集体土地进入租赁市场，“北京经验”是一个关键词。
近日，中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，明确提出建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。
走在全国前列的北京集体土地入市已有实践。5月14日，《每日经济新闻》记者走访了北京市首个开工的集体土地租赁住房项目。
北京探索：要求全装修成品交房
早在2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
2017年11月，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》），明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。
根据规划，2017年~2021年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
2018年3月6日，北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目，其中包括北京汇瀛恒安置业有限公司的瀛海镇集体经营性建设用地入市试点（一期）地块，北京万科天恒产城建设有限公司持股49%。
同年3月16日，北京市发改委批复核准丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目，这也是后来北京市首个开工的集体土地租赁住房项目。
为确保集体土地租赁住房项目的品质，《意见》要求，租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。按照市场需求，进行规划、设计和建设，同时实施全装修成品交房。
不过，集体土地进入租赁市场，资金是绕不开的坎。据《每日经济新闻》此前报道，北京市住建委有关人士曾透露，目前北京市相关政府部门已经与国家开发银行对接研究融资方案，争取能有一些贷款优惠政策支持集体土地租赁住房建设。
试点样本：万科泊寓成寿寺项目
2018年8月24日，丰台区南苑乡成寿寺村，北京市第一个集体土地租赁项目正式开工，由北京万科和成寿寺村办企业金城源投资管理公司合作开发。
《每日经济新闻》记者走访后获悉，项目地理位置优越，位于北京三环外方庄桥西南角，距离国贸CBD仅8公里，周围60平方米两居室租金在6000元左右。
“这个项目总占地面积约1.03公顷，地上规划总建筑规模约2.88万平方米，可提供租赁房源约900套。”北京万科泊寓事业部相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。
5月14日下午，记者在项目现场看到，虽然是集体土地，但附近已与城市无异，周围是一栋栋高层居民楼，生活配套设施一应俱全。项目主体已经拔地而起，建筑工人在忙碌施工。
“这个项目得到了北京市政府的大力支持，在审批手续办理上，将该项目纳入‘多规合一’协调平台，简化了手续办理流程，有利于项目推向市场，形成供应。”北京万科泊寓事业部相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“我们暂计划在今年第三季度末向市场开放样板体验区，作为泊寓在北京的新一代产品。”
据其介绍，双方的合作模式是村集体负责提供土地，北京万科方面负责建设和运营，每年会付给村集体收益。这种合作方式并没有改变土地所有权，类似于北京万科租赁这块集体土地，获得地上建筑的经营权。
在当前的合作模式下，企业只需要投入建安成本，开发成本大幅减少，也降低了企业负担。
“我们每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又有机会共享市场的增量红利。”
细则落实：基础盈利是项目发展前提
不过在集体土地利用方面，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为还有一些问题待解决。
“目前政策是‘鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房’，但是真正有租赁企业希望去改造时，因为没有具体的实施细则，一些公安、消防等监管部门只能依照旧有的法律进行监管，给这些租赁企业造成一定阻力。”
“在城乡结合部，一些未取得权属证书的回迁安置房、村民自建房等房源，如果作为租赁住房出租，严格按照目前的法律来讲是不规范的，所以正规经纪机构及租赁契约可能不敢涉足这些区域，令这些区域成为黑中介盘踞的重灾区。”
这些问题，都需在在今后的发展中逐步解决。
“政策有引导，万科肯定会积极响应跟进，未来对于集体土地的开发合作，我们仍然要遵循基础的商业逻辑。”北京万科泊寓事业部最后表示，“我们会继续关注城市中位置合适的集体土地，但不会盲目，可实现基础的盈利是我们租赁住房业务可持续发展的前提。”
本文来源：每日经济新闻
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