穗拟出重磅新政:鼓励旧村改造 先收购房屋后回购

广州城市更新拟出新政，旧城区连片改造项目需90%以上住户(或权属人)表决同意

广州城市更新拟出台重磅新政。日前，广州市城市更新局官网挂出《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》(下称《实施细则》)和《关于深入推进村级工业园更新改造的实施意见(征求意见稿)》，向社会公众征求意见及建议。

《实施细则》中，鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿；单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的，政府可在全区统筹平衡；旧城区连片改造项目，需经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意等规定，引人关注。

加快推进旧村全面改造

单个旧村全面改造项目资金可统筹平衡

针对旧村改造面临的资金问题，《实施细则》首次提出：单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的，政府可将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的用地划拨作为安置与公益设施用地，纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目，可在全市统筹平衡。

除了优化改造成本，《实施细则》也明确，鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。具体来说，对采用政府征收方式改造的，由征收主体按照市场评估价收购村民房屋，村民按照人(户籍人口)均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按人(户籍人口)均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。村集体物业按照集体收入不降低的原则复建。

对采用自行改造、与有关单位合作改造的旧村，可以由农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体成立的合作公司或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为主体，按照先收购房屋后回购的方式实施收购补偿。农村集体经济组织需按规定将改造范围内集体建设用地全部申请转为国有建设用地。收购的市场评估价由区政府结合实际情况确定。

旧村改造也经常面临选择全面改造方式或综合整治方式的问题，为科学确定旧村改造方式，《实施细则》也给出了参考，明确旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3(含)的，原则上可以采用全面改造方式进行改造，超过5.3的以综合整治方式进行改造为主。

旧厂改造收益支持力度加大

引导城市更新项目成片连片实施

为让旧厂改造向支持实体经济和新兴产业倾斜，调整旧厂土地收益分成比例，提高社会资源参与改造的积极性，《实施细则》还明确提出加大国有土地上旧厂改造收益支持。

如《实施细则》规定，国有土地上旧厂不改变土地用途以协议出让方式供地的(商品住宅除外)，按办理土地有偿使用手续时市场评估地价的40%计收土地出让金。“工改工”项目无需缴交土地出让金。

再如，《实施细则》规定，科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的，改造开发后土地用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。需办理有偿使用手续的，经批准后可以协议出让方式供地，其中，教育、医疗、体育可按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金。

此外，《实施细则》也引导城市更新项目成片连片实施，并规定旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)。由区政府(广州空港委)作为征收主体，改造单位出资，完成征收补偿后，签订土地使用权出让合同。

同时，成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换。