房企冲刺信号明显 深圳新住宅供应 创近三年新高

房企冲刺信号明显 深圳11月新住宅供应 创近三年新高

陈淑贞

[因巨量的新增供应入市，目前深圳一手住宅的库存回升至3.6万套，去化周期延长至14.8个月。]

房企年底冲刺的欲望，全写在11月楼市成交的结果中。

深圳贝壳研究院的统计数据显示，过去的11月份，深圳全市有23个项目获取批售，供应新房13217套，其中住宅9714套，住宅供应达近三年最高值。要知道今年年中市场冷淡时，一个月只有一两个项目获批的情况并不少。

因巨量的新增供应入市，目前深圳一手住宅的库存回升至3.6万套，去化周期延长至14.8个月。

值得一提的是，11月份，来自宝安卓越中寰、万科星城、华强城三个楼盘供应量较大，超过5000套。这三个楼盘是当下深圳的明星刚需盘。其中，因为与华强城片区相近而贷款利率有差距，万科星城的业主们还发起了全国少有的利率维权，向开发商施压以求合作银行下调按揭利率。

热点楼盘的入市，带动市场氛围和成交。成交结果显示，11月份，深圳全市新房总成交4828套（含商业），环比增长23.6%，其中一手住宅成交1985套，环比上涨8.2%。

虽然新房成交量有所增加，不过由于入市项目多为刚需盘且年底开发商为了冲刺年度销售业绩，价格较为优惠，11月份深圳一手住宅的成交均价为54066元/平方米，环比下降0.01%，即下降5元/平方米。

自2016年10月4日出台的“深八条”开始，除去今年7月极微小的涨幅外，深圳房价始终处于微跌状态，目前已经连跌超过20个月。

二手住宅的成交量在11月份，同样有所上涨。深圳中原监测的数据显示，11月二手住宅成交量4175套，较10月回升10.2%，同期二手住宅均价为51996元/平方米，环比下滑0.92%，深圳多区的二手住宅成交均价出现较大幅度的下跌。

但这并不足以成为说明深圳楼市回暖的证据，要知道10月份，深圳二手住宅成交量3787套，较上月下滑23.5%，除今年2月份春节影响成交只有3133套外，当月成交量创下近20月以来的最低值，市场成交持续低迷。而且，10月深圳二手均价连续三个月下跌，跌至均价52481元/平方米，幅度0.73%，并且是全市各区的成交均价皆下跌。

在二手市场报价方面，从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比为41%，下跌房源占比59%。整体来看，价格变化幅度在（-10%）~（-5%）的房源占比达到37%，价格变化幅度在（-5%）~0%的房源占比达到22%，二手价格仍以回调为主。

一名地产中介业人士称，“深圳二手市场与新房市场相似，如果想快速成交，除了让利下调报价，没有其他选择。”

深圳住房租金在11月份，迎来了今年以来首度下降。深圳中原研究中心监测显示，11月深圳住宅租金72.2元/平方米·月，环比下滑0.52%。

年底向来是租赁淡季，不过深圳房租下滑，除了季节性因素外，也因二手房买卖市场不景气，不少业主选择放租，使新增房源有一定的增长。

不过11月份新增客源环比增长四成左右，但他们看房频次较低，并不急于成交，更多是对比了解租赁行情。新增的潜在需求与房源供应增加，在未来几个月预计才会转换成实际的交易，按照惯例12月份深圳住房租赁市场仍将是淡季。

去年下半年以来，深圳银行持续收紧状态，主要体现为银行放款缓慢、房贷利率上浮，至今年7月，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。不过近期，银行利率有所松动，数家银行把利率下调至上浮12%甚至10%。

美联物业全国研究中心认为，大市转弱下的利率下调对市场的影响相对有限。深圳一家房企营销线负责人表示，从目前的政策环境和行业资金状态看来，当下行情或将延续到上半年。