4月来房企海外融资停滞 资产证券化产品成香饽饽

4月以来，各大房企海外融资基本停滞。中原地产数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1-2月百亿美元级的融资额已经明显锐减。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。

海外融资骤减

贝壳找房数据显示，受4月单月海外债券发行量减少的影响，2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13%，为近十年第三低位。

对于房企海外融资骤减的原因，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示，主要是受疫情影响，相关投行人员难以正常工作。同时，在海外疫情没有得到有效控制的情况下，投资人对经济运行不确定性的考虑等因素均会影响债券发行。

盘和林指出，近年来美元债成了国内房企的“香饽饽”，一方面可以获取维持生产经营的需要资金；同时，通过发行美元新债用于还旧账。但采取这种解燃眉之急方式，后期会面临巨大的压力。

中国证券报记者梳理发现，从融资利率看，房企海外融资利率普遍超过10%，部分房企的融资利率超过15%。即便如此，在融资收紧的背景下，作为缓解资金压力的一个重要手段，近年来房企海外融资规模逐步攀升，单月融资规模超过100亿美元成为“家常便饭”。

值得注意的是，海外融资骤减影响了房企总体融资规模，也拉低了房企融资整体成本。

克尔瑞研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，同比下降16.2%。其中，房企的发债总额为309.3亿元，同比下降63.8%。当月融资成本为3.93%，环比下降0.71个百分点；主要是本月无境外债发行，结构性拉低了融资成本。同时，境内超短融发行量增加。

境内ABS发行井喷

房企海外融资几近冰点，但境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。

据克尔瑞监测的数据，4月份华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。

不少房企获批的ABS为长租房资金支持专项计划。以融创中国为例，“华金证券——上海香溢花城长租公寓资产支持专项计划”近日获上交所通过。该债券品种为ABS，发行规模为5.01亿元。该债券发行人为上海昊川置业有限公司、上海骧远投资控股有限公司，实际控制人为融创中国。

从境内发债规模看，克尔瑞指出，4月发债最高的企业为万达集团，发债总量为50亿元，是一笔融资利率为4.89%的中期票据。此外，融创中国本月发行了一笔4年期40亿元的公司债，利率水平4.78%左右。

诸葛找房分析师王小嫱指出，长期看，房企融资大幅宽松的可能性较小，房企需要把握住融资机遇。短期看，海外融资难以恢复，房企融资将以国内银行贷款、信托、发行公司债为主，ABS产品短期将受热捧。

王小嫱指出，4月以来各大房企海外融资大幅波动。而国内为扶持企业，融资环境略显宽松，房企纷纷选择成本较低的国内债进行融资。去年5月金融监管收紧后，资产证券化产品发行难度增大。为扶持企业，目前整体融资环境放松，而资产证券化产品的额度相对公司债、中期票据较高。在此背景下，多家房企盘活存量资产进行融资。

值得注意的是，在债务到期规模较大的情况下，房企为了自身发展，联合拿地、联合开发、联合销售成为减轻压力的一项举措。4月29日，北京大兴西红门2宗地块出让，总建筑面积8.46万平方米，最终以66.8亿元出让。首开+龙湖联合体、新城各竞得1宗地块。