增城朱村板块：第二个广州大学城？

大学城的地铁配套，在楼盘建设前已经建好，摄于2011年

地铁21号线预计今年年底通车

本周策划

《羊城晚报·楼市周刊》

城市C位

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

去增城朱村看楼的人都会被销售人员告知——楼盘旁边不远处就是教育城，和广州大学城的规划差不多，都是政府打造的。现在赶紧买楼，以后这里就会像大学城那样，前景不可限量。

只是，朱村板块真的会成为第二个大学城吗？

A财富故事

孤岛变身高端人文住区

18年前，大学城所在的小谷围岛，还是一片绿地的孤岛。

2004年，广州大学城迎来首批近4万名学生。当年的外市学子林远要到大学城新校区上学，他的父母专门请广州的亲戚开车、装了满满一车日用品去送孩子，“感觉就像又进农村一样”。

随后几年，当大学城的学子们还在吐槽“与世隔绝”、“要进城补点日用品”的时候，身边已经建起了一个个商品小区，房价却让大学城老师们望而止步。

2010年，大学城首个住宅项目——大学城馨园开售，首推159平方米以上的大户型，开盘价约1.3万元/平方米；2011年星汇文华开盘，均价一下飙升至2.4万-2.9万元/平方米；同年，主打大户型的尚轩103开盘，均价约3.8万元/平方米，大学城老师们大呼“根本买不起”。

目前，尚轩103还有260平方米以上的户型可售，报价约5.4万元/平方米；大学城馨园已进入二手市场，当年售价约1.8万元/平方米的单位，现在二手价约6万元/平方米。

“当年大家都说大学城的房子贵，我不这么认为，广州只有一个大学城，人文氛围和自然环境都有优势。”大学城馨园首次开盘就买了一套大户型的涛哥，说起这次购房经历很是得意，“只要上来我的阳台看看周围的风景，你就知道值不值。现在不少经纪找我放盘，每平方米6万多元我也不卖，以后会一直住。

B 城市C位

特殊身价，限量供应

广州有很多“城”，多种条件可以复制，唯独大学城，是独一无二的。

当大学城的发展和价值越来越被认可，这里的土地价值自然水涨船高。

2008年，政府首次推出大学城两块居住用地（就是现在的大学城馨园和尚轩103），成交楼面地价都是3000元/平方米出头。

2009年，大学城推地进入井喷状态，地价一次又一次被刷新：7月，成交地价是7149元/平方米和7296元/平方米；9月，7671元/平方米；12月，9503元/平方米。

2012年，番禺大石板块成交地价约1.15万元/平方米；次年，万博商业用地地价约1.4万元/平方米。

当这些地块推出时，大学城内地铁等配套已经在运营，教育、医院等也都有序落地。

大学城楼价坚挺的原因还有一个——有限的供应量。在大学城一期小谷围岛部分，共有18平方公里用地，其中居住用地只有22块，现在建成的是7个住宅项目，共三四千套单位。目前已经获批的二期用地，虽然也有居住用地，但数量屈指可数，大学城的住宅供应确实是“卖一套少一套”。

C 新兴板块

朱村：教育城发展至关重要

在广州众多楼市板块中，增城朱村板块因为规划有广州教育城，故开发商总会将其与大学城做对比。

实际上，这两个板块既有相同点，也有不同。

从双“城”推进力度上看，大学城从2000年开始选址，2004年迎来首批4万名学子，工程推进有序进行，楼市在大学城的建设里孕育发展。教育城整体规划规模和预计投资额都和大学城相近，一期规划有10所职业院校进驻，不过，从2013年启动规划，至今5年过去，今年5月才有消息称“争取今年有1-2所学校能够动工”。

至于医疗、教育等配套，大学城更优于朱村板块，朱村楼盘不少销售人员都坦言“没有拿得出手的医院和名校，要么就到增城广场那边，会有一两个”。

就近几年的情况而言，教育城对于朱村楼市的带动效应，远不如地铁、土地等因素的强力拉动。

在大学城，地铁等交通建设早于楼盘开发而运营；而朱村板块部分楼盘已经入住、更多楼盘在售，地铁尚未开通，楼价已经透支了部分利好。地铁21号线横穿朱村板块，4年前，朱村地铁站旁边的碧桂园城市花园开盘价约8000元/平方米，现在旁边的一手楼售价是2.6万-2.8万元/平方米。在售的保利中航城、恒展江山时代、万科春风十里、荔富湖畔、威华国际、云溪四季等，最低楼价约1.9万元/平方米。

大学城的住宅用地非常有限，但朱村板块的土地和楼市供应量却要多得多。今年4月，朱村凤岗村地块成交楼面地价约1.5万元/平方米，刷新了朱村地价纪录。此前，碧桂园联手富士康在朱村拿下了科技小镇项目，一旦成型，将带动更多产业人口进驻，一手楼市供应陆续有来。

目前，朱村的发展已经进入轨道，从规划的教育、医疗、出行等配套来看，未来整体环境值得期待。

此外，朱村板块推地力度大，碧桂园、保利、万科、合景泰富、融创已聚集于此，令板块的发展多了一份支撑。

D 置业提醒

两类买家适合入市

1.最适合在东部工作的买家。虽然地铁21号线开通将会缩短增城与市中心区的通勤时间，但即使乘坐快线，预计到天河员村也要约1小时，如果到其他区域上班，还要继续换乘。

2.适合没有购房资格的买家。即使是非广州市户籍人士，也能买一套住宅。

3.朱村板块产品相似度高，在总价相近的情况下，建议选择更邻近地铁、综合素质和商家实力更强的楼盘。

4.房子总价基本由房价和装修款组成，每个楼盘对装修款的支付方式要求不同，有的需要3个月内付清，首付要求较高，购房者需衡量自己的实际支付能力后，再作出理性的选择。