房企的2018：有点穷、有点难、有点拼

临近年末，房企在找钱方面动作频频，掀起一波“融资潮”。

根据同策研究院数据显示，2018年11月，国内40家典型上市房企共计完成融资合计人民币505.92亿元，环比10月的392.65亿，涨幅达28.85%。

中原地产研究中心统计数据显示，12月前18天，各大房企所公布的正在进行中的和实际完成的融资已超30笔，合计融资额度达1100亿元左右。仅最近一周，房企融资金额已近800亿元。

今年以来，随着监管趋严以及市场下行，房企屡屡传出资金吃紧的消息，到了年末，突然传出密集融资的消息，饥渴了大半年的房企们，可以喘一口气了吗？

房企有点穷

2018年中，房企曾陷入过一段困难时期。万科董事会主席郁亮为这段日子添上一个注脚，他将未来三年的目标确定为：活下去。

虽然万科这样的房企还不至于活不下去，这样说更多是一种鼓舞士气的方法，但缺钱则是真真切切的。

万科三季度财报显示，截至2018年9月30日，万科负债合计约1.2万亿。其中流动负债约1.04万亿；与之相对，资产合计约1.43万亿，其中流动资产约有1.2万亿

流动负债是指在1年或者1年以内的一个营业周期内偿还的债务。换句话说，万科在一年之内需要归还1.04万亿元债务，假若将流动资产全部用以偿债，那将只剩下不到2000亿元的可用资金。可想而知，对万科这样的房企来说也同样有着资金压力。

房地产企业的资金来源主要来自四方面：一是国内贷款。主要是指来自银行及非银行机构的贷款，2017年占比16%左右。二是自筹资金。包括公司债、股权融资，还有信托、券商、资管等方式的非标的融资，2017年占比33%左右。三是其他资金，个人按揭贷款，定金，预付款等，简单来说便是销售收入，占比50%。四是外资。包括外商直接投资和海外发债。

于房企而言，占比达到50%以上的资金来源，说是命脉也不为过，断然没有眼看着命脉断裂而不自救的道理。

为加快销售回款进度，大批品牌房企在全国范围内采取打折、全民营销、电商优惠等各种降价措施。在下半年的房地产市场形成一股被人称为“降价潮”的暗流。

因此，下半年我们看到了市场上不断出现房企降价销售的消息。

厦门“首开万科白鹭郡”，该楼盘在9月份推出了107套特价别墅，由于处于偏僻地带，销售情况并不理想，采取打折销售战略，精装修原价500万的别墅，毛坯房以278万到298万卖出。按实际情况来说，约等于打7折。

打折销售背后，折射出房企对于市场状况的担心，市场冷淡传导至房企，则意味着占据资金来源最大头的那一端，已然出现隐忧。而房企的业务开展极度依赖庞大资金流量的支持，当这根最大支柱产生晃动的时候，也就难怪万科会要高喊“活下去”。

融资有点难

销售端承压，在融资端发力成为房企解决资金需求的另一选择。

据Wind数据统计，2018年1月份-10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

但实际上，2018年对房企来说融资并没有那么容易。仅在今年10月份，就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等多家房企的多项融资计划被中止或终止审查，融资受阻累计数额达300亿元。

钱越来越不好找让行业感受到刻骨寒意。

2018年10月，恒大全资附属公司发行了总额18亿美元优先票据，最高利率更是达到了13.75%，这创了2015年12月以来国内企业海外发债利率的新高。并且，为了保证融资顺利，恒大主席许家印自掏腰包买了10亿美元。

11月5日，富力地产在香港公告计划配股融资约100亿港币，且公告中称这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金。消息一出，富力地产股价当日应声下跌8.82%。市场普遍认为，富力地产的负债过高是此次增股融资的主要原因。

一方面是房企对资金的巨大需求，另一方面监管则对房企融资作出限制。

4月，央行、银保监会、证监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》加大金融机构资金管制力度，对于商业地产项目融资的管理愈加严格。

资产管理业务，是指银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理机构、金融资产投资公司等金融机构接受投资者委托，对受托的投资者财产进行投资和管理的金融服务。

申万宏源证券的研究报告指出，随着4月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资将在2020年底前无法续发或存续，也就是说，资管新规实际并不太支持非标融资投向商业地产。

而在房企四大融资渠道中，第二大渠道便是来自资管业务的非标的融资。但资管新规对这类资金进入商业房地产市场的监管却是趋于严格。这无异于堵住房企融资渠道的另一条动脉。

于是，临近年底，部分房企正抓住时机，融资补血。

找钱有点拼

在国内融资环境较为严格的背景下，房企正积极向外部寻求融资机会。房企拼命找钱成为一种常态。数据显示，11月房企发债融资总量为546.5亿元，环比上月增长99%。其中境外债发行量环比增长419.3%，占比达52.2%。

在一定程度上，境内融资渠道的收紧，迫使房企不得不寻求更多资金渠道，用以补足自身资金需求。

在一个寒冷的季节，资金就像房企的羽绒服，是保持体温的必备之物。在当前环境里，“现金为王”这句话的力量显露出来，谁有足够的现金，谁才有足够的支撑度过冬天。

即便如此，想要安然度过冬天也不是件容易的事。事实上，在房企拼命融资找钱的背后，实际是债务阴影笼罩下的不安。

今年6月27日，国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问时表示，将“引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。”

从行业情况来看，房企债务问题亦不容小觑。中国财政科学研究院博士后郑良海表示，2018年房企需偿还3963.48亿元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分别偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

当房企将融来的资金用以偿还债务后，仍需要继续寻求资金投入土地储备和项目运营开支，毕竟在房地产这样资金密集型的行业里，内在生长逻辑是资金池的高速、高质量周转，这使得房企对资金的需求永无止境。

可以预见的是，虽然年底融资潮有望缓解房企对资金的渴求，但在2019年钟声即将敲响之际，融资不易、拼命找钱的态势或许还将继续上演。