粤港澳自贸区正在申报中,作为其中重要组成部分,南沙继国家级新区后,即将迎来另一个极大政策利好,进一步促进金融、贸易、航运等的发展。政策利好之外,南沙各项基础建设,如地铁,商业配套等正在推进完善中。
在等到自贸区审批之时,网易房产特邀学者、行业专家,举办“新政策•新平台•新机遇”2014南沙价值投资论坛,以沙龙形式共同探讨南沙房地产的价值所在,为购房者找出价值点所在。
论坛邀请到了中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥、广州大学建筑与城市规划学院副教授卓刚、中国城市规划学会会员暨南大学管理学院教授胡刚、方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志、广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任许婉婷、中原地产事业二部总经理何彬、网易房产广州主编李浩凌的共同参与,同时特别鸣谢越秀•滨海珺城的大力支持。
南沙不只是广州的副中心 更是珠三角的中心
南沙是广州1号工程,郑天祥教授表示自贸区比起原来的CEPA、比粤港澳会更紧密,“会有更进一步的利好”,“从长远看确实对南沙的发展是很有利的消息”。郑天祥认为要和香港合作,不能学澳大模式,因为那是全封闭的,不能带动南沙的发展,
自贸区带来的区位效应是一个提升,卓刚认为是提升南沙在珠三角甚至在全国战略意义上的举措,如果实现,会“起到非常好的作用”,重点在于香港、澳门和自贸区建立怎样的关系。
南沙是“广州的城市副中心”,但是“从经济、地产价值、产业结构调整都不能只是广州的概念,希望它是珠三角的概念”,要让港澳参与进自贸区,带整个经济圈,让自贸区成为珠三角城市群的崭新连接方式,卓刚表示这种价值不可估量,已不是简单的居住。
“港澳如果不参加,南沙立马成为广州的一个港口、副中心,港澳参加,南沙可以立马变成珠三角的中心,这完全是两个概念”,卓刚说没有港澳参与,许多蓝图难以实现。
要吸引香港过来,郑天祥认为要发挥南沙的点,也要注意香港因“担心产业空心化”而产生的疑虑。航运金融是南沙可以抓住的,因为中国的造船和物流已经在世界举足轻重,香港这方面现在已经缺乏条件,但是南沙缺乏人才。郑教授建议广州和香港一起“共建”,而不是广州一家在建,甚至可以先让香港占大头,一起做起来先。
“这中间有博弈”,郑教授表示自贸区只是一个切入口,南沙要大胆去试点把香港吸引进来,在香港在思量做决定时,南沙先把投资、生活、生态等环境做好。
打造优质生活圈 要产业也要保护环境
要利用自贸区的利好,郑天祥认为南沙产业结构要升级转型,港口也要向航运服务、航运金融这方面的服务转型,发挥南沙的港口特点,错位发展,从而吸引更多高端人才进入,另一方面环境要维持好,一些治理要跟上,其建议可以考虑先把一些和航运有关的学校迁到南沙。
把南沙居住条件,产业结构和环境治理各个相应方面改造好,在自贸区的效应下,郑天祥认为“南沙真正是一个优质生活,宜居宜业的环境,不愁卖不出去房子”。
环境成为大家一致的关注点,卓刚认为吸引香港到南沙发展是发展的关键,环境和产业是两个重要因素,其对国家新区中优质生活圈的提法“很赞同”,指出把生活圈做出来,港人看到地方确实不错就会自愿过来南沙发展。
南沙在地理位置上连接珠三角,处在这个发达城市群的核心位置。从地产看,卓刚觉得南沙核心价值是港口生活城市,是广州副中心,国家级新区和自贸区的两区概念是两个附加值。
“港口是天然的东西,港口生活的价值如果定位清晰,我认为这个价值非常高。”
从房地产居住的价值看,除了港口生活的定位,卓刚表示要加强保护生态和湿地的举措,控制好工业区布局,加强居住方面的定位。
“如果我们能够真正打造一个优质生活圈,就不怕香港不感兴趣”,卓刚说一定要耐得住,不能一下大干快上,把环境给弄坏了。
“城市是生长的过程,南沙不是以造城的心态去做”。
题材利好不断 产业、基础设施迅速推进
公布国家新区给南沙的房价带来一波大的上涨,邓浩志介绍现在自贸区在申报,“是一个新的利好题材”,参见上海的情况,自贸区对“周边物业升值的提升作用非常明显”。
除了自贸区,邓浩志同时指出在作为新区后,南沙各种题材不断,人口规划也会显著增加,到2020年规划是200万,“未来的人口增长速度很快,所以未来物业的需求是有的”,此外不少企业总部开始进入。
对于产业方面,李浩凌介绍今年南沙重大项目签约51个,投资约1300亿元,覆盖了金融服务、总部经济、生物制药等各方面,“这种实打实的投资一直在延续下去,这样对整个区域的趋势很有帮助”。
“南沙和广州中心城区楼价还是有一定的差异”,邓浩志认为交通在1个小时内会有更人选择南沙作为第一居所,居住便利性如商业、医疗、教育的缺失要尽快弥补上去,商业现已有万达进入,保利去年拿的地王也是商业,商业完善也会促进南沙居住人口的增加。
购房群体面渐扩大 珠三角各城市都来了
居住人口不是太多的南沙也曾经受到不少诟病,许婉婷表示近几年随着政策的落实,交通的改善,由于价格优势刚需客开始在此置业居住,人口逐渐增加,随着万达等商业的落实,将会吸引更多常住人口。
作为一线接触市场的业内人士,何彬指出南沙承载广州外对贸易或第三产业为主导的产业人口,在未来几年当中会陆续进入南沙片区。另一方面,何彬介绍在前几年楼市高速发展下,未来2~3年大量物业将会交付,居住人口会有一个大的提升。
随着市场的发展,南沙的购房结构也陆续丰富起来,何彬介绍说从原来的周边地区,番禺、南沙,扩到现在的天河、海珠乃至中心六区都是南沙购房群体的重要组成部分。而从去年开始,由于自贸区等信息出来,来自中山、东莞、深圳、佛山也有量上的发展,“南沙不仅仅是市队、或者省队,已经上升到国家队概念”,珠三角城市也关注到南沙。
随着中国城镇化的不断发展,城镇化率的提高,郊区化建设将启动,胡刚表示可能在今后5年,“像北上广深郊区的房价增幅会超过中心城区”,这对南沙也是利好。
地产方面要看得远,“这是非常好的地方,绝不要做近视眼,不要局限只吸引广州的客户来买地、买房”,郑教授指出如果南沙能把航运服务、航运金融这些产业发展起来,吸引到大批高端人才,,南沙“这边是香港的半山区,要做到这个,你就不愁地产、商务的发展”。
郑教授也指出,长远发展看好,但是近期难度也很大,“要下很大的功夫”,有长远规划,不能经常变。
南沙地市平稳 房价仍处平稳上升通道
在去年,南沙土地推量不多,不过仍有地王产生,今年推地量则是不少,暂时还未有新地王。邓浩志表示南沙地市跟广州整体行情应该差不多,南沙土地还是受开发商青睐,地价应该和去年总体情况基本持平,在去年出地王后今年创新高可能性不大。
何彬介绍说今年南沙楼市方面供应还是比较充足,商业比重有所加大,整体入市货量会超过1万套,超过100万平方米。
在开发商看好南沙价值提升下,在调控政策影响下一步到位现象增多下,何彬表示除了刚需产品外,改善型或中高端产品有增多的趋势,目前100-140平方米的舒适三房或四房成交最多。对于未来市场,何彬审慎乐观,“整体还是比较乐观”,价格方面“南沙的走势还是在平稳上升的通道”。
政策空档期 价格还没涨正是投资好时机
每次政策出来都推动南沙房价大幅往上走,胡刚表示南沙的房价受政策推动较大,作为国家新区,可以买房作为长期投资。借鉴过往的情况,胡刚认为“现在投资的最好时机”,因为自贸区政策还没出来,如果政策一出来价格就会上去了,现在正是空档期。