8大新盘曝光!2025下半场,广州主城开卷厮杀!
回看已经过去一半的2025年,广州楼市似乎按下了“稳定”的节奏键。
不是一飞冲天的反弹,也不是长期低迷的延续,而是一种更有基础的修复。
据住建局数据,6月广州新房成交6796套,是今年以来的新高;上半年累计成交32861套,同比增长近17%。
不仅成交量回升了,从节奏上看也更平稳——据合富研究院,上半年广州商品住宅成交367万㎡,月均稳定在60万㎡以上,远高于前几年“脉冲式”的起伏状态。
这说明什么?
市场不再靠短期政策“刺激”,而是开始在真实需求与结构调整之间,找回自己的平衡点。
当楼市回归理性,买房这件事也变得更像一次“择机”——
不是追赶热度,而是看清哪些板块还在生长,哪些产品真正对得起时间。
下半年,广州有不少项目正在准备入市。这次我们不谈“爆款”,而是整理了8个值得关注的新盘,它们有的来自核心区的加推,有的来自更新板块的第一批新产品,有的则试图在城市新的重心里找回确定性。
每一个,都关乎一个问题:我们在什么样的城市节点,买什么样的房子。
新世界·四季山水
关键词:科学城第一波新规兑现,地铁上盖+产品清晰
在黄埔科学城,真正能落到生活细节的住宅并不多。而四季山水作为深圳新世界入穗首作,在这个片区扮演的角色,像是一种试探式的“先走一步”。
它的策略也很明确:产品集中在建面约92-141㎡的南向三至五房,使用率114%-118%,站稳刚改+改善中段位。
更重要的是,地铁6号线黄陂站就在项目楼下,是科学城少见的地铁上盖项目。而黄陂湿地公园、高尔夫球场、天麓马术俱乐部等资源环绕,也让这个片区不只是“科研产业”,而是有了某种生活光景。
对于在科学城工作或生活的人来说,这是一次不需要等待太久的新选择。
黄埔润府
关键词:旧改兑现样本、双地铁+成熟配套
在老黄埔,很多旧改项目还处在“图纸上的想象”阶段。但黄埔润府已经进入现实。
项目所在的新溪旧改,靠近黄埔东路、大沙东地铁站,是片区最核心的位置之一。首开为两栋住宅楼,总计约400套,楼下就是7号线和5号线交汇口,去科学城、珠江新城都很顺。
相比其他大体量旧改项目,黄埔润府的一个优势在于:“不需要等待”。商业对面是已经运营多年的惠润广场,周边中大附一等三甲医院也都在步行可达范围内。
适合通勤有明确方向、生活偏好老城区成熟氛围的人群。
保利航天奇观二期
关键词:智谷低密,竞品围攻下的理性切入
天河智谷并不缺新盘,甚至可以说是近年改善产品最密集的区域之一。合生缦云、越秀观樾、保利天汇……从高端改善到刚改刚需,产品几乎覆盖各个段位。但也正因如此,片区内反而出现了一种“结构真空”——主流产品大多集中在高总价改善段位,适合家庭使用、又不过度追求面积与预算的中小体量产品,反而成为稀缺项。保利航天奇观二期填补的,正是这个位置。项目主打建面约80-140㎡,以三房、四房为主,整体规划为6栋塔楼+3栋板楼,低容积率布局、环湖式排布,部分户型可望月亮湖水景。教育方面预计可接入天河外国语教育资源,配套则可共享天汇、观樾的商业资源。在高溢价改善与刚需紧缩之间,它打开了一种中段改善的新可能。对于有居住舒适度要求、但预算仍需控制在合理区间的家庭而言,这类产品正在成为天河智谷市场里的关键选项。
保利·临江大道项目
关键词:天河江岸的顶格表达,新一轮高端住宅叙事
2024年那场土拍里,保利拿下这块“南方面粉厂”地块时,不少业内都在问:还会有比汇悦台更强的产品吗?
从后续披露的信息来看,保利的答案是肯定的。
项目位于临江大道,距离珠江新城仅600米,六栋住宅围合式排布,面积段从205㎡到640㎡,每栋楼间都有连廊连接,设计规格上已跳出传统“豪宅”范畴,更偏向于一种“城市岸线标志物”的角色。
它的出现,意味着珠城板块的高端住宅逻辑正在更新。
不是简单的面积叠加,而是在使用率、界面、配套整合和未来可塑性上全面提标——甚至有130%的新规使用率指标,以及“连片开发+多项目联动”的体系化构建。
不是每个人都要买这样的房子。但它确实提供了一个新的尺度:广州还有怎样的产品可以出现。
保利置业陆居路项目
关键词:白鹅潭新高点,片区功能与居住边界的重塑
白鹅潭从来不缺热度,但过去几年,更多是在“商业更新”和“地标规划”的讨论中。
直到今年初,保利置业拿下陆居路地块,这块区域才第一次在住宅产品层面,出现明确轮廓。
项目规划5栋超高层住宅,最高约180米,总货量约700套,主力户型大概率将集中在150㎡以上,部分产品瞄准200-250㎡段位。
对比来看,它更像是白鹅潭改善居住逻辑中的一次提炼:不是外围大体量,而是稀缺视野下的高纯度住宅产品,定位非常直接。
与项目一路之隔的,是建设中的万象城、三馆艺术中心,还有规划中的五星级酒店和高线公园。在整个城市的更新节奏中,它承担的是一个明确的角色:补上高端居住在白鹅潭的空白拼图。
华润·吉山仓二期
关键词:广园快速以北,偏刚改的“平衡解”
相比以上几个项目的“明确指向性”,吉山仓二期的意义更像是填补城市中段的一个结构性位置。
它位于广园快速路以北,属于华润在东部板块的延伸布局,主打建面约90㎡以上的刚改产品。项目自带幼儿园,周边还有九年一贯制教育配套,与珠江花城、天河润府等项目形成联动生活圈。
这个片区不“高调”,也没有顶级景观或地标加持。但在目前东部板块相对稀缺的“可落地产品”中,吉山仓二期是少数在交通可达性、教育结构和价格敏感度之间取得平衡的。
在市场越来越细分的当下,这种项目的意义不在于“拔高”,而在于为中段改善家庭,提供一个合适的选项。
鹏瑞1号
关键词:城市形象项目,不以规模取胜,而以稀缺成势
鹏瑞1号的位置,在金融城江岸头排;它的背景,是鹏瑞集团将“深圳湾1号”体系搬到广州;它的目标客群,几乎不在传统楼市盘点的语境中。
项目以建面约300-2000㎡超大平层为主,涵盖高端公寓、奢华酒店、艺术中心、会所系统、高定商业等多重功能。是广州极少数在“住宅之外”重构生活方式形态的项目。
对于城市而言,这类项目的意义,往往不体现在短期销售成绩上,而是在更长时间维度中,对高端住宅认知、生活审美、甚至湾区生活符号的一种重新定义。
广州需要这样的作品。而鹏瑞1号恰好处在这个空缺点上。
越秀·嘉悦云启
关键词:三轨交汇TOD,白云改善首选
在所有下半年即将入市的新盘中,嘉悦云启的入市节奏无疑是最快的之一。
拿地2个月内开放城市展厅、预计8月底首开,越秀与贝壳的合作,从产品定位到客户画像,几乎是“算法精准”+“市场预判”的集合。
项目位于嘉禾望岗地铁枢纽,是实打实的TOD上盖,三地铁交汇、六通八达;自带54班九年制学校与6班幼儿园,配套完备程度也属片区领先。
预计产品面积段在建面约88-120㎡之间,目标人群以白云本地刚改、通勤家庭为主,得房率或将接近新规上限。
它的优势,在于组合:配套、轨道、户型效率、产品价格都不“极端”,但整体组合非常完整。它也将成为观察当前“市场试错-数据回正-产品迭代”逻辑是否真正成立的一个重要样本。
最后谈一点趋势。
2025年的广州楼市,没有什么“造势式”的爆发,但也不再是靠利好维持信心的阶段。
从上半年数据看,市场已经回到一个更像“常态竞争”的格局:
- 核心区供应节奏拉开,板块轮动加快;
- 城市更新持续推进,老区换代进入实质落地期;
- 房企定价策略更谨慎,产品更注重使用逻辑与效率空间;
买家关注点,正在从“补涨空间”回归到“居住结构”。
换句话说,楼市不再追求“让所有人都买”,而是在回答“谁会真正买、为什么买、买了之后过什么样的日子”。
对买家而言,这也是一个需要主动判断的阶段:
1.如果预算充裕,注重地段资产属性,可关注金融城、白鹅潭的高端项目;
2.若看重生活便利性与未来稳定性,嘉禾、黄埔等通勤板块将更实用;
3.若是自住型改善需求,可在科学城、智谷一带寻求使用率高、配套清晰的新产品。
广州仍在变化。但某些好项目的信号已经在逐渐浮出水面。
如果你正在等下一个选择机会,这一轮新盘,或许值得静静看一看。