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天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

2013-10-25 11:25:40 来源: 网易房产 举报
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巡城时间:2013年10月17日

最新均价:富力天禧花园28000元/㎡;天健上城25000元/㎡

特工点评:两个天河刚需热盘,位于车陂板块的富力天禧花园,周边配套成熟,交通便利,户型设计实用,主推二房到四房,均价28000万/平方米;天健上城主推中小户型,83㎡可做三房100㎡可做四房,实用率较高,均价25000元/㎡,交通生活配套稍有欠缺。


说起天河,大多会立刻想到珠江新城,一有新盘,人们几乎都可以把它列为豪宅,刚需盘稀缺到几乎可以说没有,但今年下半年,天河推出了两个主打刚需产品的楼盘,富力天禧花园和天健上城,价格均在3万以内,对在近郊苦苦寻觅小户型的购房者来说,绝对有吸引力。

【区位】

天健上城位于天河区广园快速路与车陂西路交界处,处于中海康城西北侧,于经适房项目广氮花园和中石化福利房一路之隔,是奥体中心板块目前唯一洋房新盘。

富力天禧位于天河区中山大道中车陂北街,处于天朗明居的东北侧,属于广州国际金融城版块目前唯一的一手住宅项目。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(双盘卫星区位图)

从卫星地图可以看到天健上城跟富力天禧,隔了一个广园快速,可从人行天桥或桥底通过,天健上城附近楼盘有中海康城(售完),经适房项目广氮花园;富力天禧附近楼盘有天朗明居(售完),稍远西北侧有棠德花园。

作为天河区的楼盘,交通上会比萝岗,南沙这些市郊会稍有优势,富力天禧稍微方便些,地铁4号线车陂站和BRT车陂站可直达,步行5分钟内可达项目。而天健上城就稍显荒凉,出行目前只能依靠公交,离项目50m左右有广氮公交总站。真要坐上地铁,最近的也只要有4号线的黄村地铁站,估计需要10分钟车程,步行20分钟以上。最近有媒体称,地铁21号线将在广氮花园附近设置站点。从交通地段能判断,富力天禧人气上稍旺。

【产品】

富力天禧占地2.5万平米,建筑面积9.5万平米,分两期开发,总规划496户,体量不大,小区分为住宅和商业两部分,住宅以32层高层为主,主要面积为78-166㎡二-四房产品为主。首期推售A1和A2栋两房至四房的单位,合计200余套单位,折后价28000元/平(3.8万抵10万优惠),带装修,已于9月28日开盘,据销售透露,现在剩余少量78-166㎡二至四房单位,A3栋已开始认筹,预计10月底开盘。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(富力天禧花园楼栋俯瞰效果图)

虽然价格低于3万,相比珠江新城或天河北的房价是有优势,但个人认为车陂那一带的环境比较杂乱,富力天禧就好像置身于城中村的洋房,但胜在交通优势,28000这个价格也算合理了,另外,在附近的中介看到天朗明居一个87平米的单位,总价192万,均价去到2.2万多,一个70平方的总价要150多万。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(富力天禧花园小区规划图)

天健上城是深圳上市房企天健地产在广州的首个项目,总占地5.6万㎡,总建面15.8万㎡,小区建筑最高仅14 层,9栋洋房,4栋别墅,共1463户。

 一期首推洋房3栋和4栋的一半单位,户型为85-167平三到四房,隔了一条广园快速,价格上就稍微低一些,均价25000元/㎡,毛坯交楼。周边楼盘中海康城均价为1.6-2万元/㎡,据采访旁边的经适房项广氮花园业主得知,广氮的价格才4000多,但买经适房有很多限制条件。

二期将在近期开盘,销售并未透露具体时间,将推4栋剩余单位和2栋,户型跟一期基本一致。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(天健上城外景图)

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(天健上城小区规划图)

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【配套规划】

富力天禧地处闹市,交通和生活配套相对完善,上文提到,BRT车陂站以及地铁4号线车陂站和5号线车陂南站均可直达。生活上有车陂商业城,KFC,苏宁电器,中国邮政银行,车陂综合市场等,挺齐全的,但虽然能满足生活需要却不显档次,环境稍显凌乱,但由于地处市区,业主还是可以依靠体育中心一带的商业配套。另外该项目规划好的G2和G3栋的商业楼都是1-2层高,面向车陂北街,日后可给小区居民带来购物的便利。教育上,小区内部规划有一栋幼儿园,周边未发现有小学,距离不远处有东圃中学。最后,未发现有大型医院。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

天健上城目前的配套就相对缺乏,踩盘过程中,方圆一公里都找不到一个地方能买到水的,吃得就更加没有了,邻近是广氮花园保障房项目,目前也不要指望有什么配套。项目东南侧有一地块,据销售称,此地块将拟建大型的商业广场,因此这将是天健上城业主最大的期望和安慰了。小区内规划有一个幼儿园,其他什么都没有。交通上稍显不方便,虽然这边的车不多,人也少,但路上仍沙尘滚滚的,应该是施工地块较多,目前只有两路公交经过广氮花园公交站。不过有媒体报道称,地铁21号线将来或在广氮花园附近设站点。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

值得一提的是,天健上城位于奥体新城板块,是首个也是目前唯一的洋房项目,但据了解,也是在这版块有另一个楼盘,合生帝景山庄,高端的别墅。资料显示,

把奥体新城定位为“广州第三中轴核心,生态宜居新城” ,因为用地规模约21.90平方公里,比较大,当时被媒体称为“居住航母”,我们可以对比一下,珠江新城用地规模6.19平方公里,奥体新城规模约相当于3.5个珠江新城。亚运城总建筑面积约438万平方米,其中住宅部分约占385万平方米,奥体新城的居住面积 (952.2万平方米)约相当于2.5个亚运城,区域内规划总居住人口37.8万人。资料显示,奥体新城的公建配套将由政府投入100亿修建,其中教育设施有普通高中保留1所、完全高中新建8所、小学保留1所新建15所、以幼儿园(含托儿所)保留1所新建20 所;医疗设施新建2处综合医院;肉菜市场8个等等。

另外,规划的5、6、13号地铁线穿过奥体新城,并规划建设南方广播影视中心、改造 世界大观将为岭南大观园、以及打造奥林匹克为主题的奥体公园等配套建设。

天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

(奥体新城板块规划图)

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【特工点评】

综合上述,特工对这两盘在几方面做了对比:

地段上显然富力天禧是比较有优势的,地铁BRT步行可及,对于刚需来说很方便,而天健上城位置较为偏,虽有公交,但线路不多,地铁黄村站又有一定的距离。

配套上,富力天禧比较便利,生活配套齐全,而天健上城暂时还没有现成的生活配套,大概要指望门前那块商业地建起来,估计要到2015年收楼。

说到规划也就是升值潜力,特工认为天健上城占优,由于处于奥体新城板块的核心居住区,将来按照政府的规划发展起来的话,这一带的人气和配套都不成问题,因此升值潜力很大;而富力天禧周边的市政建设都比较成熟了,变动的可能性不大,另外它不是处于金融城版块内,只是在旁边,因此升值潜力也许会受限。

户型上,天健上城83㎡做出小三房在天河十分罕见,户型紧凑实用,很适合刚需,富力天禧也不错,既有79-95平两到三房中小户型,适合首次置业或刚需人群,又有168平四房改善型单位,适合那些想改善居住环境的购房者,户型比较实用,实用率达到8成左右。

价格上,富力天禧凭着成熟的配套均价稍高,而目前的天健上城均价会比富力便宜个两三千,物业费上天健反而比较高

品牌上,富力的名字显然是比较响亮,品牌影响力大,但天健作为深圳上市的国企房地产公司,实力也不容小觑。

邓晓敏 本文来源:网易房产 作者:邓晓敏 责任编辑:王晓易_NE0011

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