8大新盘曝光！2025下半场，广州主城开卷厮杀！

回看已经过去一半的2025年，广州楼市似乎按下了“稳定”的节奏键。

不是一飞冲天的反弹，也不是长期低迷的延续，而是一种更有基础的修复。

据住建局数据，6月广州新房成交6796套，是今年以来的新高；上半年累计成交32861套，同比增长近17%。

不仅成交量回升了，从节奏上看也更平稳——据合富研究院，上半年广州商品住宅成交367万㎡，月均稳定在60万㎡以上，远高于前几年“脉冲式”的起伏状态。

这说明什么？

市场不再靠短期政策“刺激”，而是开始在真实需求与结构调整之间，找回自己的平衡点。

当楼市回归理性，买房这件事也变得更像一次“择机”——

不是追赶热度，而是看清哪些板块还在生长，哪些产品真正对得起时间。

下半年，广州有不少项目正在准备入市。这次我们不谈“爆款”，而是整理了8个值得关注的新盘，它们有的来自核心区的加推，有的来自更新板块的第一批新产品，有的则试图在城市新的重心里找回确定性。

每一个，都关乎一个问题：我们在什么样的城市节点，买什么样的房子。

新世界·四季山水

关键词：科学城第一波新规兑现，地铁上盖+产品清晰

在黄埔科学城，真正能落到生活细节的住宅并不多。而四季山水作为深圳新世界入穗首作，在这个片区扮演的角色，像是一种试探式的“先走一步”。

它的策略也很明确：产品集中在建面约92-141㎡的南向三至五房，使用率114%-118%，站稳刚改+改善中段位。

更重要的是，地铁6号线黄陂站就在项目楼下，是科学城少见的地铁上盖项目。而黄陂湿地公园、高尔夫球场、天麓马术俱乐部等资源环绕，也让这个片区不只是“科研产业”，而是有了某种生活光景。

对于在科学城工作或生活的人来说，这是一次不需要等待太久的新选择。

黄埔润府

关键词：旧改兑现样本、双地铁+成熟配套

在老黄埔，很多旧改项目还处在“图纸上的想象”阶段。但黄埔润府已经进入现实。

项目所在的新溪旧改，靠近黄埔东路、大沙东地铁站，是片区最核心的位置之一。首开为两栋住宅楼，总计约400套，楼下就是7号线和5号线交汇口，去科学城、珠江新城都很顺。

相比其他大体量旧改项目，黄埔润府的一个优势在于：“不需要等待”。商业对面是已经运营多年的惠润广场，周边中大附一等三甲医院也都在步行可达范围内。

适合通勤有明确方向、生活偏好老城区成熟氛围的人群。

保利航天奇观二期

关键词：智谷低密，竞品围攻下的理性切入

天河智谷并不缺新盘，甚至可以说是近年改善产品最密集的区域之一。合生缦云、越秀观樾、保利天汇……从高端改善到刚改刚需，产品几乎覆盖各个段位。但也正因如此，片区内反而出现了一种“结构真空”——主流产品大多集中在高总价改善段位，适合家庭使用、又不过度追求面积与预算的中小体量产品，反而成为稀缺项。保利航天奇观二期填补的，正是这个位置。项目主打建面约80-140㎡，以三房、四房为主，整体规划为6栋塔楼+3栋板楼，低容积率布局、环湖式排布，部分户型可望月亮湖水景。教育方面预计可接入天河外国语教育资源，配套则可共享天汇、观樾的商业资源。在高溢价改善与刚需紧缩之间，它打开了一种中段改善的新可能。对于有居住舒适度要求、但预算仍需控制在合理区间的家庭而言，这类产品正在成为天河智谷市场里的关键选项。

保利·临江大道项目

关键词：天河江岸的顶格表达，新一轮高端住宅叙事

2024年那场土拍里，保利拿下这块“南方面粉厂”地块时，不少业内都在问：还会有比汇悦台更强的产品吗？

从后续披露的信息来看，保利的答案是肯定的。

项目位于临江大道，距离珠江新城仅600米，六栋住宅围合式排布，面积段从205㎡到640㎡，每栋楼间都有连廊连接，设计规格上已跳出传统“豪宅”范畴，更偏向于一种“城市岸线标志物”的角色。

它的出现，意味着珠城板块的高端住宅逻辑正在更新。

不是简单的面积叠加，而是在使用率、界面、配套整合和未来可塑性上全面提标——甚至有130%的新规使用率指标，以及“连片开发+多项目联动”的体系化构建。

不是每个人都要买这样的房子。但它确实提供了一个新的尺度：广州还有怎样的产品可以出现。

保利置业陆居路项目

关键词：白鹅潭新高点，片区功能与居住边界的重塑

白鹅潭从来不缺热度，但过去几年，更多是在“商业更新”和“地标规划”的讨论中。

直到今年初，保利置业拿下陆居路地块，这块区域才第一次在住宅产品层面，出现明确轮廓。

项目规划5栋超高层住宅，最高约180米，总货量约700套，主力户型大概率将集中在150㎡以上，部分产品瞄准200-250㎡段位。

对比来看，它更像是白鹅潭改善居住逻辑中的一次提炼：不是外围大体量，而是稀缺视野下的高纯度住宅产品，定位非常直接。

与项目一路之隔的，是建设中的万象城、三馆艺术中心，还有规划中的五星级酒店和高线公园。在整个城市的更新节奏中，它承担的是一个明确的角色：补上高端居住在白鹅潭的空白拼图。

华润·吉山仓二期

关键词：广园快速以北，偏刚改的“平衡解”

相比以上几个项目的“明确指向性”，吉山仓二期的意义更像是填补城市中段的一个结构性位置。

它位于广园快速路以北，属于华润在东部板块的延伸布局，主打建面约90㎡以上的刚改产品。项目自带幼儿园，周边还有九年一贯制教育配套，与珠江花城、天河润府等项目形成联动生活圈。

这个片区不“高调”，也没有顶级景观或地标加持。但在目前东部板块相对稀缺的“可落地产品”中，吉山仓二期是少数在交通可达性、教育结构和价格敏感度之间取得平衡的。

在市场越来越细分的当下，这种项目的意义不在于“拔高”，而在于为中段改善家庭，提供一个合适的选项。

鹏瑞1号

关键词：城市形象项目，不以规模取胜，而以稀缺成势

鹏瑞1号的位置，在金融城江岸头排；它的背景，是鹏瑞集团将“深圳湾1号”体系搬到广州；它的目标客群，几乎不在传统楼市盘点的语境中。

项目以建面约300-2000㎡超大平层为主，涵盖高端公寓、奢华酒店、艺术中心、会所系统、高定商业等多重功能。是广州极少数在“住宅之外”重构生活方式形态的项目。

对于城市而言，这类项目的意义，往往不体现在短期销售成绩上，而是在更长时间维度中，对高端住宅认知、生活审美、甚至湾区生活符号的一种重新定义。

广州需要这样的作品。而鹏瑞1号恰好处在这个空缺点上。

越秀·嘉悦云启

关键词：三轨交汇TOD，白云改善首选

在所有下半年即将入市的新盘中，嘉悦云启的入市节奏无疑是最快的之一。

拿地2个月内开放城市展厅、预计8月底首开，越秀与贝壳的合作，从产品定位到客户画像，几乎是“算法精准”+“市场预判”的集合。

项目位于嘉禾望岗地铁枢纽，是实打实的TOD上盖，三地铁交汇、六通八达；自带54班九年制学校与6班幼儿园，配套完备程度也属片区领先。

预计产品面积段在建面约88-120㎡之间，目标人群以白云本地刚改、通勤家庭为主，得房率或将接近新规上限。

它的优势，在于组合：配套、轨道、户型效率、产品价格都不“极端”，但整体组合非常完整。它也将成为观察当前“市场试错-数据回正-产品迭代”逻辑是否真正成立的一个重要样本。

最后谈一点趋势。

2025年的广州楼市，没有什么“造势式”的爆发，但也不再是靠利好维持信心的阶段。

从上半年数据看，市场已经回到一个更像“常态竞争”的格局：

• 核心区供应节奏拉开，板块轮动加快；
• 城市更新持续推进，老区换代进入实质落地期；
• 房企定价策略更谨慎，产品更注重使用逻辑与效率空间；

买家关注点，正在从“补涨空间”回归到“居住结构”。

换句话说，楼市不再追求“让所有人都买”，而是在回答“谁会真正买、为什么买、买了之后过什么样的日子”。

对买家而言，这也是一个需要主动判断的阶段：

1.如果预算充裕，注重地段资产属性，可关注金融城、白鹅潭的高端项目；

2.若看重生活便利性与未来稳定性，嘉禾、黄埔等通勤板块将更实用；

3.若是自住型改善需求，可在科学城、智谷一带寻求使用率高、配套清晰的新产品。

广州仍在变化。但某些好项目的信号已经在逐渐浮出水面。

如果你正在等下一个选择机会，这一轮新盘，或许值得静静看一看。