母亲替女儿卖房 想反价竟用这个借口

唐戈 画

法院判输

二手房成交量已占楼市成交的“半壁江山”，越来越多市民选择购买二手房。然而市民隋幸（化名）没想到，他购买二手房的过程竟是如此折腾——业主是精神病患者，其母亲替女儿卖房，后来反价不成，就以女儿的病患为借口企图解除合同……

法院一审时，业主被主张为重度精神病患者，是精神一级伤残人士，而其母亲认为自己不具有法定监护人的资格，必须经法院指定的监护人才有法定监护人的资格，因此其所签订的售房合同无效。二审时，业主被主张为并非无行为能力的人士，因此法定代理人擅自售房是无效合同。最终这个涉及精神病患者售房有效与否的纠纷，以卖方（业主及其法定代理人，母亲）的一审、二审“双输”结束。今年初，隋幸凭借二审终审判决，一次性支付尾款并顺利过户收楼，为期一年半的购房煎熬终于过去了。

像隋幸一样，遇到各种病患者或高龄老人售房的买家并不在少数。广东格林律师事务所杨金娜律师认为，精神病患者可以由法定代理人购买或销售房屋，是没有问题的。针对因反价而以各种不同理由企图解除合同的做法，购房者都可以见招拆招。中介人士表示，建议老人家在放盘及签约时，最好由家人陪同，以确保出售意愿获得家人认可。

业主总不现身 买家就要警惕

隋幸（化名）告诉记者，2016年9月他为孩子找一套学位房，看中了南沙碧桂园豪庭一套107平方米的单位。他在看房、谈价的整个过程都是与业主的母亲接洽，一直没有与业主本人沟通过，这位母亲称她是业主的代理人。直到签约时，业主也没有出现，隋幸才知道业主是精神病患者，当时母亲出示了女儿的残疾证，显示母亲是监护人。

想起这一年半来的官司纠缠，有些不明情况的朋友还以为他趁业主是精神病患者，由母亲代为售房，是不是有点占便宜的心理？隋幸表示很冤枉，他在签约时发现业主不能出现，已有一丝担心，担心合同的效力问题。所以在签约现场当场向法律人士电话咨询“这种情况签的合同是否有效”，得到肯定答复之后，隋幸才确定签订买卖合同。

杨金娜律师复盘一审和二审官司认为，胜诉的关键在于法院经查实当事人是无民事行为能力人，母亲是其法定代理人。根据《民法通则》第13条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中母亲依法履行监护的权利，受法律保护，且母亲代女儿与买房人签订《房屋买卖合同》的交易价格与当时市场价一致，并未以低于市场价进行交易，故双方签订的合同合法有效，应当继续履行。

此外，在一、二审官司中，律师收集了确实充分的证据，比如在卖家第一时间反悔不卖时，买家的代理律师发函通知对方继续履行，同时保留了催促证据等。另一方面，律师也提出明确的法律依据，本案既有事实依据又有法律依据，所以逐一击破了对方的辩解。

遇到对方反价 自己也要履约

隋幸（化名）的购房纠纷的起源，在于业主法定代理人反价不成，这也是买家最担心的问题。这个官司以法定代理人否认自己的代理人资格来希望解除合同，有的个案则是配偶现身，说没有征得本人同意，对方单方签订合同应无效……反价的理由堂而皇之，买家该如何见招拆招呢？

杨律师表示，在他们处理过的二手房买卖纠纷中，业主提出的理由大致如下：声称合同无效、无权处分、房产证未出要求解除合同、因为买家办理按揭时间长声称无法实现卖房目的要求解除合同等等。作为买方，当业主方出现这些反价把戏时，还是要严格按照合同约定履行，如隋幸如期存入购房的首期金额，后来更准备了一次性支付尾款的资金。

针对反价悔约的见招拆招方法各有不同，如夫妻共同财产，产权人签名之后，又以配偶不同意出售房屋为由主张无权处分，律师或买家自己可以调出买家的按揭贷款资料。通常在银行贷款资料上，都有卖方夫妻双方签字，这样就可以证明配偶一方是同意出售房屋的。

同时买家也可以加大定金、约定相对比较重的违约责任，可以在一定程度上阻止对方违约。

提醒

老人家放售物业

最好有家人陪同

都市人精神压力大，健康问题不少，随着老龄化社会的到来，像隋幸一样遇到病患者或高龄老人售房的买家并不在少数。记者曾经接到过一个新河浦房屋纠纷的投诉，儿子称高龄母亲去卖房被中介蒙骗，价格太低。

对此，律师认为，失智老人售房是无效的，高龄老人只要没有失智，签订的房屋买卖合同是有效的。她建议如遇到高龄老人售房的情况，中介和买方为了避免日后产生纠纷，最好让其子女签一份知情同意书。

中原地产区域营业经理周绮茹也同意上述律师的观点，认为老人家放盘，最好要有家人陪同，另外，老人家也可以选择去公证处做公证，委托给自己的子女去办理买卖交易，这样也比较方便。同时提醒，如果老人家身体不适正在住院治疗，那么应让医生出具精神状态的证明，其后方可做公证委托。中原地产东川路分行营业经理梁立伟提议，老人家在放盘及签约时，最好有家人陪同。此外，在房屋的定价上，老人家可先与家人商量好，之后再做决定。