深莞惠跨市购房考:近半深圳购房者在莞惠买房

候鸟寻巢：深莞惠跨市购房考

来源：未来媒体实验室

从明清时的广州府，到2019年初落地的粤港澳大湾区，珠三角湾区文化一脉相承、城市一衣带水、彼此相连。

珠江东岸，“深莞惠”三城形成了一个自然的经济圈。这里，拥有接近2500万人口，总面积约1.6万平方公里，GDP突破3万亿元，已成为粤港澳大湾区内经济实力最强、人口流动活力高、区域经济一体化发展最快的核心引擎之一。

以高新技术、金融、物流、文化为支柱产业的深圳，宛若大湾区中的大脑；惠州、东莞制造业基础雄厚，三地之间分工明确，优势互补。不管是深莞惠一体化发展规划的利好，还是产业、交通的推进，都强化了这三地的“同城效应”。

在城市化高速发展的浪潮之下，深莞惠的城市界限已渐渐模糊化，无论是公交通勤族，还是开车通勤的车主，都渐渐在事业和住所的两全之间形成了一种特殊的生活方式。

　　一、深莞惠“同圈不同价”

深圳，作为南方的一块房价高地，带动着东莞、惠州这两个临深城市房价的水涨船高。

即使东莞房价仍远高于惠州地区，但从增速的角度看，同样受着深圳带来的辐射作用，并且对深圳房市具有同样替代作用的莞惠两城，有着高度的相似性。

根据安居客数据，我们统计出了近六年来深莞惠三城的房价增长率与相关政策，可以发现深圳的房价增速变动能够带动着临深两城东莞、惠州房价增速的一齐波动。

2016年以来，深圳连续出台严格的房地产限购政策，如“325新政”“104新政”，2018年“三价合一”“731新政”等，以抑制房价的过快增长。这些限购政策限制了深圳的购房热情，而东莞惠州相对较宽松的房地产政策，尤其是惠州限价不限购的政策，让两城的房价洼地成购房沃土，购房者们寻觅到了新欢。而在此之后，莞惠两城的房价增速也由之上涨。根据乐有家成交数据，几乎没有限购的惠州新房成交量和销售面积竟超过深圳、东莞之和。

　　二、深圳候鸟跨市寻巢

近三年来，每年有近一半的深圳购房者把新房买在了东莞或是惠州，成为了莞惠房市的购房主力军。

与其在莞惠营销宣传，越来越多的房地产商也开始选择把莞惠楼盘的广告打在深圳的大街小巷或是公交车上，深圳成为莞惠房地产商眼中的一块肥肉。

比起投资，自住这一刚需永远是中国人购房的第一要义，深圳也不例外。当然，的确有众多深圳人前去东莞惠州买房是为了投资。花五分之一的钱就能够在大亚湾临海公寓买一套房，平时交给酒店式物业出租打理，每年假期还可以邀请家人来观海度假，这的确是一些手有余钱的深圳人近年来的投资潮流。

而不可否认的是，也有越来越多的人选择把第一套刚需自住房买在东莞或是惠州，他们其中，有许多都是在深圳工作的外地人。这样一群工作与自住不在同一城市，需要每天跨市通勤的“候鸟族”们，正在经历着一种新的生活方式。比起昼夜漂泊于深圳这个“一辈子也买不起房”的城市，他们终于能有个家，有一套属于自己的房子，能为自己漂泊的人生找到一个安栖之所。

　　三、“候鸟”新家园：临深片区成最优选择

随着深圳购房客的涌出，莞惠临深区域的房价也水涨船高。

不同于大部分城市越往市中心CBD房价越高，东莞出现了城市边缘的房价高地，惠州的房价也呈现出三足鼎立的异常现象。

东莞长安、塘厦、凤岗由于靠近深圳的光明新区和龙华新区，即使是在东莞的城市边缘也出现了房价高点。

珠三角环线高速公路的便利，与“十三五”中多条东莞深圳地铁的连接计划，都让深莞的边界模糊、距离拉近，这也是东莞依旧是深圳工作者跨市通勤的首选的原因。

而向东看到惠州的房价高地，虽未成片，但还是出现了三大高点：惠城、大亚湾、惠阳。

惠城作为惠州市的中心城区，房价高是毋庸置疑的；大亚湾得益于政策红利与海景，成为了粤港澳大湾区投资度假的首选楼市；惠阳，作为惠州南站的所在地，连通着惠州南到深圳北、福田站的高速铁路，也在近年成为跨市购房者和房地产商的新宠。

这些临深地区已不再平静，房价不断冲破原来本市的均值。

可以想见，不久的将来这些地方会有越来越多的深圳“候鸟族”在此往返，成为城市化进程中流动着的一股力量。

　　四、朝去暮归的通勤之路

对比北上广深四个特大城市的通勤情况可以发现，深圳凭借其较短通勤路程和较短通勤时间，成为四大城市中“最有效率”的一个。

北京上海主城区的高度城市化把有梦想的年轻人不断向外推，比如在北京从四环五环推到了六环七环，这使得在北京上海工作的年轻人通勤成为煎熬，地铁也似炼狱。

而对于广深来说，除去占地面积上的差异，城中村的存在也使得两城市内通勤路程和通勤时间远低于北京上海，上班族们不需像在北京上海一样每日进行长距离的疲惫通勤。深圳尤其明显。然而随着外来人口地不断涌入，和市内城中村的逐渐修整改造，作为容纳了近60%城市人口的城中村这一海绵，已无力再吸收大量的外来人口。

作为大湾区先行者的广州率先开始了广佛公共交通的建设，这也让跨市通勤成为广州上班族的一个新选项。6%的跨市通勤比例，其中有1%为广佛通勤，不仅在北上广深这四大城市中，就算放眼全国也是一个显眼的数字：每100个广州上班族里就有6个需要跨市通勤，至少有1个是住在佛山。主城面积的狭小和跨市公共交通的便利，使得来回广佛上下班成为了城中村减少导致被“挤出”后的热门选择。

类似的情况，正在深圳发生。

东莞和惠州一直被视作深圳的后花园，而随着城际交通的建设和深圳城市人口的被迫外溢，它们逐渐担负起了近郊之于北上、佛山之于广州的角色。

在深圳工作的上班族中，目前有0.53%每日从东莞通勤，0.31%每日从惠州通勤。随着交通基础设施的建设，和深圳城市人口压力的增高，这些被深圳城市拉力吸引来的外来务工者，正在被再次挤出到临近的城市。

“漫漫深漂路，何处是归处？”

买房，作为中国人的执念，一直是国内房价高涨的内在因素。也许正如大街小巷的标语所说，“来了就是深圳人”，但高昂的房价和被挤压的城中村，也正在把这些“深圳人”往外推出，推到原关外甚至东莞、惠州。

往返于城市间的“候鸟族”们，谁不渴望能像“来了就是深圳人”这句亲切的标语一样，在自己把青春洒在这片热土的同时，能在深圳有一个属于自己的安栖之所，有一个属于自己的家，而不仅仅是段子里说的“来了就是打工者，买房才是深圳人”。

然而在深圳的房价大山面前，这些无力承担的“深漂族”只能望而却步，纷纷加入“候鸟”大军，去惠州和东莞开辟新家园，但他们在深圳这片热土追逐梦想的脚步却从未停下。