雷地起奋：伍岳峰2022年房地产走势的十点预测

12月18日，2022壬寅年岁运经济峰会在汇景新城亚太国际文化交流中心隆重举行。被广州誉为广州楼市神算子的伍岳峰，已连续十余年准确预测广州市楼市走势；其就2022年房地产市场宏观经走势，作出十点预测。

一是在全球结构性通货膨胀下，资产保值首选依然是地产。

受疫情影响，为刺激经济增长，全球各国均采取货币量化宽松的货币政策。从2020年开始，疫情防控所需要的资金，大多通过增发货币解决。

以美国为首的西方各国政府，开启了无底线的印钞票比赛；货币与美元挂钩的国家，不跟随印货币，就会被老美薅羊毛、割韭菜。预计2021年全球的通货膨胀率达4.3以上，创下10年新高；全球房价平均增长9%以上；美国、英国及日韩增长超过18%;这是资金自然避险流入地产的结果；由原材料涨价带动的建材价格大幅度涨价，造致建筑工程滞后、供求失衡，造致房价大幅增长。

对比分析发现，中国百城前10月房价增长仅仅2.49%；明显跟不上通货膨胀的速度。在全球结构性通货膨胀下，持有什么最保值，城市核心区域的房产；其抗通胀确定性会更高一些；而海外地产项目吸引了部分富余资金外流。

二是什么时候抄底楼市最合适？要看明年一季度GDP。

目前老百姓最为关心的是，什么时候抄底最合适？

目前不适合抄底，因为不确定性因素太多，因为下行通道不寻底。

据科尔尼房地产走势模型，房地产走势与GDP正相关。当中国GDP连续三年增长在8%以上，房价就会上涨；2021年一季度GDP增长了18%以上，但三季度大幅度下降，预计全年增长在8.2%左右；为了保持对经济增长的刺激，因此出台了降准备金的政策。

从房地产大周期分析，从2019年开始，是下行周期的初始第一年；下行周期并不代表是急剧断崖下跌，平稳下降是大趋势；限购、限售非市场化行为，决定价格走势不可能出现大波动。

到2021年房地产业已经进入了下行周期的第三年；今后的房地产业发展，基本保持低于GDP增长的速度平稳发展。预计2022年房地产处于下旗形盘整期，因此，目前的抄底可以选择中心区域的优质项目，作为对抗通货膨胀的避险投资，不适合到处抄底。

三是流动性放宽与地产企业缺钱，冰火两重天。

流动性放宽后，银行资金出路成问题；但缺钱的房地产企业依然资金紧张，可谓冰火两重天。

过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%；目前年我国的的M2货币供应量，是GDP总量的2倍左右；2021年中国的GDP总量在110万亿人民币左右；美国的广义货币供应量为29万亿美元，低于30万亿美元的GDP总量；扣除中国居民储蓄较多不可对比的部分，反映我们的M2增长结构,是通货膨胀的主要原因之一。因此，缩表行为，会出现在金融政策工具箱，预计2022年M2增长会从10%回归到8%。虽然2021年底降低准备金；但从2018年以来，已经降了12次，再降的空间不大。预计2022年贷款的笼子会缩表，要贷款抓紧年底办理。

M2增速之所以回落，一些缺钱的企业只能通过小贷公司、地下钱庄等其他融资渠道来融资；而大型房地产企业，则通过境外美元发债的方法解决资金问题；而受困于三道红线的地产企业，发债成本会更大。

四是三稳政策下的房地产企业带脚铐跳舞；但房地产业不会变夜壶、不会变鸡肋。

目前，住建部提出了三稳目标，即稳地价、稳房价、稳预期；这三稳无疑是遏制房价上涨的关键，稳地价才能防止地价上涨刺激房价；稳预期才能防止住房消费提前释放推动房价上涨。

房价限价，但原材料不限价；人工也不能限价；房地产企业只能戴脚镣跳舞。

2020年房地产产业链占GDP10%左右；土地出让金及税收占38%左右；而居民财产中房产占60%以上。这一结构决定了未来相当长时间内，房地产作为支柱产业的地位不会改变。

五是房子的自住属性，决定了因城施策的自由度不会太高。

房地产的调控政策，目的是在量化宽松的时候，把房价往低处压；限购政策的一刀切是为了限制炒房、回归自住属性；对因城施策的自由度，不要有太高的预期。

房子是用来住的，不是用来炒是国策；因此放开限购限价不会出现；挤压房地产业的泡沫，从堰塞湖分流是长期的政策走势。

六是房地产税心理预期压力，催生炒房套现危机。

国家出台房地产税政策，很大程度上是用政策预期，降打压炒房行为。房地产税的试点时间长达五年，因此留有足够的时间给老百姓处理多余的物业。在时间节点上，可能在房价止跌回升的2023年是个关键期。二手交易，一年后进入爆发周期区。目前要解决的是以面积算还是以价格算的问题？同一区域的价差免征差异问题。因此，短期内，房产税的出台与短期房地产价格走势，并无直接的相关关系，都是对于财税政策完善和改革。但房产税的出台短期内会降低需求预期，抑制房价；但长期来看，房产税对房价不会产生趋势性影响。

七是生多胎购买力滞后，对地产的购买力在五年内以后。

生多胎购买力在什么时间出现？就算再急，也不是晚上加班就能解决问题的。

根据联合国预测，中国强育龄妇女（24-29岁）在2015年达到顶峰，此后急剧缩减 ；2025年育龄妇女全面下滑，生育水平：中国生育率子1960年后持续下降，2019年达到1.09最低水平，远低于发展中国家平均2.7（2010年标准），甚至低于发达国家1.7平均水平。

为减缓人口下降速度，2014年国家试行单独二胎政策，但仅有2.8%符合条件人群申请，效果极差。2021年放开生育的政策出台后，大多数人面临的问题是生不出、生得出养不起的问题。

据联合国统计数据显示，我国2015年生育高峰，带来大量换房需求，2025年育龄妇女全面下滑，新生人口迅速萎缩，房地产边际供求关系逆转。我国自然人口增长率下跌速度很快，2026年将面临自然人口负增长的局面。

进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势；多胎购买力要在五年以后。

八是房地产企业选择适度多角化，科技赋能转型是路向。

在房地产市场供需逐渐平衡，以及政策调控高压不减的情况下，原材料还会不断上涨，而房价却要限制；这种不能按市场规律自行调节的房地产市场、发展前景看空。

目前，房地产公司的毛利不断下滑，加之房地产行业的竞争极其激烈，这使得房地产行业的风险越来越大。很多具有前瞻性的公司都在未雨绸缪，通过试水新的业态，希望找到公司的新的业务增长点，从而实现华丽的转型。

每一个房地产企业的发展经历，都有从大到强的转变问题，而行业相关适度多角化才是正确的方向；所谓不熟不做，进入自己不懂的新领域，付出的时间成本与机会成本非常大；用土豪的买买买的结果，只能走上不归路。

科技文化会增加物业的附加值，提高利润空间；因此，用科技赋能房地产是今后的一个方向。

九是对共同富裕理念的误解以及富人心理危机预期，挤压部分资金外流。

我们国家共同富裕的目标，就是在先让一部分人富起来时，再带动另一部分人富起来；而如今一部分先富起来，然而这一部分富起来的人，是否真的带另一部分富起来？这是需要反思的一个社会问题。

如今中国正面临贫富差距在日益加大的挑战，富人占用了多数社会资源，而穷人上升的空间越来越小；为此，民间怨言四起，因此共同富裕这就摆上议事日程。

一些从利益出发的商人，先知先觉；把自己的资金投向海外；不可避免的出现资金外流效应。李嘉诚的超前预见性，把投资重点转向英国；小潘的资本出逃，在一定程度上反映了富人的心里危机。

十是2022年地产企业现金流管理压力增大，抢跑减价促销爆发。

现金流管理是企业的命根子，大多数暴雷房地产企业，不是资产质量不好，二是现金流的管理出现危机。目前政府用三道红线控制房企融资，防止加大资金堰塞湖风险发生；从严限制大量资金，流入房地产行业，一定程度上导致房地产行业重组破产、企业被动缩表；因此，开发商必然提前做出反应，减价促销；谁先抢跑谁就是赢家；预计2022年春节前，一线以及热点城市的新房，会出现大幅降价促销的现象爆发。

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