本周上市房企拟融资超250亿元 高质押下各寻出路

据11月15日上交所消息，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，规模合计超百亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，11月以来，包括华夏幸福、陆家嘴、华远地产、阳光城等在内的多家房企完成了几亿元到几十亿元不等的融资。从公司债到购房尾款ABS以及住房租赁债券，房企利用各种可能的融资手段，以应对“融资寒冬”。据记者不完全统计，仅11月12日～15日，上市房企融资合计就已经超过250亿元。

克尔瑞数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本整体呈上升趋势。

业内人士表示，不同融资环境下融资成本会有差别，而随着美元加息，境外发债成本会相对较高。

高质押下各寻出路

11月15日，阳光城11亿元公司债券在深交所上市，票面利率7.50%。11月13日，阳光城发公告称，拟与五矿信托、深圳五顺方合作，以购房应收款为基础资产进行融资，总额不超过50亿元。

11月13日，泰禾集团发布公告称，其11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。

《每日经济新闻》记者注意到，阳光城和泰禾还在9月发行了长租公寓资产专项计划。

9月19日，“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”正式成立，发行总额不超过30亿元，发行期数不超过4期。9月8日，阳光城公告称拟开展上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款供应链资产证券化工作，总计不超过人民币50亿元。

泰禾方面，9月4日，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元。

今年年初，《股票质押式回购交易及登记结算业务办法（2018年修订）》正式实施，其中明确，股票质押率上限不得超过60%，单一证券公司、单一资管产品作为融出方接受单只A股股票质押比例分别不得超过30%、15%，单只A股股票市场整体质押比例不超过50%。

而据Wind，目前阳光城的质押比例为59.92%，泰禾集团的质押比例为61.63%。

成本差距下的融资困境

不同房企间融资成本的差距得以显现，以陆家嘴和华远地产来说，华远地产的高级无抵押定息债券票面利率比陆家嘴的公司债票面利率高出6.85%。

11月13日，陆家嘴（600663.SH）2018年公司债券（第二期）在上交所挂牌上市，发行总额10亿元，期限5年，票面利率4.15%。

11月8日，华远地产完成2亿美元3年期高级无抵押定息债券簿记定价工作，票面利率11%，待后续交割完毕后将安排在香港联交所上市交易。

业内人士表示，上述两种债券的差别主要在于主体信用状况，若主体评级一样，其融资成本有一定可比性。

协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，两种债券取决于当下的融资环境，近来国内银根较为宽松，而海外发债则由于美国加息等原因，融资成本相对较高。

同样是高级无抵押定息债券，华夏幸福（600340.SH）的发债利率也比华远地产低4.5%。10月11日晚，华夏幸福公告称，拟向境外专业投资人增发7000万美元高级无抵押定息债券，票面利率6.5%。

但也有业内人士指出，利率高低与发债规模密切相关，华夏幸福这笔债显然不及华远地产的发债规模。

融资成本的差距背后是中小房企愈加艰难的融资困境。

以华远地产为例，其今年已经发行了两笔规模较大的公司债券。4月10日，为补充营运资金及偿还公司(含下属公司)借款，华远地产向合格投资者公开发行一笔总额不超过人民币50亿元的公司债券。9月7日，华远地产收到上交所对其挂牌转让非公开发行50亿元公司债券的无异议函。

记者注意到，截至8月31日，华远地产2018年度内累计新增借款16.78亿元，已经超过其2017年末经审计净资产的20%。

记者查阅Wind获悉，目前华远地产现金流量利息保障倍数为-206。由于实际用以支付利息的是现金，而非收益，现金流量利息保障倍数比收益基础的利息保障倍数更可靠。若该数值较小甚至为负，则公司流动性略显紧张。从这一点看，华远地产的偿债能力较弱。