梦想改造家 张纪文的万村难题

观点地产网 东方卫视每周五播出的《梦想改造家》，是一档大型装修真人秀节目。节目通过委托设计师对老旧房子进行整体改造，实现看似不可能完成的家装梦想。

最新一期的改造对象是广州海珠区一幢四层砖混小楼，这栋占地面积22平方米高12米的居民楼，被周边邻居的房子紧紧围着，通风不好，光线不足，给人一种逼仄、压抑之感。

如何在不破坏房子原有格局的前提下改善居住环境，这是房子主人谭小姐的困惑，也是无数城中村居民的烦恼。

在城市快速发展当下，不断提升的居民收入，使得不少人对日常生活质量有了更高的要求。住房，作为人的安身立命之本，自然是重中之重。

通过微改造为住户提供更佳的居住环境，这是东方卫视一众“改造家”的梦想，或许也是万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文的梦想。

只不过，作为一家大型房企的管理层，张纪文的目光所至，不是这种独门独户、小打小闹式的改造，而是整个深圳的城中村。

在政策东风之下，他很快付诸行动。2017年7月5日，作为改造主体的深圳市万村发展有限公司在万科大梅沙总部宣告成立，张纪文的梦想行动也有了一个具体代号——万村复苏计划。

这个计划的首个试点项目落在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等，累计涉及近100个城中村。

在张纪文的梦想中，通过万科复苏计划，作为无数深漂寄居的城中村，必将成为深圳续写辉煌的基石。

只是，在涨租舆论、效益疑问等诸多因素的影响下，这张勾勒了无限美好的蓝图，尚未完全展开，便遭到了来自现实的多重压力。

梦想改造家

或许是万科总部恰好位于张纪文所辖的区域内，因此与王石、郁亮乃至新晋总裁祝九胜相比较而言，南方区总显得格外低调。

哪怕是“万村复苏”已经发布一年多，作为主导者的张纪文也并未在公开场合为这个计划喊话。但这并不代表他不重视，相反，这位喜欢到泊寓了解租客想法的区首，对这项业务抱有极大的热情。

他低调，但可以请更有分量的人造势。因此，在4月22日深圳万科主办的2018年城市共创大会中，我们可以看见，张纪文静坐台下，已经宣告退休的万科创始人王石罕见地现身站台。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石拿着卡片，时不时地低头念着：“‘万村计划’已经探索出比较成熟的模式。”

“城中村综合整治+物业管理+城市化商业运营”，是万科对城中村进行改造的模式。具体而言，万科通过对城中村物业承租，进行统一改造，并对基础设施、生活环境全面提升，而承租的物业未来将统一改造成长租公寓万科泊寓，并植入物业管理、社区商业等内容。

根据官方资料披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

很明显，张纪文想要撬动的是一个极为庞大的蛋糕。他将首个试点项目放在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等数十个城中村。

数据显示，截至2017年底，万科已在万村计划先行城市深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村。2018年，万科的目标是在深圳改造100个城中村。有业内人士称，目前万科已经进入80-90个左右城中村。

不止深圳，王石在城市共创大会上对这项业务还有更远的期待：“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”

万村的复制最先出现在厦门，8月8日，厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，承诺林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造，并在改造后植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，这与深圳万村的模式如出一辙。

万村的难题

“城中村是无数深漂们梦的起点，而深漂们的梦，支撑了深圳的梦，是城中村支撑了深圳的崛起。”一手推动万村计划的张纪文，梦想着改造完成后的城中村，能够成为深圳发展的新基石。

但理想与现实之间，总是隔着不远不近的距离。万村业务如火如荼开展的同时，改造所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈，并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公开信中。

这封公开信中，富士康员工将矛头直指万科，声称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，完成后预计城中村房租将翻2-3倍。

面对不断泛起的舆论声，万科抛出一组相对数据，证明改造前后的单间租金价格处于同等区间，并承诺在改造成本较高的情况下，仍会努力维持单间公寓的月租金稳定。

不过，作为一家上市企业，万科不仅要面对外界舆论所带来的压力，还需要应对内部的效益考核。

虽然万科管理层时常对外表示，对长租业务没有盈利要求。但无法覆盖成本、算不过账的事情，总会有适时而止的时候。

11月8日有媒体报道称，张纪文已经下了命令，将全面暂停万村计划签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份”。

虽然万村方面回复观点地产新媒体时表示，上述消息不属实，万村的业务一切正常，但对于该报道中指出的原因，并没有予以回应。

报道指出，万村目前仍然是一条独立的业务线，没有与万科内部完成整合，导致工程进度严重滞后，每月空转租金高达数亿元，回流的租金极少；其次，万科进驻偏远区域，竞争使得拿房成本上升，租客群里支付能力下降，收益率不理想。

最后，深圳市相关监管部门开始对城中村租金有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%，万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%。

观点地产新媒体了解到，自去年深圳提出“十三五”期间，将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理以来，不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造，发展住房租赁。

业内人士认为，随着越来越多的主体机构参与城中村改造，城中村业主对租金的预期将会提高，万科现在遇到的租金、成本等问题，都将会成为行业的共性问题。

事实上，作为快速城市化阶段的诞生品，无论是大拆大建，还是综合整治，城中村改造都注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程。在深圳大力推动综合整治的当下，实现长期稳定的发展，仍然需要政策的引导。

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。

总体规划中最受关注的一条，就是“控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新”。

撰文：曾剑萍

审校：徐耀辉