楼市分化：开发商加班蓄客推盘 购房者淡定选房

（原标题：楼市分化：开发商加班蓄客推盘 购房者选房不慌不忙）

五一放假之前，《证券日报》记者偶然途经苏州，经太湖湖边回苏州市里路上，巧遇一位故乡在陇西到苏州生活多年的出租车司机赵师傅。聊天之余，赵师傅得知记者在北京生活，没想到第一句即吐槽：“苏州的房价都快赶上北京了”，“我来这几年还没攒够买大一点房子的钱，尤其今年，好地段的房子都6万元\/平方米了，一般的都要4万元\/平方米左右，买不起了。”

几天之后，红五月开局，果然，苏州楼市房价曲线直上。无独有偶，与苏州高铁仅一个多小时车程的南京，甚至出现了32个人抢一套房的摇号购房热潮，一如两年前的上海和北京。

不难看出，当下，楼市销售的分化现象正在全国展开，但一线城市似乎颇为平稳。以北京为例，3月份曾因四环边限价房入市引发的凌晨排队买房现象似乎开始退烧，五一期间，北京楼市商品住宅仅成交约300套，可谓近几年的新低点。

　　开发商忙于蓄客推盘

苏州赵师傅的无奈，来自于支付能力够不到快速上涨的改善房的门槛。而横盘已久的北京楼市，限竞房时代的来临，让购房者有了更多挑选空间，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是选择在大量已经或者即将入市的新项目中“挑房”买。

五一期间，《证券日报》记者走访了几个即将入市的新盘后获悉，远郊盘看热闹的客群多，下手的少；性价比高的项目，有真实购买意向的客群多，但项目投入多利润薄，开发商颇有虚热之苦恼。

4月30日，《证券日报》记者换乘了三种交通工具才来到了北京房山青龙湖板块，在这个过去几乎没有什么开发商布局的区域，如今龙湖、金地等房企都已拿地建房，且都将在今年进入集中销售期，主力产品是低密度洋房及少量叠拼别墅等。

在这一板块组团的三个限竞房项目中，金地·大湖风华进展最快。据营销中心销售员向记者透露，预计项目在5月中旬入市销售，预计销售均价为37245元\/平方米，主要住宅为89平方米—139平方米墅区洋房和140平方米—220平方米湖畔别墅。

“项目开盘时会有优惠，目前蓄客客群多数都是改善型，大概占比为70%，其余则为刚需客群，目前仅高端客户就有几百组到访。”金地·大湖风华项目相关人士向《证券日报》记者透露，房山青龙湖板块市场确实有竞争压力，但金地不会采取低价策略，而是在产品上做加法，比如这个项目紧挨6000亩青龙湖，社区提供免费地铁接驳班车，总价500万元即可以买到别墅，这是在以往金地风华系产品中难以找到的高性价比楼盘。

实际上，为了从竞品中突围，五一假期成了开发商揽客的重要节点。“我们楼盘五一不放假，反倒做了组织客户游船、逛公园等各种看房活动。”五一假期过后，该项目销售员向《证券日报》记者透露，五一假期期间，看房的人非常多，每天售楼处都爆满。

假期游玩之余看房的到访客群，最终是否能转化为下手买房的业主，目前尚不好判断，但来到项目看房确实说明有买房意向，只是不确定最终会买在哪里罢了。

值得关注的是，小长假期间，北京楼市出现了一个一天内引得千组客户到访的新盘，即未来金茂府。据记者了解，该项目位于北京市昌平区未来科技城区域，是中国金茂在北京的第五个金茂府产品，同时也是限竞房项目。

“未来金茂府将于6月份开盘，入市主力户型为120平方米-160平方米的精装修三居、四居，均价为5.4万元-5.6万元\/平方米，总价在700万元—900万元之间。”未来金茂府相关人士向《证券日报》记者表示，项目将与华为合作，引入全场景智慧化家居系统，打造以品质、科技、智慧为符号的城市高端住宅。

有业内人士称，在供应井喷的限竞房中引入高端产品线的打法，是房企突围之道。未来金茂府主要客群基本来自于北部区域，以改善型客群为主，预计其去化程度或能与先前入市的位置优越的项目（四环内外）和性价比较高的项目相匹配。目前来看，由于价格有一定竞争力，在示范区开放当日现场，千组客户到访排队进场，并进行冻资排号。

两个即将入市的纯新盘项目， 一个西南，一个北部偏东；一个六环，一个五环外，却同为限竞房供应区域。记者走访的这两个项目似乎颇能代表下半年北京楼市成交轨迹，但从此前已经销售而在五一假期期间完成网签的成交数据来看，市场仍在退烧。

购房者不急于出手“最近一天能接到好几通推销房子的电话，甚至一个项目每天有两拨人打来揽客，可能是因为我最近在看房，但是我还没决定好买哪个项目呢。”李女士（化名）接受《证券日报》记者采访时表示，“今年限竞房很多，确实是购房的好时机，但这些项目都较为偏远，所以我也在看二手房。另外，要是再买房就得卖房才能凑够首付，现在手里的房子卖掉也需要时间，所以急不来。好在市场上可选的项目较多，在位置合适的基础上，还可以多看看品质和户型再做决定也来得及。”

实际上，现如今北京楼市中，有产者再置业的比例已经很高，在这些购房者中，除了对价格和位置敏感外，教育、医疗、社区环境和住宅品质越来越影响这些群体的选择，对限竞房项目来说，供应集中、户型同质化等难题已经导致市场去化率远不及预期。

中原地产研究中心数据显示，截至4月底，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平方米，后续预计还有约50个项目入市。部分区域如石景山区的项目，由于扎堆上市，目前面临去化难题，部分项目去化率甚至低于20%。

另据诸葛找房数据研究中心统计显示，五一假期期间，北京楼市新建商品住宅网签124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量仅134套，低于2016年-2018年同期。换言之，五一假期期间，北京新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，处于2015年以来五一假期低点，尽管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天网签量。

“一方面今年假期较长，大部分人员选择外出旅游，市场需求减少。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示，另一方面是国家严格调控下，市场观望情绪浓厚，更多购房者仍在观察看后续市场变化。

“整体看，今年3月份出现的高峰期在供应量爆发基础上出现了退烧。”中原地产首席分析师张大伟表示，叠加之前优惠项目减少，二手房价格合适的房源成交后，业主涨价，购房者开始观望。此外，除了少数五环内项目外，最近几个月入市的项目去化率依然不乐观，使得购房者不急的情绪又一次出现。更重要的是，5月份-6月份期间，限竞房供应量有望超过万套，整体市场竞争可能再次升级。