粤领衔东部房产投资 土地购置费成增长主动力

21世纪经济研究院分析师 宋兴国

2018年各地房地产开发投资数据陆续出炉。

从全国来看，2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%，增速超过年初预期。其中，占据了全国房地产开发投资总额半壁江山的东部地区，在主要城市受到严格调控的背景下，全年依旧保持了10.9%的两位数增长，被认为是拉动全国房地产投资保持较高速增长的重要动力。

对此，21世纪经济研究院分析师结合各地统计局发布的最新数据，与历史数据结合分析，同时选取北京、上海等东部十个省份的房地产开发投资数据发现：东部房地产投资总量仍保持了两位数的增长，且各省市情况总体保持稳定，广东、江苏房地产投资总额突破万亿，但在2018年四季度整体楼市掉头向下的背景下，四季度半数省份增速放缓。同时，结构性调整还在持续，土地购置费比例持续上升，成为拉动东部房地产投资增长的主要力量。

投资增速“前高后低”

按照国家统计局口径，东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)。

Wind咨询提供的2018年的房地产投资数据来看，2018年东部房地产投资累计达到64355亿元，同比增长10.9%，高于全国9.5%的整体增速。

不过，东部地区的房地产开发投资总体增速呈现出明显的前高后低特征，2018年1-2月与3月的投资增速分别达到了11.6%和11.8%，但在年末开始显现颓势，四季度持续回落至10.4%。

分省来看，广东与江苏是东部10省市中突破万亿的两个省份，其中广东以14412亿元居首，江苏也达到10982亿。紧随其后的浙江与山东同样突破了5000亿，浙江更是以9944亿元逼近“万亿俱乐部”。其后则依次是福建、河北、上海、北京、天津和海南。

21世纪经济研究院分析师认为，山东等地在棚改政策利好拉动下的三四线城市行情，与杭州等东部热点城市土地市场的火热，是拉动东部房地产投资增速超过全国平均水平的重要原因。

从增速来看，浙江与广东保持了20%左右的高速增长。拥有众多经济发达且2018年楼市火热的三四线城市，被认为是这两省房地产开发投资领衔东部的重要原因。身后的江苏与山东同样保持了两位数的增长，这四个省份的房地产投资总额超过42892亿，占到东部地区的66%以上。

此外，北京、上海、福建的房地产投资增速不到5%，而河北、海南则出现了房地产开发投资负增长的情况。

从全年的增速变化来看，21世纪经济研究院分析师注意到，多数省份的房地产投资增速相对稳定，但也有省份出现了年初与全年增速差异超过10个百分点的大幅波动。

其中，在政府供地逐渐增多、市场信心逐步恢复以及2017年下半年基数较低的多重影响下，北京经历了明显的增速复苏，从2018年第一季度的-12%，逐步恢复到全年4.9%的正增长。此外，与北京市场高度关联的河北房地产市场，房地产投资增速也从2018年一季度的超过-16%收窄至全年的-7.2%。

而海南则在政策的影响下，经历了“大喜”到“大悲”的变化。房地产投资在2018年一季度保持了16%的高速增长，4月开启全岛调控后，二季度增速断崖式下跌至-7.8%，并在全年扩大至-16%。

不过，尽管多数省份全年增长较为稳定，但由于棚户区改造政策有变，和调控效果的持续发酵，东部地区的房地产投资增速在2018年四季度开始显现颓势。

其中，河北、福建和海南2018年四季度当季房地产投资出现负增长，而上海、江苏、浙江、福建、广东五省市，2018年四季度的当季房地产投资同比增速，相比2018年三季度出现下滑。

结构性变化仍持续

尽管总量仍保持了两位数的增长，但若将东部地区房地产开发投资总额，按用途和按构成拆开研究，会发现内部的机构性变化仍在持续。

按用途来看，21世纪经济研究院分析师综合各地统计局数据发现，商品住宅投资依旧是东部房地产投资“顶梁柱”，各省份2018年住宅房地产投资额均占到房地产总投资的50%以上。

其中，河北4476亿元的房地产投资总额中，住宅开发投资额达到3471亿元，占比超过77%，是东部房地产投资最依赖商品住宅的省份，其次的天津、海南、江苏、山东和浙江也超过了70%。而商品房调控最为严格的北京与上海，2018年对商品住宅依赖程度最低，仅为52%和55%。

21世纪经济研究院分析师预计，随着2019年楼市调控走向“分类指导”和“一城一策”，楼市调控灵活性进一步增强，各地住宅投资所占比例或将进一步分化。

但如果按照房屋建设工程、土地开发工程的投资额和土地购置费等按投资构成来看，东部地区房地产开发投资的结构性变化还在持续。

建安成本是企业用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额，与开工面积、施工面积关系较大。数据显示，东部省份中，2018年北京、河北、海南的新开工面积负增长，但江苏、浙江、福建、山东、广东都实现两位数以上的增长。

目前，仅有北京、广东等少数东部省份公布了其2018年的房地产开发投资构成明细，但不管是新开工面积负增长的北京，还是增长了14%的广东，建安工程成本增速均远低于土地购置费增速。

以北京为例，北京统计局数据显示，2018年建筑工程投资增长0%，安装工程投资增长-15.2%，设备工器具购置投资增长-43.4%。

而房地产开发投资东部第一，增速达到19.3%的广东，2018年建筑工程、设备工器具购置同比分别增长1.7%和10.0%，安装工程下降2.2% ，土地购置费同比增长69.7%。据广东统计局表示，其16.7%的房地产开发投资增长是由土地购置费增长拉动。

而Wind数据则显示，东部十省市中，2018年除海南负增长、北京、河北、上海增长“仅”20%、25%和21%以外，其他所有省份的土地购置费同比增长均超过40%，浙江与广东的增速逼近70%。土地市场的火热，成为带动东部省份房地产投资增长的主要动力源。

实际上，根据机构测算，2016年建安工程对房地产投资增长的贡献率为77.3%，2017年锐减至30.5%，预计这一数字在2018年还将继续降低。

需要指出的是，土地购置费虽然属于地产投资完成额的一部分，却不计入GDP核算。在房地产投资构成部分中，对上下游水泥、建材、家具等行业的需求和价格有影响的，主要是建安工程部分。而随着建安工程对房地产投资的贡献率明显下降，地产投资对经济的贡献也正在下降。