花式降价促销频出 是个盘行为还是楼市逆转？

广州现在还是有不错的承接力，即便降价，幅度也不大

进入7月底的广州楼市，多了几分耐人寻味的感觉。这边厢，有楼盘卖出了比去年高1万元/平方米的价钱，而且销售行情还不错；那边厢，却有楼盘悄然降价，暗地促销。广州楼市如此这般，迷雾重重，究竟是个盘行为还是市场将发生逆转的预兆？

贴息套现，开发商真的很缺钱？

最近，有在从化买楼的消费者表示，原本他的装修款是按两年分期付款，以减轻首付压力。谁能料到，近日开发商主动跟他沟通：“如果你有钱的话，剩下的装修贷款能不能现在就还清。”为吸引他提前还款，开发商竟愿意给出8%年利率给予补偿。

开发商倒贴利息让买家提前还贷，这确实不多见。

不少热点区域出现特价促销单位

以“清尾货”“推特价单位”等方式促销的楼盘，近期也多了起来。同样位于从化的荔山雅筑，在7月推出“总经理特批单位”，虽然，绝大多数是低楼层产品，但单价1.51万元起，比此前的便宜了1000元。

而出现特价楼盘最多的区域，还有此前销量强劲、库存量不多的黄埔区。以中新知识城的龙湖·双珑原著为例，该楼盘6月29日的销售均价为2.1万元/平方米起，7月底清尾货，多套98平方米左右的三房单位以200万元左右起推售，折合最低单价2.04万元，比此前的降了600元左右。

长岭居的珠江嘉园同样在7月21日、22日推出10套特价单位，单价2.03万元-2.28万元，现场的价格表显示，此前这批单位售价2.31万-2.50万元/平方米。优惠幅度最大的当数同板块的实地·常春藤，该盘早在7月初就推出25套特价单位，并以“特批员工保留房源”名义推出，单价2.57万元-2.83万元不等，高中低楼层均有，比此前的标价下降了大约3000元。

“销售王”增城也出现了特价楼盘，位于挂绿新城的绿湖国际城推出了10套特价单位，单价1.6万元左右，比此前的报价便宜了大约500元。南沙也不例外，南沙水恋推出10套特价单位，单价2.13万-2.41万元，比此前便宜了大约2500元。

资金短缺，开发商推特价单位回款

上述几个促销楼盘都有共同的特点：特价单位不多、优惠期极短，一般只有一两天，而且要求买家一次性付款或选择商业贷款。目的只有一个：为求尽快回款。

黄埔区还有一个楼盘低调推出一口价别墅单位，单价仅2万多元，比去年年底的报价低很多，不过要求买家一次性付款。

“‘十一’销售旺季快到，开发商都想赶一批新货在黄金周亮相。不过，想承建商或乙方单位帮你赶工，至少要把之前欠款付清才行。”一位与众多开发商有长期合作关系的设计师说。

“所以，现在不少开发商都急推十来套特价房以解燃眉之急。” 广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，对于开发商来说，核心问题是资金问题。持续的去杠杆、加息，让不少开发商资金偏紧，即便拿到钱，资金成本也较高。如果开发速度慢、销售周期长就会影响资金回笼进度。直接降价谁都不想，因此，开发商就拿出少量单位促销回款。

在赵卓文和中原地产项目部总经理黄韬看来，目前，开发商缺钱的情况比较普遍，主要表现在：此前高价地频出，如今又有不少条件不差的土地终止出让，即便有比较多企业参与竞投的地块，价格也不如去年条件相仿的地块高；另一方面，不少开发商都加大投入加快工程进度，希望房子尽快进入销售周期，因此营运资金相对紧张。

不排除转变成大范围促销

对于今年的政策走势，两人均认为限购政策会延续，控制房价仍是政府的工作重点，针对开发商的货币政策也还没有放松的迹象。因此，中心城市的销售量会维持在比较低的水平。

不过，对楼市接下来的走向，赵卓文与黄韬就有不同的判断。

赵卓文认为，推出特价单位仅是商家的应急措施，且多为“边角料”、数量有限，只是按需促销，以缓和资金紧张的局面，属战术性行为而不是战略性措施，不能因此就说明下半年楼价有所松动，毕竟，广州的市场需求总体来说还是比较旺盛的。

黄韬则认为，推出特价房是开发商的阶段性试探，如果有效，就有机会引起大规模降价。“虽然，可能有人会说，近期番禺有楼盘升价销售，还卖得不错，但出现这种情况是因为该楼盘的特殊性——其单价虽高，但面积小、总价低、很多人都买得起，而且，番禺目前比较缺货。因此，这仅是个别现象，大多数楼盘近期的销情并不好。”黄韬说，只要搞促销楼盘的销售量就会上来，否则就会打回原形，资金压力会引得开发商不断促销，最终有可能变成大面积降价。

降价3%-5%的可能性较大

出现普遍降价的可能性有多大？

黄韬认为，可能会有八成左右，剩下的两成可能是楼价处于胶着状态。最有可能出现降价的区域是南沙、增城、黄埔和从化，因为这些区域的货量相对较大，“货量比你在阳光家缘看到的多不少，只是很多楼盘没拿到预售证，前两年，南沙、增城和黄埔都卖了不少地，这些存货很可能会在年底前出现。”

既然下半年不太可能出现涨价，降价或是继续有特价房推出却是大概率事件。那么，刚需买家是否应该等一等再买房？

黄韬认为：“即便接下来一段时间会出现大范围降价，幅度估计在3%-5%之间，开发商不太可能降10%甚至以上，毕竟，广州还有不错的承接力。”而且，若出现10%以上的降价，说不定就会引起前期业主的不满，所以，开发商是不会轻易有如此大幅度降价的。

“因此，对于刚需买家来说，我认为不需要等，真的不需要，你等到的可能只是最多5%的优惠，但你可能会错过合适自己的产品。反之，若是投资者，我建议你多看看，如今投资房产，可能需要6-10年后才有回报，如果你手上没有闲钱，建议别买房投资。”