美的置业赴港IPO 950亿资产大礼包与上市数字解码

继碧桂园之后，又一家佛山房企拟赴港IPO。

5月31日，美的置业在港交所披露预上市文件。作为美的系成员企业，在历经14年发展之后，美的置业最终决定赴港IPO，成为继2007年碧桂园赴港上市后，又一家意图登陆港交所的佛山房企。

目前，美的置业赴港在港交所披露预上市文件还仅为申请版本，旨在为香港公众人士提供有关公司的资料，并不具备投资参考效应。虽然正式版申请文件尚未披露，预期上市时间表和具体募资招股方案也尚未提交，但我们仍能从美的置业发布的这一份长达760页的预上市文件中，窥探到这家历来低调潜行的房企庐山真面目的冰山一角。

比如950亿的资产大礼包、3307.76万平方米的土储、1471元/平方米的已售土地成本以及89.03%的资产负债率。

950亿资产大礼包

作为美的系成员企业，在房地产圈，美的置业一直是一个低调的存在。此次披露的预上市文件，正好为外界提供了一扇了解美的置业的窗口。

首先是近三年来的经营情况。预上市文件显示。美的置业业务营运包括三个主要业务分部：物业开发及销售、物业管理服务和商业物业投资及营运。其中，近三年来，公司超过97.6%的收益都来自物业开发和销售。

截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，美的置业的收益分别为人民币83.12亿元、人民币119.92亿元和人民币177.17亿元。同期，美的置业期内净利润及综合收益总额分别为人民币3.84亿元、人民币9.93亿元和人民币18.94亿元。

截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，美的置业的毛利 率分别为21.5%、22.8%和27.6%，净利率分别为4.6%、8.3%和10.7%。

其次是备受关注的资产包情况。预上市文件显示，在土地储备方面，截至2018年3月31日，美的置业共有117个规模化的项目组合，覆盖全国11个省份的33个城市及一个直辖市，也通过合营企业及联营公司参与了24个项目，总土地储备总量3307.76万平方米。

物业管理方面，美的物业管理于2000年成立，于2016年12月中国新三板上市。截至2018年3月31日，美的置业的物业管理公司为38个物业项目的住户及租客提供物业管理服务，包括商业及住宅物业，管理应佔的总建筑面积约为1660万平方米。管理的大部分物业均由美的置业开发。

商业物业投资及营运方面，截至2018年3月31日，美的置业持有投资物业的总建筑面积为13.23万平方米，涵盖了商场、酒店及文化旅游项目。

按照仲量联行估值师对美的置业截至2018年3月31日的物业权益进行估值，认为美的置业截至该日的物业权益总值为人民币950.13亿元。

据预上市文件披露，美的置业成立于2004年，?2009年业务主要聚焦珠三角区域，2010年?出广东，至2015年完成多区域布局，2016年今，聚焦区域深耕，均衡城市布局，规模提升较快。

于2015年、2016年及2017年，美的置业合约销售额分别为人民币111亿元、206亿元及人民币507亿元，复合年增长率达到113.7%。而此前的2013和2014年，美的置业一直都在百亿规模内徘徊。

上市数字解码

虽然后发增长势头迅猛，但在5000亿规模时代下，美的置业500亿的规模仍有较大提升空间。目前，美的置业总土地储备总量达到3307.76万平方米，这一土储规模与雅居乐、金科等企业基本相当，但2017年，雅居乐和金科的销售规模已达到897亿元和658亿元。

除此之外，网易房产注意到，虽然已开启全国化布局，但一直以来，美的置业都聚焦于区域深耕，重点发展二三线及强四线中?城市。

具体而言，截止2018年3月31日，美的置业总土地储备总量达到3307.76万平方米，分布在五大区域：珠江三角洲经济区占比23.4%，其中大本营佛山单城占比就达到18.1%；长江三角洲经济区占比20.4%，其中宁波、徐州、镇江分别占比5.8%、5.1%、4.0%；长江中游经济区占比20.5%，其中长沙、株洲分别占比5.1%、4.9%；环渤海经济区12.8%，其中邯郸、沈阳分别占比7.8%、3.5%；西南经济区占比14.6%，其中贵阳占比8.4%；另透过合营/联营公司持有24个物业，占比8.3%。

美的置业披露的已结转平均售价和每平方米已售平均土地成本也证明了这一点。数据显示，2015年、2016年、2017年及2018年前三个月，美的置业已结转平均售价分别为6968元/平方米、6353元/平方米、7080元/平方米和7132元/平方米；每平方米已售平均土地成本分别为1487元/平方米、1370元/平方米、1471元/平方米和1410元/平方米。

三四线较低的土地成本和相对没有那么激烈的拿地和市场竞争，无疑是美的置业将目标瞄准至此的重要原因。而按照规划，未来美的置业将进一步下沉周边潜?城市，目标覆盖?50个核心城市，每个城市深耕4-5个项?。

但需要注意到的是，在土地竞争日益激烈，土地成本日益上升背景下，美的置业的拿地成本正在上升。

以2018年2018年3月31日起直至最后可行日期美的置业的拿地情况为例。期间，美的置业共竞得八幅地块，总土地面积约为46.52万平方米，总对价约为人民币47亿元，据此计算每平方米土地成本约为10103元/平方米；另外，集团还通过收购持有目标地块土地使用权的公司股权或其他公司所持物业权益获取了9幅地块，总对价约18.08亿元。

美的置业在预上市文件中也提到，受各种因素影响，公司存在日后未必可在适合发展的理想地段按商业合理价格甚至根本不能收购土地储备的风险，或对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景产生影响。

但在美的置业定下的2020年冲击千亿目标下，可以预见未来三年美的置业都仍将维持积极拿地、销售快跑的节奏。

与此同时，在规模快速增长背景下，美的置业负债水平也一直维持在较高水平。

截止2015年、2016年、2017年年底和2018年3月31日止，美的置业资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%和89.03%；净债务与权益比率分别为622.10%、624.70%、118.90%和181.40%。

美的置业在预上市文件中预计，集团“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。网易房产留意到，仅今年以来，美的置业就已通过发行公司债券、资产抵押证券等形式，累计募集资金近93亿元。

业内人士表示，倘若美的置业赴港上市成功，将对于公司今后的业务发展提供更有力的资金支持。

地产壹线王柔金 发自广州