21世纪经济报道 张晓玲 ，廖兰茜 深圳、广州报道
经历了3·17调控、处于持续金融去杠杆的中国房地产市场，仍未平静。
4月以来，成都、昆明、大连、西安，这些以前房价平稳的二线城市，甚至丹东、惠州这样长年库存高企的三线城市，都出现了成交及价格的上涨。
二三线城市限购宽松、限价严厉，以及地方新一轮“抢人”政策的作用，让一部分城市的楼市充满了躁动。新房被抢、库存降低，“不买就赶不上了”的焦虑充斥着这些原本平静的城市。
据国家统计局70城房价数据，近期住建部约谈的12个城市中，除佛山外，其余11城的新房价格3、4月份均出现环比上涨；另据易居研究院数据，多个热点城市的库存降至低位，被约谈的惠州去化周期已降至3.6个月，大连降至4.3个月，成都、徐州降至5.1个月，远远超过了警戒线。
5月19日，住建部发文重申加强调控，提出了6项具体措施。中原地产指出，调控正从过去的一城一策，开始升级到预警——约谈——问责三步走。
不过，多位业内人士指出，调控只是调节市场的快慢节奏，而要解决的根本问题，仍然是供求关系。对此，住建部再提多元化供地，并要求16个城市在6月底前上报方案。
库存降至低位
“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前，已有6个城市作出回应；9个城市发布了各种类型的加码调控。
被约谈的城市基本位于3-4月房价上涨迅速的城市行列，其中海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等城市均位列4月房价环比涨幅前十位；哈尔滨房价同比涨幅全国最高，达12%。
西安、成都、杭州等地不同程度地出现了销售火爆的场面，甚至是“万人抢房”。
火爆的市场让供求失衡，库存急剧降低。5月17日，易居研究院报告显示，截至4月，百城住宅库存已连续33个月同比下跌。4月，共有72个城市的库存同比下滑。
就在4月，100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米，而成交量为4508万平方米，连续5个月供小于求。“限价环境下部分新推盘项目的价格相对较低，性价比较高，部分城市出现‘抢房’的现象。”报告的执笔人严跃进说。
从去化周期来看，有55个城市的存销比小于12个月；热点二线城市如重庆、杭州、武汉、海口等去化周期不足5个月，杭州更低至2.8个月，几至“无房可卖”，供不应求状况显著。
另外有部分三四线城市也在迅猛去库存。以最近比较热门的丹东为例，其已连续9个月去库存周期变小。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月，而目前已降至13个月，逼近警戒线。
另外一个粤港澳大湾区内的热门城市、不限购的惠州，去化周期降至3.6个月，近期去惠州看房、买房，成为不少深圳人尤其是投资客的热议话题。
美联物业全国研究中心何倩茹分析，今年以来，一线城市受调控政策影响，价格平稳发展，房价的上升蔓延至二线城市，呈现出自住投资两旺的态势，当地或省内居民的自住需求旺盛，部分投资者也会将目光转移至二三线城市，特别是不限购不限贷的城市。
另一方面，随着开发商经营决策的谨慎，房地产投资有所减慢，库存便出现下降。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，当市场处在调控高压时，许多人选择持币观望，便囤积了相当多的需求，而这些需求随时有入场的可能性。一旦有人入场，从众行为便表现得特别明显，由观望到沸腾的过程非常快。其背后是供需的不平衡以及庞大需求的支付能力。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，抢人才的城市并没有做好增加住房供应的准备，而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期，住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。
探索供地多元化
5月19日，在重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的同时，住建部最新提出了六大措施。
其中，措施的重点是进一步落实地方调控主体责任；首次提出北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。
早在2017年末，住建部就发布政策，建立住建部房价政策预警机制，同时要建立房地产的约谈和问责机制。
中原地产首席分析师张大伟表示，本轮约谈原则，是预期管理、事中管理，而不是过去的结果管理，应该是住建部的房价预警系统起到了作用。
“如果没有问责机制，前五条落地难度都很大。”张大伟认为，调控的关键是问责机制的建立。
宋丁认为，住建部的表态是政府对市场最新迹象，即调控边际收益递减的应对。“供应量和库存下降，可能导致市场成交量和价格的上升。这时如果不约谈，不排除在下半年出现失控状况。”
欧阳捷则指出，要解决供求问题，只有增加供地。可通过产业用地转换，或农村集体建设用地进入可售住宅市场等，来增加居住用地。
事实上，去年至今，深圳、北京等地已在探索多元化供地。集体建设土地入市、企业自有用地做租赁、城中村改造整租、发展共有产权房等都将出现。
其中，集体建设用地做租赁成为一大风向。这在北京已经变成现实。目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体用地租赁项目，共计房源1.28万套。
按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京将有1000公顷集体土地用于建设租赁住房。
据悉，碧桂园的长租公寓业务，也将推动集体用地入市，建设“长租城市”。
此外，共有产权房在上海、北京大量推出后，也有望在广东推行。近日，广州南沙区推出1000套共有产权房备受关注。广东省住建厅厅长张少康表示，除了广州，珠海、深圳也在试点共有产权房，“未来会加大试点的力度。”
张少康表示，2018年，将继续探索建立多渠道住房供应体系，实施以公租房、共有产权住房等为主，租售补结合的住房保障政策，把更多符合条件的新就业无房职工、异地务工人员、青年医生、青年教师等纳入保障范围。
深圳市房地产研究中心主任王峰提出，未来深圳的住房，将形成包括购买型商品房、租赁型商品房、共用产权房、公共租赁住房在内的多元供应体系。
本文来源：21世纪经济报道
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