沥滘村：城市中轴临江地 海珠湾滨水明珠

1.村民在兴奋讨论着沥滘的未来

2.沥滘片区是海珠创新湾一个重要组成部分

3.风雨中，沥滘已走过900年

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

2019年8月26日，在沥滘村码头公园，“我已经在这里生活了70多年，习惯了和街坊邻里守护相助的生活，未来要搬到全新高楼里，居住环境会更美，但可能会有点不习惯。”羊城晚报记者与一位正在榕树下打牌的阿婆聊天，她是这样想象未来的日子。

现在的沥滘村村民，绝大多数都在憧憬着未来新生活，就在不久前的8月11日，沥滘村改造已经迈出了坚实的一步——拆迁部分建筑后，首期复建安置房已经正式动工。

广州街坊有一句俗语：“未有河南，先有沥滘。”一言道破沥滘的地位与价值。

据史料记载，沥滘是南国百年古村，至今已有900年历史。作为广州城市中轴线上具有核心位置的城中村，在每天重复最具烟火气的柴米油盐中，正逐步迎来历史性时刻——未来，这里将会是海珠湾的重要组成部分。

全新的沥滘，即将诞生。

酝酿八年终动工，首期复建住宅约14万平方米

8月11日，海珠区沥滘经济联合社在选定的复建房地块（原长江百货交易城）举行了开工启动仪式，标志着沥滘旧村改造进入全新阶段。

与此同时，位于复建房地块东侧的沥滘改造签约中心也正式投入使用。羊城晚报记者看到，其主体空间摆放着一个巨大的沥滘村规划蓝图沙盘，制作的精细程度，和广州高端物业并无两样，第一次走进中心参观的村民连声感叹。该中心设有接待室、签约室等区域，村民可以到此了解改造详情及签约。

据悉，沥滘村规划更新改造用地约151公顷，规划总建筑面积约436万平方米。其经济联合社于2011年获得广州市“三旧”办公室批复同意实施整村改造；2018年，《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》通过全村表决；2019年1月，海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划落地。随后，在全体社员参加的沥滘城中村改造复建住宅房屋产权性质表决会议上，村民一致同意把复建住宅房屋产权性质向有关部门申报为“国有证”。未来，相信这一大批持“国有证”的物业就会在广州市场上自由流通。

据介绍，沥滘村改造首期动工的区域，可复建住宅14万平方米，户型从40多平方米两房至140多平方米四房都有；而商业及商务建筑约10万平方米。

政府产业加持，是海珠区南部重要的门户区域

沥滘村的改造过程之所以备受各界关注，一是因为其地处广州城市中轴线以及海珠区南向一线临江位置，属广州中心区罕见的大规模滨水地块；此外，沥滘村有政府产业发展规划加持，这与目前多数旧村改造有着极大的不同。

2019年2月，《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》发布。该方案显示，海珠区将重点打造“一区、一谷、一湾”三大功能片区，其中的“一湾”指的是海珠创新湾。其西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，滨水岸线长20.5公里。其中，沥滘片区位于海珠区中南部，是海珠创新湾中段、是海珠区南部重要的门户区域。

根据规划，海珠创新湾（沥滘片区）定位为新城市轴线（南段）滨水生态、科技创新集聚区。整个片区内统筹布局教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施，共设置区域统筹级和街道级公共服务设施155处。其中，小学6所、初中3所、完全中学1所、九年一贯制学校1所、高中两所、幼儿园12所；包括中山二院海珠院区在内的两所综合性大型医院。规划范围内，未来将形成4条轨道交通线路和两座枢纽站点，下一步还将结合区域交通规划增设轨道交通线和站点。

改造家名片

“旧改专家”珠光集团：

多个旧改代表作积聚口碑

据了解，此次沥滘村改造，整体思路是“成熟一片，改造一片”，并由广东珠光控股集团联手世界顶尖设计师事务所——美国SOM建筑设计事务所和戴水道景观设计咨询（北京）有限公司等知名机构打造。按照规划，该项目将立足生态资源优势、历史文化特质、交通枢纽地位，由专业团队根据一河两岸情况，结合历史建筑，打造出一个具有沥滘特色的岭南人文风情街，力争将沥滘改造成为海珠区乃至广州城市更新典范。

据悉，这不是珠光集团参与的首个旧改项目：2010年11月，珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下位于广州荔湾区广铁南站地块，这个目前在售的珠光御景壹号，总建筑面积近50万平方米、一线临江的“巨无霸”项目，在广州中心区相当罕见，首期开盘价为6万多元/平方米。现在，这里已是中心区其中一个高端滨水社区，部分产品售价已达10万元/平方米左右。

而珠江新城的潭村也由该公司操刀改造，项目由住宅、写字楼及商业体等组成，是CBD内的高尚住宅区，其中，对外销售商品房均价为9万元/平方米多。

可见，珠光集团在旧改方面颇有经验。目前，该集团还参与了黄埔火村、宏岗村、从化东风村、天河AEC汽车城等多个旧村及旧厂房的改造工程。

地胆看市

“十年前已受高端消费群体追捧，

未来前景更看好”

“在最近十多年来，南洲路沥滘一带的变化不大，珠江御景湾和罗马家园两个楼盘，无论是一手还是二手市场都较受欢迎；沥滘村改造工程历时多年没动，现在才开拆；所以，要说变化，应该就是南洲路的路况、公交和地铁配套在不断完善。”聊起沥滘的变化，在地产界从业十数年的中原地产金碧二分行营业经理蒙圣琳这样说。

多年来，南洲路沥滘一带主要的商品房社区是珠江御景湾、罗马家园及时代廊桥。其中，罗马家园的规模最大，从首期开盘至今已有16年历史。10多年前，罗马家园早期洋房的开盘价还是5000元/平方米多；到2014年最后一个组团龙禧开盘时，楼价已升到3.2万-3.5万元/平方米；目前，这里的二手楼价已是4万-4.5万元/平方米。

“这里一直都是换房人士比较青睐的社区，一是因为这里的户型比较大，环境较好，二是因为这里地理位置不错，地铁3号线沥滘站开通后，这一带的二手楼就更受欢迎了。”蒙圣琳介绍，十多年前，这里就吸引不少高端群体到此居住，如江对面大学城的老师。而且，这里的二手房业主换房率较低，大家住下就不太愿意走，足见对这里的认可。

2014年，时任合富房地产经济研究院院长龙斌就曾表示，城市发展的轴心在中轴线上，从天河商圈一直到珠江新城，城市发展的新格局再往南走，就到了沥滘新城这个位置，这里北边有海珠湖，东边有万亩果园，南面是珠江，让沥滘板块成为与众不同的地方，也是其区域价值所在。

2013年，越秀地产斥巨资拿下南洲路一个地块，地价高达3.45万元/平方米，刷新了广州当年的楼价纪录。而今，该盘已开放样板房，对外报价7万元/平方米多，在众多业内人士看来，算是比较合理的定价。“未来，这里将会成为海珠创新湾，政府的支持力度较大，加上滨水景观优势，相信沥滘板块的发展前景会越来越好。”