深圳楼市降温:成交多为降价房 投资客压力凸显

深圳楼市投资客压力凸显

中国证券报

□本报记者 黄灵灵

楼市调控政策下，深圳房价趋于降温。10月份，深圳一手房销量有所回升，二手房市场被新房限价挤压空间，成交量及价格均走低。业内人士指出，随着二手房供应量的上升以及购房者观望情绪的延续，买卖双方的博弈将进一步加剧，叠加楼市调控未见松动、看空预期增强等因素，投资客资金压力逐渐凸显。

中介称成交多为降价房

11月12日，中国证券报记者来到深圳市福田区某大型房产中介，工作人员贺平（化名）向记者大力推荐“笋盘”（价格明显低于市价的房源）。其中一套房的面积为74平方米，业主一开始挂出的转让价是490万元，从9月份以来调过三次价，目前底价是460万元。

这并非个别现象。记者在今年3月到福田皇岗片区走访时，该片区有一套58平方米的二居室报价为410万元，均价7.07万元。贺平表示，目前在同一小区有一套67平方米二居室在售，均价为6.27万元。业主曾在10月7日调过一次价，从430万元下调至420万元。

“‘7·31新政’后楼市曾清淡了一段时间，但最近陆续有成交，成交的房子大多数是业主降价的。”贺平说。

对于业主降价，深圳贝壳研究院指出，首先，成交量决定价格，成交量持续处于较为低迷的水平，价格已经出现了松动。实际成交中，议价5%较为常见。其次，短期价格回落的预期形成，让价才能吸引关注、推动成交。第三，在售库存房源增加，业主之间存在竞争，急售的势必会降价促成交。

另一名中介工作人员吴双（化名）表示，明显低于市场价的“笋盘”并不多。“笋盘”没有明显增加，过一阵才会有少量出来。

对于盛传已久的开发商打折出售新盘，吴双表示，新盘打折的事一直都有，促销的一般套路是9.9折，一次性付清全款可以做到折上再9.7折-9.9折。市场清淡的时候，七天签约，折上再9.95折。有的楼盘由于受备案价调整幅度限制，没办法给较低折扣，就会在装修款上打折。

中原地产首席分析师张大伟表示，一二线热点城市的楼市逐渐出现全面降温，在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转、完成年度销售目标。

买卖双方博弈加剧

业内人士指出，随着二手房供应量的上升，以及购房者观望情绪的延续，买卖双方的博弈将进一步加剧。

“最近卖房的多，买房的少，观望情绪比较重。”吴双说，“迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好，加上楼市最近成交比较冷淡，购房者有买涨不买跌的习惯，还有就是等‘笋盘’。”

这一点在刚需族周鹏（化名）身上得到验证。周鹏的需求是找福田区或南山区的自住两居室，预算在400万元左右。他在深圳看房已经有两年多了。

“目前市场和经济情况比较低迷，不知道房产税政策什么时候出台，很多人在观望。”他说，“当然，如果比市场平均挂牌价低30万元左右，还是可以接受的。”

与观望心态相伴的是楼市成交量价均走低。

深圳规划国土委数据显示，10月全市二手房网签4524套，环比下降17.6%。价格方面，深圳贝壳研究院数据显示，深圳10月样本楼盘均价为58429元/平方米，环比下跌0.6%，同比上涨4.7%，涨幅收窄。10月用于编制指数的100个热点样本楼盘中，上涨样本占比27%，基本持平；下跌样本占37%，明显扩大；持平样本占比缩减至36%。总体看，下跌样本占比大于上涨样本，而上涨样本占比为近一年来的最低值，由此可见房价下跌的状况。

深圳贝壳研究院院长肖小平指出，指数价格连续3个月回落，一是看跌的氛围较为浓厚，且成交量持续走低，价格没有支撑；二是供需矛盾缓和，房源成交周期变长，在售库存房源增加；三是业主之间存在价格竞争，诚意出售者心理价格松动。

投资客“压力山大”

随着楼市成交量价的走低，贺平感觉看房客户群体出现显著变化，之前看房的投资客和刚需都有，现在投资客很少了。

知情人士表示，在当前的楼市行情下，比起开发商，投资客的资金情况更加紧张。

前段时间有市场消息称，深圳由于断供潮导致市面出现大量法拍房。不过，据媒体报道，近半年来，深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因是司法网拍的推广力度加大，网上录入的拍卖房源增加。深圳市中级人民法院的数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%。至于因为断供导致房源被拍卖的情况，目前并无确切的数据。

目前投资客的资金压力显而易见。深圳福田某小贷公司合伙人刘凡（化名）告诉中国证券报记者：“我阿姨在深圳有十几套房，每个月至少要还三十多万元房贷，现在还贷压力巨大。之前做生意还能填一些钱进去，现在生意不景气，只好出手一两套。她手上大多数还是大户型，总价高，现在都不好出手。”

与已经经断供的投资客相比，刘凡阿姨的境况算是比较好的。深圳某民间借贷公司负责人陈力（化名）表示，公司的一项业务是帮助客户解封查封房。“找上门让我们帮忙解封的客户，大多数是因为债务还不上，房子已经断供。”

华南某大型律师事务所律师指出，常见的容易导致查封房屋的情形包括交易房屋存在高额抵押、产权不明导致的纠纷、产权人涉及恶意转移或变卖房产等。

“从去年年底以来，我们公司做查封房解封业务的客户大概增加了七、八成。”陈力透露了公司运作查封房的套路：委托人找上门后，公司会借钱给委托人解决欠款问题，并帮助其把查封房解封，解封后帮助其处理房子遗留的所有问题，之后再将房子抵押给银行，从中收取佣金及手续费。

“现在这项业务完全不敢做了，因为没有空间。”陈力说。他所指的“空间”是，公司帮委托人解封被查封房后，抵押给银行拿到的款项减去借给委托人欠款的余额。

严跃进指出，总体上看，刚需购房一般风险小，而对于通过融资的方式进入房地产市场的，当前房地产市场降温，肯定会带来压力。

“后续楼市要看政策松动的时间和程度。即使有所松动，也基本以二三线城市为主，一线城市即便贷款政策上出现调整，限购政策松动的可能性也不大。”严跃进说，“从二手房交易的情况看，后市将比较低迷，因此目前对市场仍维持降温、没有反弹的判断。”