投入超500亿

雅居乐一直被外界公认的旅游地产专家，“文旅”也被看作是雅居的传统优势产业内容，在雅居乐1+N体系，环保、教育、酒店也属于“大文旅”的组成部分。

阮家声表示，“未来我们会从大文旅慢慢聚焦到文旅特色这种元素里面，我们会做更多的工作。”

早在2015年雅居乐就提出了文旅4.0时代概念，以启动深度体验以及个性化服务为核心，打造全时、多元、智能、定制的这种产业文旅服务体系。

阮家声透露，在未来三年，雅居乐将在文旅产业板块投入500亿元，用于资源整合、IP树立、产业导入、综合配套建设等，真正打造引领时代、锐意创新的复合型特色文旅项目。

目前，雅居乐拥有海南清水湾文体旅游产业小镇、云南西双版纳文旅小镇、腾冲原乡旅居休闲小镇及中山迪茵湖休闲生态小镇。“我们尝试满足各类人群在文旅上的需求，把自然跟人文结合、把我们一直说的第二人生理念启动起来。“

阮家声认为，“这些项目体现了雅居乐在践行文旅产业4.0概念的一种落地，同时也孕育提升了文旅板块体系，也打造了在文旅板块的一些拳头的产品，真正实现了产业地产服务的体系。”

依靠都市圈 特色小镇核心是产业创新和升级

特色小镇如何能避免沦为单纯的房地产开发，避免“千镇一面”？

阮家声认为，除了要找准“产业地产运营服务商”的定位与良好的上层设计外，在选址上，“产业地产本身一定是要依靠都市圈，必须要接受都市圈的辐射，要与大都市圈之间互动、互补。”

此外，在选取落位的时候，还要有一个强资源整合的区位性，“也就是说我们选取的特色小镇区位，它的产业基底应该是相对比较好的。

作为城市运营商，雅居乐主要通过“空间规划能力、产业聚集能力、平台打造能力、产业和城市运营服务能力”这四大能力，结合城市的基底、品赋、产业基础，在这样的强资源结合下，这样的特色小镇在未来肯定才够成功落地。

阮家声表示，现阶段特色小镇的核心是产业创新和升级，小镇建设一定要有特色。

同时，“只有在政府、产业、城市运营商三部分内容统筹下，这样的小镇才是真正的特色小镇。否则，在导入、发展的过程中，它很就可能会被经营的逻辑，财务、经济平衡逻辑给打破。”

专访实录：

提问：去年雅居乐已经提出了多元化的发展战略，特色小镇这个板块在雅居乐的多元化发展战略中，扮演的是什么角色？

阮家声：从整个雅居乐产业发展布局看，过去三到五年是在承接“1+N”的产业结构布局，除了地产板块，还包括环保、建设、教育等这样的产业体系。我们希望通过一个更好的平台，将产业跟地产之间能够结合起来。

我认为“产业地产”在这里就扮演了这样一个很好的角色，就是说我们在平台建造，以及在载体创新方面，把我们已有的产业部分，以及未来准备要跨界合作的部分，在城镇化发展的这种平台上进行一个有机的结合，在此，产业地产就充当了这个角色。关于这个角色我们更希望能够从体系化、标准化以及整个经营模式化进行聚集，力争打造一个非常完善的系统。

从某种意义来说，雅居乐涉足文旅产业比较早，大家比较熟悉的是雅居乐海南清水湾这样一个以文旅为主题的大型文旅休闲小镇，占地面积约1.5万亩的体量。此外，我们腾冲原乡旅居休闲小镇、西双版纳文旅小镇以及广东中山迪茵湖休闲生态小镇等等也是享誉盛名的。

现在有了我们产业地产这个体系，就能够在原来小镇的基础上进行再升级。这一点是我们特色小镇的一个使命，也是一个角色。

同时我想补充的一点，产业地产在过往一段时间里，构建了“一纵两横”这样一个产业生态圈，依照我们提到的“3+3”产业体系，包括我们的文旅、康养、体育为核心，还有后3个智能装备、信息科技、新能源、新材料的延伸，这个是纵向产业为主导的一纵。

两横我刚才也提到了，我们在建造或者打造每个小镇的时候，也必须要体现我们在支撑平台上的一个研究体系。

另外一个平台就是在每个小镇，我们希望打造的不单是纵向的产业，还有横向的平台，包括我们的基建、金融、物流等等。这样“一纵两横”体系化的一个产业地产模型，是我们在产业地产应该比较核心要扮演的一个角色。

提问：刚刚您也提到，雅居乐在旅游地产方面是专家，也是被业内公认的。雅居乐在未来会不会在更多的特色小镇项目中，注入这种文旅的特色？

阮家声：我相信肯定会的。文旅在各种产业板块里面，是雅居乐比较有优势的一个板块。我们的1+N的体系里面也有很多，包括环保、教育、酒店，这些产业也是大文旅的一个组成部分。未来我们会从大文旅慢慢聚焦到具有当地文旅特色的这种元素里面，进行更多的投入工作。

从2015年我们就提出了文旅4.0时代概念，以启动这种深度体验以及个性化服务为核心，打造全时多元智能定制的这种产业文旅服务的体系。

其实在过往一段时间里，在包括海南清水湾，腾冲、版纳、中山这几个已经落地的文旅休闲小镇里面，我们尝试着满足各类人群在文旅上的需求，再把自然跟人文结合，把我们倡导的“第二人生”理念启动起来。

我相信在过去一段时间里，在这些项目，雅居乐已经践行了文旅产业4.0这种概念的落地，同时也孕育提升了文旅板块体系，打造或创造了在文旅板块的一些拳头的产品，真正实现了产业地产服务的体系。

所以未来在文旅板块方面，我们肯定是不遗余力的，无论在资源整合，在产业导入，在产业IP的创造，以及基建方面等等，我们会注入更多的心血跟投资。

提问：雅居乐作为一个传统地产商转型的一个典型，你觉得跟传统房地产开发模式相比，特色小镇在建设当中，雅居乐会怎样寻找这种盈利点或者平衡，来避免沦为单纯地产开发的现象？

阮家声：这个问题我从几点来说，第一我觉得首先我们要把自己的定位想得很清楚，因为传统的房地产是一个非常单一的，从土地买卖，设计、建造、销售、交付这样很直观的，或者很直接的一个生产的链条。

但如果说到产业地产，它必须是通过产业的导入，当然导入之前我们有一个很好的规划，我们叫三规，再到产业的导入，再到建设。这个过程必须要有一个上层设计，这个上层设计就是我一直所说的，我们要把自己定义成为这种产业地产的运营服务商，而不是纯粹的一个建造或者是纯粹的销售企业。所以从定位上我们要理解清楚。

其次，我想回应您说怎么去找到这种平衡点。这种平衡点我觉得是基于我们在落位产业地产这种选址上的，有三点：第一点，产业地产本身一定是要依靠我们的都市圈，都市圈的选择是很重要的。也就是说我们选择特色小镇或者产业地产的区位，必须要受到这种都市圈的辐射，这种辐射应该是我认为是我们要有跟大都市圈之间有互动、互补。也就是说我们要承担都市圈的承接功能，同时我们要主动去吸引都市发展过程当中扩展、扩张的分散的需求，形成交换。我觉得这一点很重要。

第二点，我们在选取落位的时候，必须具有强资源整合的区位性，也就是说我们选取的特色小镇区位，它的产业基底应该是相对比较好的。这一点如果选取得当的话，那我们多数城市运营商能够通过“空间规划能力、产业聚集能力，平台打造能力，以及真正到后面产业或城市运营服务能力”这四大能力，结合城市的基底、品赋、产业基础，那我相信在强资源结合下，这样的特色小镇在未来肯定能够成功落地。

最后一点，我觉得一定要有共识，每一个小镇我相信不可能只是一个产业运营商、一个产业甚至政府就能够打造好的，必须三者都有一个整体的战略定位、产业规划、结构、城市发展的空间理念，它必须要有一个很好的共识，甚至是共同的打造的产业IP，我们的城市VI，我们城市的灵魂点。

举个例子，比如我们在打造一个以侨乡为特色的小镇。如何把侨的精神、侨的智慧，侨的资本，侨的人才，这些点在这个小镇里面通过我们的战略定位，通过我们的产业结构来去把它结合起来。

究竟是想打造侨的历史，还是侨的现在，还是侨的未来这些点上面，是要结合三方的理念，要一起共事了以后，并深入规划了解，才能够很好的落位。这三点是我认为在怎么去平衡小镇在打造过程中的这种经济的平衡，或者说是能可持续发展的一个很重要的抓手。

最后一点，您刚才说怎么避免不要沦为纯房地产开发，刚才我提到的第一，还是我们自己的定位很清楚，第二真的要以这种产业创新、消费升级的核心的市场需求作为驱动。

举个例子我们的腾冲，我们的版纳，当年我们打造项目的时候，周边基本没有任何资源，没有任何的城市功能。我们希望把它打造成一个世界级的，或者是在西部地区首屈一指的集城市人生活、旅游集散的第一场所，也是高黎贡山下的第二人生这样的一个概念。那我们怎么做得到？我们对小镇既要有非常清晰的产业定位，也真的用心用情怀去打造。

除了用心跟情怀，我觉得也离不开经营，要有经营的思维。也不能够说只是以房地产的维度来考虑。因为如果从房地产的维度考虑的话，它肯定不能有更好的经营思维。

因为小镇的打造必须对外牵扯到三方的利益：政府、产业、城市运营商，对内我们要考虑到在小镇打造上的一些关键因素，我们要考虑一级基建配套的服务，我们要考虑整个的城市功能，要考虑整个产业结构的导入、运营这些方面的能力；第三是要完善住宅、商业部分的配套。

只有在这三部分内容统筹的经营思维下，这样的小镇才能够说是真正的小镇。如果不是的话，它绝对不能够成功，就是会在导入、发展的过程中，它很快就被这种经营逻辑，财务以及经济平衡逻辑很可能就会给打破了，那就没办法继续运作下去。

最后我还是再强调，产业创新升级的本身，以及城市功能、城市VI、城市的IP打造，的确是我们有别于传统房地产打造过程中一个很重要的一个抓手跟区别。