龙湖与世茂 争夺年度十强最后一席

龙湖与世茂 争夺年度十强最后一席

作者： 罗韬

离2020年不到50天的时间，地产商也开始加紧推货，以保住今年的行业规模排位。目前看来，今年的TOP10房企格局基本明晰，前九大房企几乎可以保证目前的行业排队。

不过，对于第十名的争夺却尤为激烈，龙湖集团（00960.HK，下称“龙湖”）与世茂房地产（00813.HK，下称“世茂”）均是今年第十大房企的有力竞争者。前者，需要保住自己前十的席位，以保持可持续增长。后者，进行了权力交接之后，正在不断加码，希望重回前十阵营。

龙湖还是世茂？

两家公司都表达过看淡排名的想法。不过，在目前的规模至上环境下，TOP10依旧是一线房企的一个门槛，两家公司内部实则都在发力，追求增长。

掉出与进入

“前几年公司发展慢，近年希望以较高速发展增长，目前行业前20强的增长率约12%，公司则为39%，甚至超过40%。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在今年的中期业绩会上告诉第一财经记者。

相比于龙湖，世茂的发展速度明显更快。此前，龙湖曾对外表示，预期2019年销售额为2200亿元，这个数字相比于2018年的2006亿元，增长幅度仅为9.7%，这被业内看作是过于保守的预期。

比较一致的是，两家公司都曾经进入过前十，并跌出，随后再度渴望回归。

2010年，龙湖就排位到达行业第八，销售规模领先于世茂。但是2011年龙湖管理层团队经历了一波大换血，管理团队重新磨合后，在2016年开始新一轮的规模扩张。随后，龙湖抓住了这一波市场热潮，企业的销售规模再次超越世茂，到2017年再度回到行业第八位。

世茂的发展路径则不太一样，2001年开启了一轮规模冲刺，逐步在规模上超越龙湖，到2014年实现销售金额702.2亿元，排名行业第八位。不过，由于扩张过快，负债过高和库存问题开始出现，2015年起世茂面临调整结构的阵痛，这一调整直到2017年才结束，行业地位也持续下滑至第16位。

2018年，世茂开始新一轮加速扩张，全年销售额同比大幅增长74.8%，大大超过龙湖的28.5%，年末与龙湖分别位列行业第11和10。

显然，这两家公司都曾经一度错失行业机遇，并在完成调整之后又开始回归规模赛道的争夺。目前看来，这两家公司能够重新回归的原因之一，得益于其较低的财务杠杆水平。

第一财经记者梳理发现，上述两家公司净负债率基本控制在60%以下，在目前行业平均净负债率超过80%的背景下，有了较高的财务杠杆空间，给了两家公司扩张的资金支持。

克而瑞数据显示，龙湖总有息负债于2018年末首次超过世茂，且于2019年上半年持续提升。2019年上半年末，世茂现金短债比为1.63，长短债比为2.46；而龙湖现金短债比4.22，长短债比9.18。债务结构由于世茂、龙湖短期到期债务较少，有利于企业更好地调配债务偿还比例及周期。

“我们是唯一一个不使用前端融资和非标融资的民营房企。”龙湖CEO邵明晓说。

根据中报，2019年上半年龙湖平均融资成本达到4.56%，低于世茂1.04个百分点。得益于较好的融资机构，给了两家公司逆势加杠杆的权限。

规模发展背后问题

财务稳健背后，龙湖、世茂的拿地也明显加速。

据克而瑞数据统计，龙湖在今年上半年共花费595.4亿元拿地，排名第六位，折合货值1247.5亿元，排名第八位。而根据龙湖公告，其上半年销售额为1056.2亿元，拿地金额占销售金额的56%，已经超过一半。

根据龙湖中报，2019年上半年取得26宗地块的分布来看，包括苏州、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等，遍及龙湖的五大区，即环渤海、西部、长三角、华中、华南。

世茂的加速方式，则是按照并购的逻辑进行拿地。作为今年的“并购之王”，世茂今年上半年接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目。6月9日，广州老牌地产商粤泰股份（600393.SH）发布公告，以63.97亿元的总对价，向世茂出售位于广州的5个房地产项目股权。除了粤泰，万通、明发等小房企皆在世茂的射程之内。

过去几年，世茂的拿地强度实际上是不断增加。根据申万宏源统计，世茂权益土地购置金额从2016年的300亿飙升至2017年的680亿，2018年前三季度继续购地450亿元，不过在2018年第四季度放缓拿地。

从2018年数据看，世茂在三四线城市拿地占比45%，截至2018年末，世茂的总土地储备5200万平方米，权益面积超过3700万平方米，楼面价5300元/平方米左右，相当于2018年合约销售均价的32%。

而在今年，世茂通过并大量并购，实际上增加了自己在华南区域的土地储备。

“世茂虽然大力发展，不过在长三角确有一定的疲惫，在多个城市的布局明显下滑，而业务重心过于集中在华南，特别是福建，如果未来出现区域市场波动，将带来一定的隐患。”一位业内高管评价。

数据显示，世茂福建区域2018年销售已经超过500亿，该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在23%，主要是受益于厦门市场的挤出效应，包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在2017~2018年表现突出。

显然，过于集中的业务布局和长三角的失守，让世茂这家公司也不得不面临未来如何平衡发展的难题。

龙湖的布局同样比较局限。包括环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓，这两个区域在2018年的土储比例分别为34%和30.5%，其次是长三角地区，占比20.7%。在华中和华南地区，占比分别为8.8%和5.9%。

“龙湖的规模发展瓶颈还有一个问题，就是业务的管控，目前龙湖还是通过集团直接对城市公司进行管控，几乎没有区域集团，对于这样体量的公司而言，集团的过于权力集中，实际上不利于各个城市公司的土地扩展。”一位上市房企总裁评价。

如今，龙湖内部更是面临吴亚军回归和组织变革的两大难题，未来龙湖内部的权力分配博弈与组织变革，将成为这家公司这两年面临的难题之一。

为了解决上述布局难题，这两家公司也在不断调整自己的业务布局。

克而瑞数据显示，从新增土储区域来看，2019年前9月龙湖长三角区域占比达33.3%。

此外，2019年龙湖更关注珠三角区域特别是粤港澳大湾区城市的土地获取，新增土储总价占比22.8%，较2018年全年的占比提升17.1个百分点，2019年龙湖更是新进入了中山、惠州。而世茂则关注长三角区域和珠三角区域的土储，这两区占比均达到70%以上。

规模之争背后的焦虑

规模之争背后，实际上每家房企都在面临焦虑。

“规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。

“大部分地产商本质上需要银行低成本资金，这就需要一定的规模准入，否则进入不了我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

从克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

显然，对于龙湖和世茂而言，今年的TOP10都将是必争之地，而接下来的日子，大量的压力就落在两家公司营销条线的身上。