上半年房企“零入门” 长租公寓迎来新一轮洗牌

来自贝壳研究院的统计数据显示，今年上半年，受疫情影响长租公寓行业进入“寒冬”：出租率下降、租客违约率提升成为普遍现象，多家企业面临普遍性的经营及融资困境。值得一提的是，上半年没有房企新进入该领域。

市场分析人士认为，经此一“疫”，长租公寓行业会迎来新一轮洗牌。旭辉领寓相关负责人向《华夏时报》记者指出，优胜劣汰是发展的自然规律，疫情考验或许是租赁行业新一轮发展的开始：“疫情‘黑天鹅’会进一步促进行业的健康发展，加快、缩短长租行业的洗牌期、厮杀期，让竞争从低端的价格竞争、市场竞争提升到模式竞争、认知竞争、格局竞争。”

上半年新房企“零入门”

作为房企多元化布局的主要方向之一，曾经被房企视作“蓝海”、争相“跑马圈地”的长租公寓行业已经“退烧”。

7月2日，贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。但今年上半年，没有新开发商进入长租公寓领域，已进入其中的房企则从“拓荒”向“精耕”转变。

该份报告同时强调，实际上，相比2017-2018年的热闹场景，2019年房企的进入热情就已明显下降，态度偏谨慎保守。年内仅有上海实业、正荣、宝龙和俊发四家企业进入，且基本在企业所在当地开展业务。而克而瑞地产研究也指出，从房企的战略定位和多元化方向来看，近年企业对长租公寓布局的热度下降比较明显。

房企对长租公寓兴趣减少，甚至是“零入门”的背后，是长租公寓今年以来因疫情而陷入的“至暗时刻”。根据上述贝壳研究院的报告，今年上半年，长租公寓企业整体出租率下降、租客违约率提升。该报告称，上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞。以TOP10品牌为例，上半年新开店率仅为8.2%。

来自克而瑞的报告同样显示，今年长租公寓整体拓展基本处于停滞状态。尤其是在2月份疫情最为严重的时候，重点城市租赁市场交易触底。今年第一季度，TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

贝壳研究院称，上半年，行业“高收低出”、“长收短付”等模式的风险加速暴露，尤其是尾部长租公寓陷入经营困境，仅媒体公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓就多达16家。其中，11家是因“高收低出”的模式，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。

亏损严重、运营压力巨大，同样也是不少头部长租公寓运营商所面临的问题。

例如，青客公寓作为成功赴美上市的“长租公寓第一股”，曾给予因资金链断裂而频繁“爆雷”的长租公寓市场极强的信心。但年初因受疫情冲击，青客拖欠房东、租客的租金、押金，加上部分租客退租后的“租金贷”问题无法解决，更屡屡被推上舆论的风口浪尖，创始人金光杰也因多个诉讼官司被限制高消费，成为龙头长租公寓品牌在疫情期间深陷危机的样本案例。

今年4月底，近年稳步发展的湾流国际也爆出倒闭消息，大量位于上海、深圳的门店因欠租被关闭。多名租客向媒体求助，称被湾流国际要求强制搬离，但却迟迟不退还押金及剩余租金，公寓管家、客服等也大多处于失联状态。

新一轮洗牌

事实上，屡经波折和行业洗牌的长租公寓行业，并非在今年才因为疫情陷入困境。由于投资回报周期长、商业模式不清晰等缺陷，近年不仅多家运营商们主动收缩战线，“爆雷”事件更是屡见不鲜。据《华夏时报》记者不完全统计，仅在2019年就有40余家长租公寓运营商因资金链断裂而黯然离场，曾经“站在风口上”的寓见、乐伽、德寓等先后“爆雷”。

适者生存。业内人士公认，经此一“疫”，长租公寓行业会迎来新一轮洗牌。在政策监管加强的大背景下，疫情会令长租公寓市场变得更加理性，而资金和资源也会越来越集中于那些内功扎实、经营稳健的头部企业，中小公寓仍将面临较大的洗牌和淘汰概率，行业内或将出现抄底机会。

房东东公寓学院创办人全雳认为，“2020年是长租公寓行业真正的分水岭，剧烈洗牌的开始”。

仅从融资角度来看，贝壳研究院指出，长租公寓领域股权融资的风口也基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难。今年上半年，长租公寓领域的融资以开发商发行住房租赁专项债及ABS为主，且多为头部企业和大型开发商，中小企业融资渠道收窄。

根据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》指出，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%，意味着长租公寓仍是一个好赛道。

眼下，对于身处疫后行业修复关键突破期的长租公寓运营商们来说，如何加快转型和探索存活路径自然是必须直面的难题。

“‘租购并举’是房地产的长效机制，品质租住是当下市场的需求。”旭辉领寓相关负责人告诉《华夏时报》记者，虽然疫情的发展阶段性影响了长租企业的发展，但行业长期向好稳定发展的态势不会变。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕亦向《华夏时报》记者表示，预计3-5年间，长租公寓市场仍将有较好的表现。世邦魏理仕研报指出，单从上海市场来看，长租公寓板块在经过2年的市场整合后已显得更为成熟，“叠加沪上人才虹吸效应持续增强下，投资者亦可多加关注”。