新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人直播视频旅游房产家居教育读书游戏健康彩票车险海淘理财酒香

郁亮:房地产两年内没有春天 银根紧缩是好事

网易房产6月28日讯 近期闹的沸沸扬扬的银行“钱荒”对万科有何影响?万科打算如何参与深圳前海地区的开发?地王频出会否改变万科不拿地王的策略?越来越多的城市限价对万科有什么影响?在今日上午的万科西安媒体见面会上,万科总裁郁亮将为您一一解读,网易房产及网易财经将对此进行现场直播。

直播万科西安郁亮见面会:银根紧缩是个好事情
2013万科西安媒体郁亮见面会正在进行

在今天的媒体见面会上,万科总裁郁亮直言当前大热的“钱荒”、“限价”和“房产税”的问题。他认为当前整个中国经济都在挤泡沫,银行的货币超发若不调整中国经济也难以成功转型,对此银行的银根紧缩是好事。他劝大家面对现实。

对于“限价”问题,郁亮说万科不太在乎,所谓限价不过房企少赚一点而已,要想在“寒冬”中存活下来,就必须以刚需为主导,继续做主流产品;而对于房产税,郁亮持有怀疑的态度,他表示目前中国房地产的税收已经很重了,若一刀切全面征税的话将加重刚需者的负担。另外他质疑房产税的作用,他认为房产税无法代替土地财政的收入也无法有效抑制投资投机性购房的行为。

谈及未来,郁亮表示万科将继续“出海”,与外国房企合作、学习先进的企业管理模式的同时将全力探索一条成为“世界级企业”的路子来。也将利用全球资源来深拓国内市场,继续布局北上广深等国内一线城市。

根据公司财报的数据显示,万科今年前五月销售金额已突破700亿,今年有可能达到1700亿。因此,会上有媒体提到万科十年后的发展目标和发展速度。郁亮回应称,衡量企业不能只看企业规模和销售金额。他认为,未来十年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩,万科也会碰到规模的天花板,所以万科将要转型成为城市配套厂商,即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。

为了做一个“称职”的城市配套厂商,万科未来除了涉及商业地产和前景大好的养老地产外,还会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。郁亮相信,在做成公园的垃圾场的同时万科也能获得更多的发展机会,“到时政府会拿钱,拿地扶持来扶持这个行业和相关的企业。” 而在产品供应商向城市配套商的转型中,万科会更注重团队建设的转型。

#直播万科媒体见面会#

提问:最近银行“钱荒”闹得沸沸扬扬,那么万科企业的现金流有没有因此受到影响,“钱荒”对近期的房地产产业和老百姓的房价会产生怎么的影响?

郁亮:首先就万科而言钱是没有问题,这个行业就是需要钱多,钱越多就会给房地产行业带来越多的生机。对于银行贷款而言,钱越多的企业才能贷到款,目前几百亿资金是有的,所以万科的现金流不会有问题。而且有时候我们并不太强调资金所带来的效果,从事房地产多年的万科对此深有体会,银行的银根紧缩是个好事情。

为什么说好呢,并不是指有钱就是好,现在整个中国经济都在挤泡沫,不能再依靠投资拉动,银行的货币超发确实需要调整,否则中国经济转型难以顺利调整过来。目前需要大家以一种更加现实,务实的态度来对待“钱荒”这个事情。

提问:面对“钱荒”,万科在商业地产是怎么做打算?在现金流方面是怎么考虑?

郁亮:就目前商业地产的模式来说,万科不得不做商业地产,佛山、东莞这些城市也都在做商业,目前来看除了住宅大家都在做商业。不过万科有了一个新的定位就是做城市配套的服务商。甚至,万科未来会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。等到万科做成公园的垃圾场的同时,万科也就等或多更多的发展机会,到时政府会拿钱,拿地扶持来扶持这个行业和相关的企业。

在网络时代里,商业地产是很受打击的,所以万科的涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。人会逐渐变老,因此养老也跟地产相关,因此在未来成万科成为城市配套服务商,也会参与到养老地产当中。

提问:深圳前海刚发布土地出让公告,万科符合出让企业的标准,未来怎么参与前海开发?

郁亮:万科从深圳发家,任何发展机会都不会错过。前海是深圳目前来看最好的区域,万科会尽力争取,每块土地都不会放过。

提问:二三线城市开发房地产存在什么样的困难?未来城镇化会不会变成房地产化?

郁亮:二三线城市是否有泡沫不能一概而论,有一些鬼城空城万科是不会去的,而一些二三线城市对于人口迁移仍然有吸引力,当地经济基础也比较好。但是我反对小城镇化建设,除了北京周边的一些小城镇和一些大城市的周边城镇外,全国大多数小城镇都是没有人口吸引力的。对于万科来说,目前全国60多个城市还是重要城市,人居的环境还不错。但中国还有不少50万人口以下的城市,这些城市的辐射功能小。但另一部分超过500万人口的,则没有可发展的规模经济。所以未来发展的资源可倾向于100-500万人口的城市。

对于城镇化我们也很担心,也不希望把城镇化变成地产化。但是现实并不是我们说不希望,它就不会发展,说到底城市开发的主角并不是开发商,房企只是负责拿地开发而已,它的角色是配套服务商而不是主角。在这方面地方政府需要好好把关。

提问:万科从产品供应商,向城市配套商转型,这个转型过程面临什么困难?

郁亮:向服务转型是相当困难,目前最重要的是团队建设的转型。

提问:今年上半年土地市场很热,一线城市地王频出,万科坚持不拿地王,能否持续成为行业的老大?接下来在海外市场有什么计划?

郁亮:我们面粉面包都不担心,万科也曾经在地王亏过,所以还是不拿地王,而且并不是说拿个地大就是地王,违约地王事件告诉我们这样操作是有问题的。

世界级的优秀企业不一定就是指规模大,公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量世界级企业的标准。工商银行是世界最大规模的银行,但是工行的管理是世界级吗?如果在房地产行业,有企业超过万科,万科不会介意,万科现在追求的不是规模,而是更关注管理结构以及企业竞争。

提问:最近很多城市都存在限价,像万科这种大规模的企业会不会受影响?

郁亮:楼市调控这么多年了,万科早已经习惯这种不利环境,就像是在跑步一样,拥有了更强健的身体才能对各种的变化及时、顺利地调整过来。

限价对于开发商而言其实就是少赚点钱,对于很多行业而言,房地产已经很不错,限价不是什么大问题,只要坚持刚需定位,保持现金流就不会有大问题,但是限价政策确实反映出国家的房地产政策缺少长效机制。

万科将以不变应万变,以刚需为主导。因为要想在这个世道严酷的时候存活下来,就得做主流产品。

提问:万科在北京超过一半都是合作开发,未来会坚持合作开发吗?

郁亮:万科做到那么大的规模,合作模式起到很大的作用,合作模式能减低现金流的压力。

提问:房地产在今年一季度中国经济可以说是一枝独秀,如果要挤泡沫对于房地产有什么影响?

郁亮:过去中国经济依赖投资与出口的发展模式已经无法持续,经济转型不可避免,也是很痛苦的,对于房地产的影响当然很大,所以行业未来2-3年的处境可能会很痛苦,但是对于大企业而言应该是个机会。

提问:李克强总理最近谈到棚屋改造,万科怎么看?除此之外,最近A股波动很大,王石主席发出抄底的号召,郁总怎么看?

郁亮:我不谈股市的,王石主席不是明确说抄底,只是说是一个好时机,没有任何建议。棚屋改造万科是很愿意参与,万科一直很支持保障房建设。

提问:最近中国股市波动很大,郁总能否给股民一些建议?万科能否分享一下国内房地产企业出海的经验?

郁亮:买卖股票学问太大,怎么研究都研究不出未来。至于投资海外,由于北京上海都限购,而美国经济复苏很明显,万科是跟着中国客户的步伐出去,找到合适的投资机会我们就会投资。除此之外,进军海外是为了向外国优秀企业学习,提供公司的管理水平以及竞争力水平。万科希望借此机会学习到国际化的管理水平,房企在国内合作的说明就几页纸,但国外参与合作需要几百页,条款都列得很精细,不会没有想不到问题。“偷师”的同时,万科也将利用全球资源做好国内业务。

提问:中国很多开发商都在向外走,很多开发商都是学习万科,去海外满足中国客户。万科会否担心,这个海外投资是否存在泡沫?

郁亮:到海外投资的中国人大多数是有钱人,我们没必要评论是不是存在泡沫,万科进军海外与国内发展一样,都是以自住客为主,而不是投资客。

提问:万科成为世界级企业,有没有具体的路线图以及时间表?除此之外,万科未来有没有打算进军足球的计划?

郁亮:成为世界级企业没有时间表,是一场没有终点的马拉松,也没有既定的路线,万科仍然在摸索。至于足球,万科20年前就玩过,现在不玩了。

提问:银根紧缩会否推高企业拿地成本,下半年万科会不会加快拿地的速度?除此之外,今天有消息房地产融资放开,您怎么看?

郁亮:万科并不需要房地产融资,这个传言也不太可能,万科现在不依赖融资也能发展。万科没有重点投资区域,依然会采用均衡投资策略。银根紧缩跟拿地没有关系,因为银行贷款是不能用于拿地。

提问:现在大家都很关注房地产扩大试点,万科怎么看?万科做城市配套的发展商,除了住宅与商业地产,还会不会有什么业态是万科希望进入的?

郁亮:对于房产税,我看不懂,我很疑惑为什么要收老百姓那么多税?现在业界对于房产税有很多看法,比如说房产税能取代土地财政,但是我们估算过是不行的,房产税就算全国征收也就是6000多亿,目前土地财政一年20000多亿,显然是取代不了。

还有一种说法,房产税能迫使有多套房子的人抛房,但这样真的是好事吗?这些多套房持有人可以把房子出租,满足低收入者的租房需求,这并不是坏事。目前中国房地产税收已经很重,豪宅征重税没问题,征收空置税也是没有问题,但是全面征收房产税政府应该要全方位去考虑。

提问:万科在商业地产,销售与持有的比例有多少?现金流的问题如何解决?

郁亮:现金流统一由集团管理,万科还有很多渠道可以拓展现金流。至于在商业地产领域,现在国内持有型物业的回报率是很低的,大量持有是很不现实。

提问:万科今年前五月已经突破700亿,今年有可能达到1700亿,按照这个速度,再过十年万科能达到10000亿,未来万科的速度会不会下降?

郁亮:达到万亿不太可能,做算术不能这么算,衡量企业不能只用规模,还有股东回报,利润等等,在未来十年万科必然会碰到规模的天花板,因为住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩,万科之所以转型成为城市配套厂商,就是为了在规模碰到天花板后,能找到新的增长点。

提问:今年6月,王石接受媒体采访时谈到万科在海外投资将从1%增长到20%,万科在海外以及国内投资有没有清晰的计划?

郁亮:万科的投资区域的思路相对清晰,目前国内房地产市场可分为60个城市区域,中国有房价问题也是60个大城市的问题,其他的区域房价太低,万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局,对于降低行业波动会有帮助。

区家彦 本文来源:网易房产 作者:区家彦 李旭

精彩推荐

  • 购房直通车
  • 折扣专线
  • 最新团购
  • 热盘推荐
  • 地产资讯
  • 房产图集
我要报名

  • 1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

    1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

  • 东部1线双景房7字头起享2万抵93折

    东部1线双景房7字头起享2万抵93折

0人参与
下载网易新闻客户端
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

2017房地产新年峰会

2017房地产新年峰会

地产大佬们普遍表示,今年房地产市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。 [详细]

朱大鸣:只涨不跌神话被老业主们砸破了