房企融资成本降低 资金压力缓解但难言整体乐观

一月房企融资成本降低 资金压力缓解

本报记者祁三连 实习生王凡北京报道

导读

业内人士分析称，“央行降准后，信用并未得到宽松，资金投向有限，部分资金进入房企。但债务融资主要用于借新还旧，不会大幅增加房企现金流，同时债务融资主要局限于百强房企，因此对整个房地产市场和行业影响有限。”

2018年以来，在去杠杆背景之下，房企融资环境非常严峻，主要表现在房企融资成本高、融资难度大。在该背景下，中小房企或面临生死考验。不过，这一形势在去年11月以来发生转变。目前，房企融资似乎悄然出现回暖迹象。

中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月，房企融资额达上千亿后，12月融资再次达1600亿，2019年1月房企融资数据继续大规模扩张。据不完全统计，1月上旬房企融资已经超过20多笔，合计融资额度高达700亿左右，其中多家企业公布了大额融资。

此外，1月房企融资难度也有所降低。多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债。

1月4?日，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。业内人士分析，这对于房企融资环境和居民需求端都有积极的改善作用，对房地产板块是利好信号。

房企融资回暖

据中原地产研究中心统计，房地产企业融资密集发布，1月以来，境内外房企都有大额成功融资出现。

1月11日，融创中国控股有限公司发布公告称，公司拟进行美元优先定息票据的国际发售，票据本金总额、发售价及利率将通过由联席全球协调人及联席账簿管理人进行的入标定价程序厘定；数据显示，融创中国2018年中期平均融资成本为6.74%，高于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

1月9日，龙光地产发布公告称，公司已于港交所发行及上市5000万美元2022年到期年息5.75%的额外票据；龙光地产2018年中期平均融资成本低于主流上市房企平均融资成本均值的6.07%，短期偿债压力指数为0.44，明显低于主流房企数据均值。

1月8日，金地集团发布公告称，其于当日召开的董事会审议通过《关于公司发行债务融资工具的议案》，总规模不超过200亿元；金地集团今年中期平均融资成本较低，为4.79%；

同日，大悦城地产发布公告称，公司间接非全资附属公司中粮置业投资有限公司将首期发行规模为不超过人民币30亿元的境内债券，利率最高4.1%；融资成本方面，其2018年中期平均融资成本为4.20%；

1月7日华侨城集团拟发行20亿元超短期融资券；同日，国贸地产拟发行10亿元超短期融资券。

1月4日，广州富力地产披露2018年公司债券（第二期）的发行结果，最终实际发行规模70.2亿元；据富力地产半年报，今年上半年，其融资成本高达27.5亿元，同比骤升184%；

1月3日，美的置业控股有限公司发布公告称，发行10亿元人民币公司债券，票面利率7.00%。据此前媒体报道，美的置业融资成本仅5%左右。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从楼市调控政策看，最严格时期已经过去，政策底部逐渐形成。从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本，基本在4%-5%左右。对于这些企业来说，目前的资金压力明显得到缓解。

短暂融资松动背后

1月4日，央行放出消息，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

同日，根据中国政府网消息，李克强总理于1月4日接连考察中国银行、工商银行和建设银行普惠金融部，并在银保监会主持召开座谈会。总理强调，要加大宏观政策逆周期调节的力度，进一步采取减税降费措施，运用好全面降准、定向降准工具，支持民营企业和小微企业融资。

这是罕见提出的“全面降准”。

某房企高管告诉记者，央行降准方面带来金融机构资金合理充裕，全社会流动性有所增加，而且各行业企业资金紧张状况有所宽松，员工收入有所保障，对房地产销售回款有间接助益。

此外，房地产行业供应商资金充裕，有助于减轻房企付款压力。

“房企融资成本的降低和去年四季度以来宏观流动性整体放松有关，但流动性释放并未直指房地产行业。对房企侧间接性利好不容忽视，换言之部分房企的资金压力存在变相缓解的可能性。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者。

值得注意的是，这并不意味着房企融资前景乐观。

上述房企高管告诉记者，房企融资较之前宽松，和政策希望化解房企债务风险有关。短期以新还旧和长期规模增长将逐步消除负债率高企难题。“央行降准后，信用并未得到宽松，资金投向有限，部分资金进入房企。但债务融资主要用于借新还旧，不会大幅增加房企现金流，同时债务融资主要局限于百强房企，因此对整个房地产市场和行业影响有限。”他分析说。

张波也认为房企融资发生松动是为了避免房企整体还款压力所引发的不稳定性。他告诉记者，根据58安居客房产研究院跟踪监测，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多。在此背景下，房企生存压力持续增加，在融资侧有针对性、有重点地适度调整可以有效避免行业出现大规模危机。

事实上，房企融资难言整体乐观。张波告诉记者，相比2018年房企融资的难度，2019年融资会呈现适度定向式放松，但这并不代表房企在2019年融资无虞。换言之，中小房企在2019年的生存压力依然较大。“短期的融资高峰并不代表对房企侧整体放松，公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，在大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。”张波告诉记者。