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番禺大石:地铁也带不动的楼市洼地

2022-09-15 08:19:09 来源: 网易房产原创 举报
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这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题,关注这个栏目,你会发现买房也可以很有趣。

番禺,是一直都是众多刚需的置业第一站,毕竟不少价格洼地:亚运城、市桥、大夫山、莲花湾板块、番禺广场……

还有一个,房圈内却鲜少人提到,但物理距离十分临近珠江新城、琶洲、万博、南站等中心商务区,深受广大新广租房族喜爱的板块——大石。

明明两三百万不缺选择,为何变成了一个楼市小透明?

村花冒着烈日在大石逛了一圈之后,总结出了三大原因。

生活氛围成熟,但缺乏板块概念

说实话,村花不少新广朋友,只要是在天河、海珠、越秀、番禺上班,都选择住在大石。

毕竟在这个占地19.34万平方公里的板块,就包含了涌口、大山、河村、礼村、植村等等14个行政村,提供了大量的居住空间。

板块内拥有建华汇、富丽城购物广场两个商业配套,虽然种类不多,但吃喝玩乐和购物拍照打卡也算一应俱全,能够满足基本的娱乐需求,如果想拥有更丰富的休闲选择,也可以前往5公里外的番禺天河城。

听起来是不是妥妥的居住板块,生活氛围成熟毋庸置疑?但连片的自建房,造就了城乡结合部的城市界面,与两站之隔的南村万博形成了鲜明的对比。


现在不行,那看未来?

虽然在十四五的规划中,要将大石打造为先进制造和科技创新园区,目前也有日立电梯、至信药业等知名企业进驻,但夹杂在一片厂房之间,还有零零散散的创意工业园坐落在各大城中村之间,并未形成紧密的产业效应。

而在广州2022年的三轮集中供地中,番禺出让地块也只有三块,分别位于番禺客运站、市桥和南村,意味着大石未来几年的城市形象不会有大的更新。

2022番禺拍地情况

与其说大石是居住板块,倒不如说是租住天堂。



交通优势明显,但通勤体验“赶人”

可以得到如此多新广的青睐,大石的交通功不可没,轨道交通有2号线、3号线贯穿,自驾可以走番禺大道、新光快线、105国道、东新高速,另外广佛环线也有在大石设站。


无论是前往珠江新城,琶洲还是万博CBD等商务中心,都是30分钟通勤圈,对比动辄一两个小时的通勤时间,怎么看都是打工人的福音。

但实际上,真的是如此便捷?

村花在踏出大石地铁站,映入眼帘的是成片的电动车占据了人行道的两边,说明现有的地铁2号线和3号线并不能完全满足板块内交通需求,小电驴还是yysd。


其次,顶配的交通优势遇上广州通勤高峰,一切都是浮云。

根据村花身边住在大石的朋友介绍,每天在大石入口限流排队30分钟是常态,等个4、5趟才能被挤上车也是日常,加上不定期的临时停车,严重影响乘坐体验。

早高峰的3号线

如果选择自驾,那就要学会跟拥堵和解,并接受一直在建的南大干线,出番禺堵,进市区也会堵,20分钟的路程,30分钟的堵车

交通确实方便,但通勤像历劫。

永远都在修路



两三百万不缺好选择,但二手价格跑输大市

其实大石板块,不乏保养较好,环境优美的二手电梯小区,譬如滨江绿园、星河湾、锦绣银湾、今日丽舍、新月明珠花园等,但均价都在2.5-4万/㎡,面积段覆盖60-180㎡,也就是说不到200万就可以上车。

但2019至今,对比突破4字头的新造、6W+的南村万博,大石的涨幅可以说是不温不火。

因为除了交通和板块规划,教育和户型也是大石的硬伤之一。

番禺好学校不少,但基本集中在市桥和南村两个板块,即使是亚运城铁一,出圈也需要时间,其他基本都是市级和区级学校,如果想拥有优质的教育学位,大石板块可能要让各位鸡娃父母们失望了

当然,预算够的话私立是不错的选择,譬如附近的执信番禺实验学校

另外,产品内卷的时代,大石板块内的小区盘楼龄都在20年上下,其中不乏大二房设计,并非当下主流。

主打改善型的锦绣银湾和星河湾一二期部分户型是两个房产证,在限购政策下,该类房源会占用家庭二套购房名额,因此在市场流通性较低。

锦绣银湾外立面保养得还不错



买 or 不买?

上面提到了那么多大石这么多优缺点,那这个板块究竟还能不能买?

当然能,如果预算只有200来万,又想临近市区,大石不失为一个选择,要配套有配套,要交通有交通,但确实要牺牲涨幅和优质学位。

毕竟在广州,200-300万要找到一个临近市区,又可以兼顾小区管理和便捷交通的板块,真的少之又少。

新月明珠花园



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@@AUTODEALER="锦绣银湾"ADDRESS="番禺区珠江三枝香水道南(星河湾一路之隔)"TEL="39932222 39932333"EXT=" "LINKURL="https://xf.house.163.com/gz/00EW.html?source=kapian&id=00EW&city=gz"PRICE="16000元/㎡"IMGSRC="http://img3.cache.netease.com/photo/0087/2010-01-04/400x300_5S6BAAEB0E8Q0087.jpg"@@

@@AUTODEALER="今日丽舍"ADDRESS="番禺区南大路与105国道交汇处"TEL="34781380 34781390"EXT=" "LINKURL="https://xf.house.163.com/gz/0BOY.html?source=kapian&id=0BOY&city=gz"PRICE="3800元/㎡"IMGSRC="http://img3.cache.netease.com/photo/0087/2009-11-04/400x300_5N82OV3V0QGC0087.JPG"@@

@@AUTODEALER="新月明珠花园"ADDRESS="番禺区大石街景华南路30号(即南大路礼村段) "TEL="39932128 39932138"EXT=" "LINKURL="https://xf.house.163.com/gz/00IF.html?source=kapian&id=00IF&city=gz"PRICE="10000元/㎡"IMGSRC="http://img4.cache.netease.com/photo/0087/2009-07-28/400x300_5FA7D1AF0F810087.jpg"@@

李碧娇 本文来源:网易房产原创 责任编辑:李碧娇_NO8792
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