房贷利率降低调查：资金宽松倒逼资产荒

民生银行深圳分行自3月8日起首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%，二套个人住房贷款利率调整为基准上浮10%。

近日，包括深圳、杭州等多个城市在内，房贷利率开始松动下调。

如，深圳主要银行将首套房贷利率调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。杭州首套房利率也下调。

根据央行数据，个人住房贷款利率自2014年三季度开始进入最新一次下降周期，加权平均利率从6.96%一路下降至2016年四季度的4.52%，随后房贷利率开始反弹，至2018年四季度反弹至5.75%。

多地下调房贷利率，与央行去年多次降准后，银行间市场资金宽松有关，一些银行也相应下调内部资金转移定价。1月信贷快速投放后，传导至资产端定价、息差面临储备项目不足，利率下调压力。

业内预期今年按揭贷款有望加快。某些城市也会根据自己的供求情况、房地产市场走势，对房地产政策采取一些相应的调整，主要方向还是支持首套房和刚性需求。银行今年在这一领域有望加大配置。

不过，房地产贷款监管仍在分类监管。3月9日，银保监会副主席王兆星指出，对于房地产贷款也要视情况区别对待，“既要继续保障住房贷款的基本需要，同时也要对投机性贷款严格控制，房地产金融仍然是防范风险的重点领域。”

房贷利率下调

自去年末以来，个人住房贷款（简称房贷）利率利率开始逐渐下降。

具体来看，深圳、杭州等多个城市持续下调房贷利率。21世纪经济报道独家报道，深圳主要银行的个人住房贷款利率已于近日下调。其中，五大行的首套房贷利率已经调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。此外，其余多家银行也有调整，部分银行称优质客户可以做到基准利率。例如，民生银行深圳分行内部人士告诉记者，自3月8日起，该分行首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%，二套个人住房贷款利率调整为基准上浮10%。

另外，杭州多家银行下调首套房贷利率上浮比例，部分银行新房首套房贷款利率最低仅上浮至5%。

据融360数据，全国首套房贷款平均利率在2018年10月-11月达到顶点，为5.71%；此后开始下降。至2019年1月，首套房平均利率降至为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比上月下降0.35%，仍高于2018年1月的5.43%。二套房贷款平均利率连续三个月出现回落，至1月为6.02%，较上月回落2BP。

深圳楼市有部分回暖迹象。一位地产中介人士指出，过去一年其所负责片区待售房源增加比较多，但房价几无下跌，处于僵持。2月、3月一些购房客入手、二手楼库存去化比较快，和新版个人征信打击“假离婚”有一定关系。

近日，一份未经证实的新版个人征信材料在网上流传，称新版个人征信最快2019年5月试运行，夫妻双方共同买房，新版征信要求夫妻作为共同借款人，双方的征信均要体现负债，导致离婚了之后无法低首付（一般首套房三成首付）买房。

从全国看，前2月居民消费贷款减少，唯独以房贷为主的住户部门中长期贷款新增。

考虑到春节因素，将1-2月数据综合起来看，以房贷为主的居民中长期贷款，是今年前2月住户部门贷款新增的主要来源。根据央行3月10日发布的统计数据，2019年前两个月，人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。分部门看，住户部门贷款增加9192亿元，同比少增0.26万亿元；其中，以消费贷款为主的住户部门短期贷款减少3亿元，同比少增2640亿元；以房贷为主的住户部门中长期贷款增加9195亿元，同比多增65亿元。

而在2018年，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

利率下降源于资金宽松

对于房贷利率下调，银行业内人士多将其归因于资金面宽松。

自2018年初以来，央行已多次降准，释放流动性，市场预期央行2019年仍将有降准动作。

以十年期国债利率观察，过去年一年多，十年期国债利率下行了70多个基点，从4%降至当前3.15%的水平。

3月7日，一位股份行华南分行人士表示，自去年7月以来，该分行业务部门从总行资金部门拆借的内部资金转移定价（简称FTP）不断下降，目前FTP已经下降到大约4%。资金定价下降的原因是去年7月以来央行多次降准。

7日，一位华南农商行行长表示，农商行在监管上面临“贷款不能出县、资金不能出省”的限制，该行实际上当前并不缺少存款等负债来源，当地乡镇、农民等在该行的存款也不能像国有大行一般在全国调配，当前面临的仍是“资产荒”，缺乏优质的对公贷款对象。

对银行而言，按揭贷款利率虽然远低于消费贷款，但此类贷款不良较低、资产保全和处置相对容易，安全性较高。

有银行业分析师认为，银行下调房贷利率反应出资产端有效需求不足的压力，在流动性宽松环境下，按揭贷款仍然是银行积极争夺的优质资产。经历1月份信贷的快速投放后，银行储备项目消耗较多，短期或面临储备不足的情况，市场上优质的项目争夺或加剧，定价及息差在一季度下行压力加大。

3月11日，民生银行首席研究员温彬认为，今年按揭贷款有望加快。房地产调控政策坚持因城施策，一些城市也会根据自己的供求情况、房地产市场走势，对房地产政策采取一些相应的调整。近期一些城市首套房贷利率、税费有一些调整，总的方向还是支持首套和刚性需求。银行今年在这一领域有望加大配置。

一位大行分行人士认为，经济下行压力，对房价是“利空”的。但也有“利好”，即是宏观政策松动，住房按揭贷款利率下调，从当前的基准利率上浮10%-15%回到基准利率，是可以预期的。