广州写字楼近3年成交居湾区五城之首 核心板块"供不应求"

6月2日上午，“站位大湾区·越位大时代“合富商业2018广州写字楼专题发布会在广州举行。保利地产、广钢置地、万科地产、富力地产、复星集团、合景泰富地产、广晟集团、广州地铁、中交集团、广州海运、广州海港明珠实业等知名品牌房企代表参加。

网易房产在会上获悉，广州写字楼近三年成交量位居湾区五个主要城市之首，亦是唯一一个“求大于供”的城市。值得注意的是，去年以来，广州整层、数层甚至整栋的写字楼大宗交易频现。此外，写字楼购买客户也发生了变化，出现从传统的零售贸易等行业向新兴行业如金融保险、科技创新、IT互联网的转变。

而目前，广州核心板块写字楼呈现供不应求态势，主力板块写字楼库存较低，如珠江新城、琶洲等板块的去化周期低于3个月。价格上，各大板块写字楼价格上涨趋势明显，增速集中在10%-25%。

近九年写字楼销售超300亿

从上世纪80年代末的环市东，到90年代初的东风路，再到90年代末的天河北，以及2000年后的珠江新城、琶洲、金融城等，合富辉煌商业地产伴随广州这座城市成长了23年。

据了解，合富商业深耕广州市场23年，致力于打造商业地产全产业链服务链条，服务业态包括写字楼、公寓、酒店、城市综合体、文旅地产、商业街、养老地产、物流地产等。

写字楼方面，据合富辉煌商业地产总经理张智斌介绍，2010年-2018年，合富辉煌的写字楼销售金额超300亿，销售面积超200万平方米，写字楼租赁面积达65万平方米，前期策划顾问服务达近百个。

合富辉煌商业地产总经理张智斌先生

张智斌表示，近五年广州珠江新城板块对外销售写字楼项目22个，合富商业代理13个，占据60%代理份额。合富商业在金融城和琶洲板块的代理份额更是超过80%。

同时，写字楼成交也屡创佳绩，仅去年以来促成万科世博汇成交金额超10亿、保利MO成交金额近8亿、保利金融大都汇成交金额约2.5亿等多宗大宗交易。

投资客大手笔购置商用物业

合富辉煌商业地产副总经理谭皓在会上指出，随着粤港澳大湾区概念的诞生，湾区贸易经济将带动城市群经济繁荣。而广州作为核心引擎，其商业环境指数不断提升、城市产业优化升级，从而带动更多企业机构进驻，将带来商业发展的新增长极。

合富辉煌商业地产副总经理谭皓先生

据了解，粤港澳大湾区是世界第二大湾区，面积5.6万平方米公里，GDP增速7.9%，人口约6800万，年航空客运量1.75亿人次。2017年，粤港澳大湾区11城人口增加超150万。其中，广州新增人口45.49万。

湾区经济促进知名企业以不同方式“杀入”。如建发集团、中国铁建、华邦控股、泰禾集团、世贸集团、融信集团、美的地产等。投资客看好大环境，纷纷大手笔购置广州的商用物业，如保利鱼珠港、保利金融大都汇、汇金东翼、天盈广场、万科世博汇均有写字楼整层成交；保利MO、广州国际空港中心还出现写字楼整栋成交。

谭皓表示，随着产业协同、人才引进、企业落地，广州将会诞生众多新的商业需求，如产业地产、商业互联体、轨道商业、长租公寓、智慧办公等，未来将呈现多元格局共同发展。而在大湾区时代下，广州的商业地产将迎来“黄金时代”。

核心板块写字楼供不应求

合富辉煌商业地产市场总监莫敬勇指出，目前广州商务大环境整体向好，经济稳健增长、城市地位提升，营商环境指数超越北上深，居全国榜首。

合富辉煌商业地产市场总监莫敬勇先生

据了解，广州写字楼在大湾区各城市中处于引领主导地位。近三年成交量为161.3万平方米，位居广州、深圳、佛山、东莞、珠海五城之首，供应量为160.4万平方米，是唯一“求大于供”的城市。

近两年来，广州全市写字楼供应有所放缓，但总体维持较稳定水平。成交方面，去年首度突破60万平方米，价格也稳中有升。对比去年330新政前后，写字楼在三大商业类别中唯一呈现“量价齐升”。

据合富大数据统计，2017年1月-2018年5月，广州写字楼的核心区域供应稀缺，新增供应集中在外围区域。分区域来看，南沙占比最高22%；其次是番禺21%，原黄埔以17%位居第三。写字楼的成交则主要集中在核心板块，仍以天河区为主导，占比34%，其次是原萝岗，占比18%，番禺区位居第三，占比14%。

值得注意的是，去年以来，广州整层、数层甚至整栋的写字楼大宗交易频现。除珠江新城、金融城及琶洲核心板块，临港CBD、南站等板块也有大宗交易涌现。此外，写字楼购买客户也发生了变化，出现从传统的零售贸易等行业向新兴行业如金融保险、科技创新、IT互联网的转变。

近两年来，写字楼标杆项目价格基本同比上涨，涨幅明显的项目集中在珠江新城、金融城、万博等中心板块，外区区域的如南沙、增城的项目由于基数较低，价格涨幅也较为明显。此外，主力板块如珠江新城、琶洲、天河北、越秀写字楼租金全线上升，空置率下降，承接力增强。

目前，广州核心板块写字楼呈现供不应求态势，次核心板块新货相对充足。按近一年的去化速度计算，目前主力板块货量的去化周期较短，其中珠江新城和琶洲的去化周期分别仅有2.9个月和2.1个月。价格方面，各大板块写字楼价格上涨趋势明显，增速集中在10%-25%。

合富商业认为，未来广州各大板块的商业市场将继续向多元化、多核心发展，同时伴随越来越多的招商引资政策出台，还将刺激广州整体办公需求持续活跃。而写字楼市场将以黄金三角（珠江新城、金融城、琶洲）和第二CBD为核心，万博、南站、白鹅潭等板块陆续崛起，形成“各板块错位互补、全方位发展”的格局。