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龙斌:广州房价难超北上深 未来楼市稳中有升

2013-06-01 14:31:38 来源: 网易房产 举报
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网易房产6月1日讯 网易房产今日在2013年珠三角房博会现场举办了主题为“广州房价连续4月领涨全国 未来或比肩京沪深”的专场论坛。论坛的嘉宾之一、合富辉煌首席分析师龙斌认为广州房价难超越北上深,但差距会缩小。

对于近期广州频现地王,龙斌认为会对一二手市场产生影响,同时他认为政府不会过分干预地王,“政府不会采取极端的措施,逆转房地产市场”。最后他建议自住型置业者,想买房就尽早买,量力而行,炒底是非常之难的。

以下是他的发言实录。

广州最高端的豪宅价格很难超过其他的城市,为什么?还是历史的原因,因为广州房地产的消费和投资都是比较理性的。广州人即使很有钱人过去很少有人会购买十几层或者是几套,现在因为限购的原因,一个家庭只能购买两套,如果有18岁的成年人还可以再购买两套,政策制约了购买。

无论是高端的豪宅还是普通的商品住宅,广州的价格,跟北京、上海、深圳的差距会缩小,但是仍然会保持,这是广州城市特有的消费。

新“国五条”从全国范围看,政策举得很高,但是落地比较轻,“高举轻落”这是我一直的观点,房地产过分的打压,负面作用比较明显。目前经济复苏比较脆弱,地方政府只是最近一、二个月土地市场开始恢复,一线城市相对比较热,其他的城市比较温和。开始的时候,政策过严的话,地方政府的土地收益,包括地方经济都很难承受,至少目前观察,还会保持相对比较宽松,目前的政策实行了限购,金融上限贷,现在又限价,其实限制的因素比较多,如果继续打的话,我认为空间是很小的。“国五条”实行的两个月,我们看到市场比较正常,不能说受很大的影响,短期是有观望。观望目前已经减弱了,大家买房是比较正常的。举个例子来说,刚性需求的一次置业和换房者还是比较急,最近有朋友打电话,看中某个楼盘,目前只有300到400的供应,但是已经有900多人认筹,希望我找一下关系,找找后门,因为他确实想购买,这一现象说明刚需的楼盘卖得很好,如果价格提得太快,就会影响销售,价格适中的楼盘销售得都是很好的。

“国五条”在目前的情况来说,对市场的影响是非常有限的。广州市场太热,价格上得太快。也会带来政策方面的调整,“国五条”规定第二次房贷从60%提成到70%,利率也会上升,仍然还有调控的空间。如果市场太热的话,地方政府就会被迫采取这些措施,这种可能性还是存在的。目前的市场是正常的,但是偏热一点,接下来要看政策和经济形势的走势。

房价是普遍有所上涨。市区的楼盘,位置比较好,例如有江有地铁的楼盘涨幅比较大。相对来说,外围的区域,例如花都区、萝岗区是比较平稳的,南沙去年上涨得比较快,从楼价涨幅和区域分布来看,市区资源好的楼盘上涨得大一些,外围区域上涨得相对小一些。从2011年的四季度一直到2012年一季度,这段时间,楼盘是往下调整的,降价促销比较明显,有些楼盘可能原来卖1.2万元/平方米,调整的时候,只卖1万元/平方米甚至9000元/平方米的毛坯,价格之前出现了向下,但是从2012年下半年开始,楼价出现明显的下降,但是从2012年四季度到现在价格反弹比较快,楼价从底部到目前的位置调整幅度比较大,如果距离拉长一些,涨价的幅度并不是特别的大。

以金沙洲为例,之前就卖1.5万元/平方米,后来调整到1.2万元/平方米左右,现在调整到1.7万元/平方米左右,甚至有接近2万元/平方米,因此从高位到现在,调整的幅度不算太大,毕竟经历了三年左右的发展。

目前,政府采取的措施比较强硬,限价和限制预售和网签,给我的感觉是,一些楼盘想涨价也是比较困难的。目前楼价上涨得比较高,如果楼价进一步大幅度的上升,就会影响到销售。这段时间楼价涨幅没有之前大,因为有政策的限购限价,我认为未来的价格稍微会稳一些。目前地王又出来了,白云、海珠、番禺出现了三块地王,对楼价还是会造成影响的,我个人对价格的看法是稳中有升,政策是刚性和强硬的,价格升幅不会太大。

地王使大家对市场的预期更加的明确,房地产商拿不拿地,拿多高的地,说明他们对后市的预期很好,目前房企资金充裕,回笼资金比较快,有雄厚的资金拿地。开发商销售了很多的存货,市场预期好,又有钱,因此导致竞争激烈。广州的三宗地王的地理位置不错,条件都是很好的。例如南湖附近,地铁沿线;海珠区是一线江景,属于稀缺区域,番禺区是万博商圈。

开发商资金充裕,土地发展欲望强,地段本身不错,因此拍出这么高的地王,我相信对整个市场都会有影响的。当然这一影响目前来看,因为是特定的条件下,也很难说楼盘就会跟随上涨。但是我认为一、二手会产生影响,或者是对价格的心态会更加的强烈,至于说广州的房价控制目标,我想政府一方面要考虑到地价和地王对房价推动的影响,另一方面还要考虑切实有效的控制房价,我个人觉得也许会加强干预措施,不让你上涨,不让你进入市场,或者是不让你网签,等过了这一年再说,因为房价控制的目标今年必须要完成。

政府不会采取极端的措施,逆转房地产市场,这就是我对地王频出的理解,2011年底的时候,政府推出的土地,大家都不要。因为预期太差,开发商有很多的存货,资金不充裕。但是这几年房地产的波动比较大,经济差了,流动性收紧后,大家不购买房屋,市场是向下走的,土地市场也比较低迷,等到市场各个方面都起来后,又形成了比较热的市场,我认为是“热性循环”,热的时候太热,冷的时候太冷,这是最近几年房地产市场和经济的反映。

如果谈到置业建议,这几年一直坚持一个观点。如果买房是自己用的话,肯定是早买比晚买好,这是基本的原则。另外一个原则就是量力而行,不要将自己搞得很累,很辛苦,有能力买大一些的,没有能力就买小一些的,没有能力就再等一等。

大家最关心的就是如何在最低的位置购买到房屋,这样就最划算了。我从业前前后后十多年,最难判断的就是,什么时候房价是低点。比方说这几年会看到,2008年金融海啸,国家出台4万亿元刺激计划之前,当时市场确实是比较低迷的,但是很多人不敢购买,因为经济不好。

2011年底,2012年初,过年前后,也是一个低点,很多的楼盘比之前调整了20%的幅度,这个时候,如果犹豫一下,时间又过去了,逐渐又恢复了。如果是自己使用的,根据自己的情况,觉得可以接受,买自己满意的房屋,国家城市化、工业化的进程在加速,我长期看好房地产的发展,楼价随着工业化、城市化和广州的发展,我相信未来上升的通道一定是向上的趋势,从这个角度来看,买房是不亏的,还是坚持原来的观点,尽早买,量力而行,炒底就非常之难了。

蔡健雄 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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