看完庆盛TOD“唯一在售新盘”，我对南沙不再抱幻想！

先来看一张图：

放大图片，你会发现黑暗处有一个销售中心的指示牌

再来讲今天的故事：

南沙一直都是广州楼市的流量王，最近它又“火”了。火的理由不是销量，但也可以说是销量，因为它……卖不出去。前几天一份流出的南沙新盘成交量表格，数据实在惨不忍睹，挂0的项目也不少，过10套的项目并不多。且不看新盘网签数据，来看8月的二手房成交，全市只有南沙在跌。前几年入手南沙，如今无人接盘。现在入手南沙，几年后……

图源：广州市房地产中介协会

一直不看好南沙的小编因为工作原因，也去了不下10次这里踩盘，蕉门、金州、灵山岛、横沥……而这一次，我们选择了庆盛。

港科大（广州）开学 南沙庆盛又能吹一年？

南沙板块这么多，为何我们要选择去庆盛？原因有三：

1、 板块内的香港科技大学（广州）昨天（9月1日）正式开学，由于其是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来获批的首个具有独立法人资格的内地与香港合作办学机构，也是6月《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》出台后落成的首个项目，所以成为流量担当，直接让南沙再次上热搜。

远眺港科大（广州）校区

2、 庆盛TOD正在打造“大湾区枢纽”，这个枢纽远远不止交通，还有商务、科技、教育等。庆盛站有2高铁+4地铁+1有轨线路，有包括科大讯飞华南人工智能研究院在内的多个人工智能、科技类知名企业和项目，还有港科大（广州）、广州南沙民心港人子弟学校等教育配套。

3、 庆盛TOD旁有一个“板块唯一在售新盘”，是招商蛇口首进南沙的“倾力之作”，叫价2.8-3万/㎡，噱头十足。不过据闻从员工内购到正式开盘后，仅售20来套，8月份成交也只有小两位数，但这样的成绩在南沙居然还不算差……

看图是不是已经感觉到有些许不对劲？

正因为如此，小编产生了浓烈的好奇心，想去围观一下这个在庆盛TOD枢纽旁、距离港科大（广州）仅两公里、板块唯一在售的新盘，到底有什么神奇之处？

“这个楼盘真的把一切红线不利因素都集齐了”

回到文章开头那张照片，当天小编一行3人加司机，经过一条充满货车的泥泞小路，来到这里的时候，一度怀疑自己走错了。

画风到这里的时候还算是正常的

我们的车找不到路开进去，导航也无法识别当前道路，在经过与项目销售再三确认后，无奈之下小编只能徒步穿越一大片积水的泥地，沿着指示牌继续走。

穿过泥泞水坑，有平整的泥地了，不错

小编们穿越了钢筋水泥、尘土飞扬的工地，绕开了一个个没有盖住的沙井，询问了几个建筑工人，走了接近20分钟，终于来到了这个“庆盛TOD唯一在售的新盘”——招商·湾区1872。

作为有职业操守的房产编辑，我们坚持走到了销售中心，但同时内心有个疑问：如果是购房者过来看房，看到这种情景会不会马上调头就走？

这绝对不是夸张，因为这个项目并不是仅仅只有烂路难走这么简单，我们简单看了看周边环境，发现这里几乎把所有红线不利因素都集齐了。

高架桥、高压电基站、烂路，这样的营销中心真的有人来吗？

我们到达销售中心的时候已经接近傍晚6点，所幸当天接待我们的销售小哥还是非常友好和专业的，那项目的品质到底如何呢？

中规中矩的产品 性价比低的定位

庆盛TOD周边的商务、教育用地较多，住宅较为稀缺，所以招商·湾区1872的确是周边“唯一在售新盘”。项目主打刚需至改善，共规划12栋住宅，属于中等规模楼盘。户型面积包括79-105方三至四房，单价在2.8-3万/㎡。

89㎡的2+1房，户型方正实用，主卧和次卧都不小，创意空间如果做卧室有点勉强，可以做小书房或者玩具房。

105㎡的3+1房，整个户型比较方正，这个户型中间楼层的话总价310-320万左右。

总体来说，项目的产品户型跟南沙大部分的类似，都是中规中矩方正实用，但却从不会让人眼前一亮。如同整个南沙楼市一样，这个项目也是相当“挣扎”。

横向对比的话，灵山岛横沥岛南沙湾这些景观项目，价格已经突破3.2万/㎡，改善型买家会选择这些大户型，一步到位；而成熟居住片区蕉门-金州一带，价格基本在2.6-2.9万/㎡，刚需会买这里，直接享受配套。

对比之下，招商·湾区1872的定位相当尴尬，2.8-3万/㎡这个价格既吸引不了刚需，也吸引不了改善。往远了看，亚运城的价格也不过如此，你有的人家比你好，你没有的人家都有，这道选择题相当简单。

那庆盛TOD枢纽有没有加分？有，但不多。广州TOD太多了，能带旺周边的却寥寥无几。广州南站周边的情况有目共睹，可以看之前我们的文章：从千人抢房到暴降转手，广州南站是陷阱还是馅饼？

连广州南站都如此，情况类似、体量更小的庆盛TOD，上限能有多高呢？

香港科技大学（广州校区）能有加分吗？其实并没有，只能作为一个噱头。毕竟它是一所大学，附近居民无法摇号入读，学生住院封闭管理，老师也有宿舍提供，在它2公里外的楼盘，只能蹭一蹭，真的进不去。

南沙还有希望吗？吹了这么多年，该醒醒了

南沙从10年前就开始吹，从城市副中心到粤港澳大湾区核心，开发商纷纷在此拿地建楼，10年时间里把这里建成了“华南曼哈顿”。从硬件上来说，南沙目前某些地方初成规模，似乎可以看到未来。

对比起横沥的工地状态，灵山岛还能看看

从大湾区概念的提出，到19年国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，再到今年6月的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，政策方面在不断利好南沙。然而从楼市的角度来看，这么多年过去了，南沙无论是自住还是投资，都不算最优选。近几年由于投资客疯狂地涌入，南沙房价达到高位后，一度停滞不前甚至下调、成交量的大幅度萎缩也证明了这点，就算是明里暗里放松限购也无济于事。

未来可期，但未来多久才来？

购房者的金钱和耐心是有限的，尤其在目前的楼市现状下，小编在此衷心地给想买南沙的人一个建议：近5年内，除非钱多，要么别买。

看看南沙的去化周期，你怕了吗？

当天小编从招商·湾区1872回到庆盛地铁站的路上，突然明白了一件事：

原来1872，是年份。

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