深圳楼市量价齐跌 中介人均年签0.6单快速萎缩

据深圳市房地产中介协会统计，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。

这个秋天，对深圳的房产中介来说格外冷了些。

从2016年9.30新政开始，深圳楼市经历了两年多的调控，在9月见效。

据多个机构的数据显示，9月至今，深圳新房、二手房出现量价齐跌，尤其是二手房价格已出现明显松动，市场观望情绪浓厚。

贝壳研究院数据显示，9月深圳楼市新房整体去化率不足五成，二手楼市客户看房量骤降50%以上。

据多个中介人员透露，中原、链家、世联行、乐有家等机构年初至今已有多名员工纷纷离职，各家公司的关店、降薪等“过冬”模式也已开启。

深圳业内人士指出，这次市场调整，是深圳楼市自2013年以来最严厉的一次调整，中介行业五年来最大的挑战来临。

楼市下行显现

深圳楼市，可以说是全国最为坚挺的房地产市场，从2014年9·30新政以来一路上扬，近三年来住房均价保持在全国最高水平。

继2016年“深八条”后，深圳时隔21个月再次出手严控，在今年7月底发布新政，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口。

两个多月后，在同为一线城市的上海、北京、广州以及热门二线城市厦门、杭州、南京相继出现低迷后，深圳调控政策的威力也开始显现。

深圳市规土委数据显示，深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米，环比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套数2248套，环比减少39.0%，同比减少17.6%，呈价稳量跌态势。

新建住宅均价从2016年9月（“深八条”发布）的61，600元/平方米累计下跌7，520元/平方米，累计跌幅12.2%。因为限价因素的存在，新房交易数据存在一定的结构性失真。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50，630元/平方米，环比下跌0.7%。目前存量市场观望情绪浓厚，房价已经出现了明显松动。

另据深圳中原地产研究中心报告，单日新房成交量回落到70套以内，整个9月，深圳共6个住宅项目入市，一手住宅去化率仅有46%；二手住宅成交量下滑明显。

10月，深圳楼市的低迷情况持续。国庆长假期间，成交量再度萎缩，单日成交量在30套左右。最近一周，部分住宅陆续推出特价房源，而业主报价也继2016年第四季度以来首次跌破30%。

贝壳研究院预测，从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看，在诸多不确定性的影响下，“预计四季度及明年市场难有起色。”

购房需求的总体下降亦导致业内人士对之后楼市的预测不太乐观。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房地产行业已经走向了生命周期的后半程，“之后的大趋势应该是一个横态的发展了，不太可能继续往上走。”

深圳中原指出，目前不少开发商通过降价、降首付的方式，实现“去库存，回现金”，个别开发商为尽快实现现金回笼，擅自预售、违规违建的行为屡见不鲜，监管部门也予以严厉处罚，这是落实长效机制的基本要求之一，更有利于市场的稳定运行。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从两年前的“深八条”开始，深圳楼市就已趋向冷淡，7·31新政只是起到了叠加的效果。

中介开启过冬模式

过去10多年，中国房地产市场经历了多次调整，作为市场第一线的中介代理公司总是率先受到冲击。

据深圳市房地产中介协会统计，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。

这导致的直接后果，就是中介的关店和员工离职、降薪潮，“过去十几年，出现过几次大规模调控以后成交低迷、中介调整。”宋丁指出。

早在上半年，深圳房产中介公司乐有家就迎来了一波离职潮，陈淼（化名）就是其中众多离职者中的一名。

他表示：“整个行业都比较低迷，市面上新楼盘也比较少。当时所在部门差不多有三分之一的员工，包括老员工都离职了。从5月份到现在，一直有人进进出出。”

在遇冷下行的房地产市场中，初入行的新人压力更大。某大型中介前员工杨阳在今年5月——楼市惨淡初现端倪之际进入市场，又在未满六个月、第二个业绩周期到来之前，被迫离开房地产市场，投入了餐饮行业。

他所在的分区门店，以三个月为一个业绩周期进行考核。他坦言：“我三个月内一单也没成功。”业绩不达标，就拿不到底薪，无法维持基本生活。

门店经理同样面临业绩压力，杨阳提到，“之前的经理因为三个月的业绩没有达到标准，也被撤牌降为了业务员，这在公司是很正常的。”

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，现在的房地产中介行业可以分为三类，一类以中原、世华等传统公司为代表，往往会采取相对较保守的“过冬”方式，像减少成本、收缩人员等。

第二类则是房地产电商，比如房多多、平安好房、贝壳等，在租赁和市场代理上的业务分散了此次楼市交易寒冬的压力。

他们的应对措施也更加积极，徐枫认为，此类中介会“按照它们之间既定的战略一直进行，甚至可能会扩充”。

第三类则是大量的中小中介公司，他们会自然倒闭，然后等市场转好了再注册个公司继续干。

作为唯一一家规模可观、总部设在深圳的中介代理公司，世联行对寒冬已经有所感知，做出了一系列应对。

10月10日，世联行内部下达了一项《集团行政部关于“节支增效”的通知》，文件中涉及报销额度、公司开会禁上水果和饮料等细节之处。这一消息随即得到了世联行董事长陈劲松的确认。

不仅如此，10月15日，世联行还发布了2018年前三季度业绩预告修正公告。在公告中，世联行将业绩预期由原本的同比增长调整为同比下降，直接指出公司的代理业务结算进度受到市场宏观政策的影响，致使收入下降，从而影响到当期利润。