龙斌:广州房价难超北上深 未来楼市稳中有升

网易房产6月1日讯 网易房产今日在2013年珠三角房博会现场举办了主题为“广州房价连续4月领涨全国 未来或比肩京沪深”的专场论坛。论坛的嘉宾之一、合富辉煌首席分析师龙斌认为广州房价难超越北上深，但差距会缩小。

对于近期广州频现地王，龙斌认为会对一二手市场产生影响，同时他认为政府不会过分干预地王，“政府不会采取极端的措施，逆转房地产市场”。最后他建议自住型置业者，想买房就尽早买，量力而行，炒底是非常之难的。

以下是他的发言实录。

广州最高端的豪宅价格很难超过其他的城市，为什么？还是历史的原因，因为广州房地产的消费和投资都是比较理性的。广州人即使很有钱人过去很少有人会购买十几层或者是几套，现在因为限购的原因，一个家庭只能购买两套，如果有18岁的成年人还可以再购买两套，政策制约了购买。

无论是高端的豪宅还是普通的商品住宅，广州的价格，跟北京、上海、深圳的差距会缩小，但是仍然会保持，这是广州城市特有的消费。

新“国五条”从全国范围看，政策举得很高，但是落地比较轻，“高举轻落”这是我一直的观点，房地产过分的打压，负面作用比较明显。目前经济复苏比较脆弱，地方政府只是最近一、二个月土地市场开始恢复，一线城市相对比较热，其他的城市比较温和。开始的时候，政策过严的话，地方政府的土地收益，包括地方经济都很难承受，至少目前观察，还会保持相对比较宽松，目前的政策实行了限购，金融上限贷，现在又限价，其实限制的因素比较多，如果继续打的话，我认为空间是很小的。“国五条”实行的两个月，我们看到市场比较正常，不能说受很大的影响，短期是有观望。观望目前已经减弱了，大家买房是比较正常的。举个例子来说，刚性需求的一次置业和换房者还是比较急，最近有朋友打电话，看中某个楼盘，目前只有300到400的供应，但是已经有900多人认筹，希望我找一下关系，找找后门，因为他确实想购买，这一现象说明刚需的楼盘卖得很好，如果价格提得太快，就会影响销售，价格适中的楼盘销售得都是很好的。

“国五条”在目前的情况来说，对市场的影响是非常有限的。广州市场太热，价格上得太快。也会带来政策方面的调整，“国五条”规定第二次房贷从60%提成到70%，利率也会上升，仍然还有调控的空间。如果市场太热的话，地方政府就会被迫采取这些措施，这种可能性还是存在的。目前的市场是正常的，但是偏热一点，接下来要看政策和经济形势的走势。

房价是普遍有所上涨。市区的楼盘，位置比较好，例如有江有地铁的楼盘涨幅比较大。相对来说，外围的区域，例如花都区、萝岗区是比较平稳的，南沙去年上涨得比较快，从楼价涨幅和区域分布来看，市区资源好的楼盘上涨得大一些，外围区域上涨得相对小一些。从2011年的四季度一直到2012年一季度，这段时间，楼盘是往下调整的，降价促销比较明显，有些楼盘可能原来卖1.2万元/平方米，调整的时候，只卖1万元/平方米甚至9000元/平方米的毛坯，价格之前出现了向下，但是从2012年下半年开始，楼价出现明显的下降，但是从2012年四季度到现在价格反弹比较快，楼价从底部到目前的位置调整幅度比较大，如果距离拉长一些，涨价的幅度并不是特别的大。

以金沙洲为例，之前就卖1.5万元/平方米，后来调整到1.2万元/平方米左右，现在调整到1.7万元/平方米左右，甚至有接近2万元/平方米，因此从高位到现在，调整的幅度不算太大，毕竟经历了三年左右的发展。

目前，政府采取的措施比较强硬，限价和限制预售和网签，给我的感觉是，一些楼盘想涨价也是比较困难的。目前楼价上涨得比较高，如果楼价进一步大幅度的上升，就会影响到销售。这段时间楼价涨幅没有之前大，因为有政策的限购限价，我认为未来的价格稍微会稳一些。目前地王又出来了，白云、海珠、番禺出现了三块地王，对楼价还是会造成影响的，我个人对价格的看法是稳中有升，政策是刚性和强硬的，价格升幅不会太大。

地王使大家对市场的预期更加的明确，房地产商拿不拿地，拿多高的地，说明他们对后市的预期很好，目前房企资金充裕，回笼资金比较快，有雄厚的资金拿地。开发商销售了很多的存货，市场预期好，又有钱，因此导致竞争激烈。广州的三宗地王的地理位置不错，条件都是很好的。例如南湖附近，地铁沿线；海珠区是一线江景，属于稀缺区域，番禺区是万博商圈。

开发商资金充裕，土地发展欲望强，地段本身不错，因此拍出这么高的地王，我相信对整个市场都会有影响的。当然这一影响目前来看，因为是特定的条件下，也很难说楼盘就会跟随上涨。但是我认为一、二手会产生影响，或者是对价格的心态会更加的强烈，至于说广州的房价控制目标，我想政府一方面要考虑到地价和地王对房价推动的影响，另一方面还要考虑切实有效的控制房价，我个人觉得也许会加强干预措施，不让你上涨，不让你进入市场，或者是不让你网签，等过了这一年再说，因为房价控制的目标今年必须要完成。

政府不会采取极端的措施，逆转房地产市场，这就是我对地王频出的理解，2011年底的时候，政府推出的土地，大家都不要。因为预期太差，开发商有很多的存货，资金不充裕。但是这几年房地产的波动比较大，经济差了，流动性收紧后，大家不购买房屋，市场是向下走的，土地市场也比较低迷，等到市场各个方面都起来后，又形成了比较热的市场，我认为是“热性循环”，热的时候太热，冷的时候太冷，这是最近几年房地产市场和经济的反映。

如果谈到置业建议，这几年一直坚持一个观点。如果买房是自己用的话，肯定是早买比晚买好，这是基本的原则。另外一个原则就是量力而行，不要将自己搞得很累，很辛苦，有能力买大一些的，没有能力就买小一些的，没有能力就再等一等。

大家最关心的就是如何在最低的位置购买到房屋，这样就最划算了。我从业前前后后十多年，最难判断的就是，什么时候房价是低点。比方说这几年会看到，2008年金融海啸，国家出台4万亿元刺激计划之前，当时市场确实是比较低迷的，但是很多人不敢购买，因为经济不好。

2011年底，2012年初，过年前后，也是一个低点，很多的楼盘比之前调整了20%的幅度，这个时候，如果犹豫一下，时间又过去了，逐渐又恢复了。如果是自己使用的，根据自己的情况，觉得可以接受，买自己满意的房屋，国家城市化、工业化的进程在加速，我长期看好房地产的发展，楼价随着工业化、城市化和广州的发展，我相信未来上升的通道一定是向上的趋势，从这个角度来看，买房是不亏的，还是坚持原来的观点，尽早买，量力而行，炒底就非常之难了。