上周，各种楼市“内部消息”满天飞，广州取消限价、长沙取消限购、厦门取消限购、环京即将放开限购……各类消息你方唱罢我登场，甚至导致了二级市场地产板块小盘股一阵躁动，十余只股票涨停。这也说明，目前的房地产市场，无论是开发商还是买家，都处于神经紧张的状态。但很快，官方就及时否认了这一系列传闻。不过，仍受这些小道消息影响，上周固安某项目开盘一度出现了热销抢房的场面，售楼处现场人头攒动，一副不排号买不到的样子，引发了环京楼市回暖的猜测。
那么环京楼市经过了严格调控后，现在是什么状态呢？广厦时代通过调查发现，环京多个区域的成交相比最低谷时有所回升，但与曾经的高点还相去甚远，在政策不放松的情况下，环京楼市难言回暖。不过，对于刚性需求来说，环京楼市经过长时间的冷却，已经处于理性价位，城市配套也日益更新，给了购房人更多的选择空间。
传言取消限购 固安某项目被“抢房”
楼市调控一直保持高压，但一些地方放松调控的传言却不断，这一次是位于首都新机场以南的河北固安县传出了取消限购的消息。
10月28日，社交媒体上流传着一则视频，固安某售楼处人头攒动，一副不排号根本买不到房的样子，引发环京楼市回暖的猜测。作为渠道商的二手房中介也不断提醒购房人，固安限购要松绑了，不抢房买不到了。
事实真的如此吗？据了解，该项目是在10月28日推出了最后一栋5号楼，主推中小户型，其中75和80平方米的户型都送5平方米，85平方米户型则赠送13平方米。除此之外，项目还赠送精装修和地下停车位，实际成交价格在1.5万元/平方米以下。
为何会引发抢购呢？原来环京楼市自2017年6月加入限购调控序列以后，廊坊、固安、三河、大厂、香河等县城的房价应声而落，跌幅远超北京城区。这次开发商排号时不但声称限购政策可能放松，也表示可以协助购房人办理准购证。
除此之外，一些开发商抄底环京土地的行为，也被解读为环京将迎来转机。不久前，高喊“活下去”的万科，以32.34亿元收购华夏幸福环京总面积33.93万平方米宅地，总计10幅地块。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
业内人士认为，固安的房价由此前的每平方米2万多元下跌至目前的1万元左右，已经腰斩，再加上新机场等利好因素，使得固安的房价存在洼地效应，也确实带动了区域成交的上升。
北京中原地产的数据统计显示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面积12.78万平方米，环比上涨36%，同比上涨76%；供应682套，供应面积6.45万平方米，销供比为1.98，呈现供不应求的趋势。
从成交均价来看，7-9月，固安商品住宅成交价格为1.1万元/平方米，环比上涨1%，同比下降3%。
其中，永定河孔雀城剑桥郡成交量最大，成交275套，成交面积2.55万平方米，成交金额超3亿元。
从成交均价来看，合美·帝宝壹号成交均价最高，均价为1.4万元/平方米；从成交套数排行榜看，热销项目套均面积以90-110平方米为主，套均价集中在120万-130万元/套。
固安部分楼盘规避限购
那么固安新盘宣传的可以办理准购证等躲避限购的措施真的靠谱吗？北青报记者在走访市场的过程中发现，目前固安的限购政策并没有松动，非当地户籍居民家庭限购一套住房，但需要提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明才能购买。但记者发现，在严格的限购之下，一些项目仍有“空子”可钻，运用多种“套路”将房子卖给并无购房资格的外地购房者。
某大型房企重点布局了环京各区域，旗下固安项目的置业顾问就告诉探访的北青报记者，目前有三种方式可以买到房子，一种是花5万元购买准购证，当下即可办理网签；一种是办理当地的社保或者纳税，缴纳3年之后，才可以办理网签手续，花费约1万元左右，这两种方式售楼员都可以介绍渠道办理；还有一种方式专为投资客设置，适合“短线投资”，购房者交上首付即可，在签订合同三年内，开发商可以免费进行一次更名，房价上涨之后购房者即可转手获利。
同样在售楼处咨询的赵先生，是安徽人，跟着家乡的亲戚在大兴从事石材生意，并没有固安的购房资格，但因为固安离他所在的工厂较近，还是希望来看看有没有购房机会。赵先生告诉北青报记者，售楼处销售人员对他表示，即便无资质，也可以花钱办理固安准购证，所谓的买房资质，有准购证并交够50%首付就可以网签并按揭贷款。项目均价1.5万元/平方米，要求交纳总房款40%的首付及电商费3.5万即可定下这套房，剩余的10%首付可以等准购证办下来稍晚些交。
类似的避开限购的招数是否在固安市场中流行呢？当记者致电询问其他固安项目售楼处时，多数得到了较为“暧昧”的回复，销售并不愿意在电话里和记者过多沟通，只是说：“您过来吧，这些都好说，来了再细聊。”
对于类似的销售承诺，业内人士表示，在当地办理社保的做法并不靠谱，因为现在社保已经能够实现全国联网查询，用同一个身份证在不同的城市办两份社保的行为，现在已经很难实施了。另外，这种方式也存在着巨大的风险，业内人士提醒道，没有网签就不能确保房产完全属于购房者，如果在这3年等待社保到期的过程中出现了一些变故，比如房价有了大幅度的上涨，或者开发商出现一房两卖，或者房子出现烂尾不能按时入住的情况，购房者仅仅凭借这个所谓的购房合同，是很难保障自己的合法权益的。
环京多个区域销售升温
虽然政策依旧严厉，但北青报记者也发现，环京很多区域的楼市成交都出现了一定的回暖现象。不仅是固安，包括廊坊、燕郊等区域在经历了长时间的成交低谷后，销售都开始了回升。根据北京中原市场研究部的统计，同比2017年三季度，环京楼市中秦皇岛、固安、廊坊市区、燕郊、张家口等地的成交量都出现了明显上涨。
北京中原地产的统计数据显示，今年第三季度，廊坊市区成交价格为1.4万元/平方米，环比上涨3%。其中，9月廊坊市区商品住宅成交额11.35亿元，成交面积8.39万平方米。
另一个备受关注的燕郊区域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面积4.62万平方米，连续两个季度上涨，环比上涨457%，同比下降23%。从成交均价来看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均价为1.66万元/平方米，环比上涨3%，同比下降23%。
根据统计数据，今年7-9月，燕郊地区60-100平方米的面积段产品占比最高，占全市总成交量的49%；60平方米以下面积段的成交量涨幅最大，同比提升4%；60-90平方米面积段占比降幅最大，同比降低6%。
根据北京中原的数据，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面积4万平方米，环比上涨16%，同比下降67%，达年内季度成交峰值；三季度仅8月供应24套，供应面积0.26万平方米。从成交均价来看，7-9月成交均价为9389元/平方米，环比下降18%，同比下降3%。
主打东奥概念的张家口在第三季度成交了756套住宅，成交面积7.45万平方米，环比下降5%，同比下降7%；成交均价为9254元/平方米，环比下降4%，与去年同期基本持平。
不难看出，在限购政策不变的情况下，环京区域的楼市成交在低谷徘徊了一年后，终于有所升温，但由于楼市管控力度仍将持续强化，各环京区域的升温只是针对最低谷而言，有些许回暖，但无论是成交量还是成交价格，与2016年限购加码前的绝对高点还相去甚远。中原地产分析师表示，虽然京津冀及雄安新区规划利好为环京区域带来旺盛购房需求，但是环京楼市调控持续加码，未来政策收紧，短期难以放松。
业内人士也认为，三季度，环京区域整体表现为量涨价稳。但由于短期限购难以放开，市场需求仍将受政策抑制，市场监管持续从严从紧，预计四季度环京市场成交仍将以稳为主。
那么，当下是否为环京置业的最佳时机？
对于刚需购房人来说，一方面，由于政策调控环京的房价正处于历史性低点，刚需置业环京可以从容挑选。另一方面，随着环京各项产业配套和交通利好不断完善，环京区域的生活方式也正在改变着以往睡城的印象。
地产营销人韩乐也表示，从环京被龙头房企所关注，并付诸收购，开始增加土地储备的动作可以看出，环京楼市远期价值巨大；尤其是环京楼市经过一段时期的调整，已显底部特征，置业机会正在涌现。不过，由于环京置业范围广阔，但究其根本，还是要循迹城市规划的重点指向，哪里政策利好集中，基础设施建设到位，购房条件宽松，就趁恰当时机择优质项目购入。即使不为升值，但也能把置业风险降至最低。本版文/本报记者 李桁
本文来源：北青网-北京青年报
责任编辑：
江泽文_NO2031
