2014南沙价值投资论坛实录全文

2014南沙价值投资论坛

“新政策·新平台·新机遇”2014南沙价值投资论坛

时间：2014年4月19日  下午：14：00

地点：南沙海的城

主持人陈伟彬：欢迎各位来到“新政策·新平台·新机遇”2014南沙价值投资论坛的现场，本次的活动由网易房产联合广东电视台财经广播以及投资快报共同主办，我是FM95.3广东电台财经广播的主持人陈伟彬。

粤港澳自贸区正在申报中，南沙保税区作为其中重要组成部分，是继国家新区后，南沙即将迎来的又一个极大政策利好，将进一步促进南沙的金融、贸易、航运等各方面发展；近日还有传闻南沙可能推购房入户政策，虽然未得到官方证实，不过随着国家新区各项政策、规划的逐渐落实，各项产业的全面发展，区域人口将逐步增加，住房需求也不断加大。

在政策利好，南沙各项基础建设也正在推进中，交通方面，地铁4号线南延段继去年拿齐所需批文后开工，今年全面建设，预计2016年将建成通车，届时南沙将增添一条南北交通大动脉，并直连广州城区，更可和其他地铁线路形成从广州最南到最北区域的连接。

商业配套方面，大连万达集团年初强势拿地进驻，规划建设体量约33万平方米的综合体，这一方面显示其对南沙发展的看好，同时极大激活南沙区域商业，为南沙居民提供更丰富的生活配套，一改南沙备受诟病的商业困乏问题，也将促进更多消费留在南沙。

借自贸区等待批复之机，网易房产特邀请学者、行业专家及房企等各方人士，以沙龙形式共同探讨南沙楼市的下一个大潮，理清各种利好影响，为购房者点出最值得和最应该关注的价值点所在。

    下面介绍一下介绍来到沙龙现场的各位嘉宾，他们分别是：

    中山大学港澳珠三角研究中心教授  郑天祥

    广州大学建筑与城市规划学院副教授  卓刚

    中国城市规划学会会员暨南大学管理学院  胡刚

    方圆地产顾问首席市场分析师  邓浩志

    广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任  许婉婷

    中原地产事业二部总经理  何彬

    网易房产广州主编  李浩凌

自贸区携带来的多项改革、开放措施，成为现时国内最热的改革区域，目前国内多个省份、区域都在争先申请下一个自贸区，广东粤港澳自贸区也正在申报审批之中。南沙作为粤港澳自贸区重要的一部分，此前和港澳已经有许多合作，如果粤港澳自贸区审批下来，对于南沙来说，将对发展带来怎样的利好？首先听一下郑天祥教授的看法。

郑天祥：南沙是广州的1号工程，很多比较都在南沙。自贸区比起原来的CEPA、比粤港澳更紧密，会有更进一步的利好。现在在CEPA方面的政策还没有充分的利用，自贸区是四个区域一起打包申请，可能评审过程会延长一点，特别是上海自贸区还没有取得明确的成果之前，我估计还没有这么快，因为申请的很多。但是从长远来看，确实对南沙的发展是很有利的消息。香港方面当时也提出想在南沙建一个香港城，40平方公里，配合原来的保税区临近的地方，后来由于双方对于香港城的观念和理念发展有所不同，所以也就冷下来。

香港的土地很紧缺，想在这里拿一块地，学澳大模式，所谓的澳大模式大家都知道，就是围网、全封闭，香港人可以自由进出，内地人不能进去，这样是解决香港老人、社区低下层次居住的功能，我们觉得这个很不符合，因为它不能带动南沙的发展。澳大模式也不是很适合，他租你多少年，给你租金，但是对于当地没有任何的带动力价值，因为它完全是封闭的。我们研究觉得这个不是很适合作为南沙的发展模式，现在正在谈什么样的模式既能带动南沙的发展，又能对香港的问题有所推动。

主持人陈伟彬：如果粤港澳审批下来，是否会更好地将南沙和港澳融合在一起，促进南沙大发展？

卓刚：如果自贸区港澳参与进来，这个非常好，全世界的自贸区20几个中心，目前没有一个是一国两制，而且我们是5个地方2个制度，这也是我们现在等待中间的原因，这不是这么简单的事情。但是自贸区本身带来的区位的效应，我认为是一个的提升，粤港澳的活动从改革开放是阶段性的，企业间的合作已经很紧密，关键自贸区提升是珠三角甚至在全国战略意义上举措，这个举措如果实现，我认为起到非常好的作用，我认为是比较乐观。我对于它的看法，自贸区最大的观点就是香港和澳门和自贸区的关系，如何达到这个效果，这个要去研究。    

主持人陈伟彬：目前南沙已是国家新区，再加上申请中的自贸区，相比珠三角的前海、横琴等其他区域，南沙的发展优势在哪？南沙的区域价值最大体现在哪里？

卓刚：南沙的优势，区位的本身地理位置是一方面，连接珠三角比较发达的城市群的核心位置。但是真正的核心价值，如果从地产的论坛角度看，核心价值是港口生活的城市，能够造成生活的环境价值的需求，就是有两个趋势的附加值。港口是天然的东西，港口生活的价值如果定位清晰，我认为这个价值非常高。马来西亚也是自贸区，它靠新加坡，他是2200平方公里，相当于我们说的自贸区完成以后2000这个概念非常接近，从面积上非常接近。它是靠新加坡，他的地也是因为地跟人的问题，对于房地产，政府有明确的系统，希望通过自贸区发展地产，是其中很重要的原因。

我们这边的附加南沙的，绝对不止房地产，因为定位更高。从这两个区的附加，意味着珠三角城市连接，区域经济的推动，因为长三角、渤海经济圈，珠三角会有全面的提升。刚才我提到跟香港的关系特别重要，它的核心价值还是港口生活，但是港口少数作为很核心的工具，它作为房地产居住的价值观念上，这是我们需要考虑的。现在的规划有一个特点，除了有它的很多亮点，但是里面的工业区的痕迹也很重要，有保护生态和湿地的举措，对于地产来说，稍微弱一点是居住的定位还不是很清晰。所以，政府一再刺激它更多的人口发展，实际上在居住上的定位这就牵扯到跟香港的关系，这个关系对于南沙的居住曾经有一个提法，适合粤港澳优裕的生活圈，这就不是一般的居住概念，就不能简单的理解成为生产的中心居住区这么简单，可能涉及到希望能够吸引港澳人士过来居住的生活圈。如果这个举措不成功，居住价值光靠港口显现的工业，对它来说很难说，而且时间效应来考察可能很多东西需要考虑，如果实现居住价值体现出来，我认为应该要很长时间。　　    

主持人陈伟彬：刚才卓教授也提到港口生活价值，如果要实现生活的品质还尚需时日。我也听邓浩志谈一下，卓教授也讲到对于南沙方面未来发展的看法，您觉得南沙整个区域的价值，最大体现会在什么地方？您对于南沙未来怎么发展，您有什么看法？

邓浩志：主题是“南沙价值投资论坛”，我就结合主题说到投资。南沙是投资的热土，自从公布国家新区以后，房价基本上涨了百分之七八十，现在有意愿投资、看好南沙的人非常多。但是也存在一些问题，南沙都是投资者而没有居住者，自主的客户占比很少。其实我们发现南沙有另外一波的利好再推出，一个是自贸区的申报，从我个人了解的情况来看，自贸区可能会在今年6月份批复下来，在政策方面这是一个新的利好题材。本来国家新区已经是一个利好题材，现在这个自贸区是叠加的利好。上海世贸自贸区之后对于上海自贸区周边的物业升值的提升作用非常明显，上海自贸区里面没有物业进行发展，但是自贸区外的物业的升值和发展我们都有看到，政策的题材我们很关注，或者自贸区如果批下来对物业投资的价值提升很有帮助。

除了自贸区之外，南沙作为新区，在过去一年我们也看到很多利好的题材推出，机场的建设，还有南沙人口规划的发展，按照现在南沙发展规划，2020年南沙规划人口是200万，目前是60万，南沙本地居住人口是20万，人口居住非常少，对于消费的需求很少，当然划入国家新区以后把番禺的三个镇划进来，人口才60万，番禺划进来的40万人口更多是工业人口，对消费帮助不大。按照现在的发展计划，未来的人口增长速度很快，所以未来物业的需求是有的。

产业方面我们也看到很多的利好政策，在去年年底和今年年初，南沙也接连出让了几块产业的用地，包括真功夫这类型大型企业总部都设立在南沙，南沙以前是纯粹的投资市场，现在产业也在逐步的进入，脚步也在加快。

南沙之所以没有人住，除了交通有点远之外，更重要是没有居住的便利性，特别是商业配套这一块，医疗教育都有，虽然人使用的不多，商业这一块一直是缺失，现在万达已经进来了，保利去年获得南沙地王，单价最高获得南沙地王也是商业地块。所以，南沙的商业可以在未来有更进一步的发展，商业发展非常完善的时候，也能够促进南沙居住的人口，毕竟南沙和广州中心城区楼价还是有一定的差异，南沙的房价在一万块钱左右，中心城区房价比较高，可能高三倍，如果在一小时生活圈之内可以解决这些问题，可能更多人也会选择南沙作为第一居所。

还有交通问题，现在交通已经很不错了，南沙中心城区的地铁已经通了，未来地铁4号线的沿线再往纵深方向发展的话，可以带动整个南沙宜居的发展。          

主持人陈伟彬：随着基建设施不断的完善，越来越人也愿意来到南沙置业投资。南沙纳入粤港澳自贸区范围，据报道是南沙保税区部分，那么自贸区的影响仅限于这个划定的范围内吗？对整个南沙的辐射作用如何？

胡刚：这个问题很难说，按照上海自贸区对房地产的影响是外围房价涨了，里面的自贸区是产业化，上海是这样。但是广州南沙这边很难说，而且对于南沙的辐射作用是多大，现在也不好说，南沙离广州比较远，有的时候一波上来，过一段时间又下来，这是政策的问题，新的政策出来就上了，政策一段时间没出，就下来了，这是政策刺激下的楼市，而且政策的强度很大。这就要看最近有没有新的政策出来，南沙最关键的就是广州和香港、南沙之间的利益如何平衡。如果完全按照内地的思路，香港也不同意，关键看统一意见，这一段时间我们看整个国家，自贸区主要是上海长三角，但是在珠三角还没有大的政策。南沙有没有希望，从报道来看，省长也专门跑到上海去视察，广州的发展是利好于香港，香港的发展带动改革开放，广州的自贸区建设又受制于香港，如果香港不同意，中央也不能批，现在是处在这么一个状态。

南沙讲的很明确，要搞合作的平台。关键看利益如何平衡，政策能够开放到哪一步，如果辐射范围很大，不单对南沙，对整个广州的影响都很大。但是如果政策小就没什么，像现在这样，还是很难，所以，南沙政府也是很着急。主要看下一步如何走，刚才邓老师说6月份会批下来，如果批下来又是一波，过了一段时间又会下来，现在已经有几波都是在政策下。如果要买房，要长期投资，南沙毕竟是国家的新区，可以投资，现在投资最好的时机，政策还没有出来的时候，刚好是你投资的时间，如果政策出来你再去买就贵了，现在没有出政策，刚好可以投资。    

主持人陈伟彬：接下来聊一下关于南沙楼盘入住的情况。我们看到万达的进驻除了显示区域发展的良好，增加商业配套，能否改变以前留不住消费，城区置业者常住比较少的局面。目前南沙楼盘入住情况如何，你们有没有一些数据研究？

许婉婷：万达没有进驻之前，南沙商业配套还是不足，商业配套主要集中还是在金州那一块。现在如果万达进驻对于商业配套升级的预期打了比较强的强心剂，慢慢增加整个区域的商业的配套，满足在区域内消费的客户。但是，短期能能不能增加常住人口，目前来说还是比较难，商业有一个培育期，就像万达进来也不可能一下子带来人群集中去那里消费，目前周边的公共交通也不是特别便利，还是有一个培育期，包括常住人口改善也需要一点时间，未来其他大型商业体的进驻才能慢慢把商业做起来，再去吸引更多的常住人口。

南沙的入住情况我们没有做具体的统计，据说是大概3成左右，入住率比前几年改善很多。现在南沙这一边是通了4号线，4号线连接市中心还是比较便捷，虽然需要的时间比较长。市中心房价也是比较高，像一些刚需客户是买了南沙，他真的需要居住，他还会现在在南沙居住，然后在市中心工作。这种常住人口有增加，但是也没有翻天覆地的改变，因为毕竟配套还没有上来。

主持人陈伟彬：在3月初时，曾有楼盘传出南沙将会放开购房入户政策，如果成真，对哪类型的置业者最有吸引力？购房入户会不会又成为南沙楼市一个助力点？

李浩凌：这是从市场方面看的，我也同意邓总说法，南沙这边已经有刚需或者改善性的人群在这里做第一居所的趋势，在这方面南沙这边的产品，对刚需、改善性的置业者最有吸引力，除了一些概念性的，就好象国家新区、自贸区概念以外，在今天的3月底广州每年都有重大项目的投资会，南沙在今年签了51个项目，超过1300亿的合约，覆盖面积是金融服务，总部经济，生物制药，港航物流，综合培训，城市综合体，万达都已经签约而且在执行，这种实打实的投资一直在延续下去，这样对整个区域的趋势很有帮助。

我在2011年来的时候，发现进港大道人不多，但是2014年我来的时候发现有一些大的Shopping Mall，还有一些药房、麦当劳，本来在社区才能看到的配套设施已经陆陆续续进驻，他是要赚钱的，如果没人的话，肯定不会在这里，这种类型的投资已经在往长期居住生活的地方发展。目前来看也是洼地，现在可以买进，毕竟只有一万到一万四的产品，相当多产品都是刚需、改善型的。我建议在楼市的冷静期，无论自住还是投资这种住宅都可以买，未来是有一定的涨幅。    

主持人陈伟彬：人口不足一直是困扰南沙发展的难题，自贸区的限定会不会吸引一些大量的人口进入，特别是消费能力比较强的高端人才。

何彬：我针对这个问题做一些补充，刚才各位专家也聊了很多。自贸区的确立，在我们的经验来看是一个时间问题，刚才邓总说的6月份也好，或者是未来的一段时间。我认为在自贸区的利好不断渗透市场，包括房地产的楼市当中。在我们跟市场的一线接触当中，更多市场有这种需求，由于目前的政策会有一点误伤，对于刚需或者改善型的客户购买的机制上，会存在一刀切的误伤。随着自贸区的申请，也看到政府极力推进大的政策之外，陆续有一些产业也在酝酿当中，整个南沙承载经济或者广州对外贸易或者第三产业为主导产业的人口，在未来的几年当中会陆续的进入南沙的片区。

在南沙实操的过程当中，在2007年前我已经接触，简单的分享一下，2008年以南沙本土周边的人口为主，尤其是广州南端，比如番禺对南沙认同度较高的客户群体，当时南沙还是属于番禺区。2008—2010年这段时间，是南沙楼市初级的发展期，虽然国家新区没有明确的政策落地，南沙对于广州客户的吸附能力再增加，广州要作为国际都市，原来在港口没有直观的区域承载这样的使命。南沙是广州直接一线面海的风水宝地，在2010年的时候，在国家推新区确立之前，已经有广州的人口来到南沙进行置业投资。

新的国际级政策落地之后，2011年到目前的状态，是这几年高速发展的期间，基本上政府每年都有利好的政策，包括一些基建、规划、配套设施等等利好不断的落地到这个过程。在这个过程，目前南沙的购买的客户整个结构开始陆续丰富起来，从原来的周边地区，番禺、南沙，目前天河、海珠、乃至中心六区都有南沙客户的重要组成部分。从去年开始，随着自贸区等等新的说法出台以后，对于目前的中山、佛山、东莞、深圳的客户，我们接收到的数据也是量上的趋势发展，也就是说，更多珠三角的中心城市也关注到南沙。南沙不仅仅是市队、或者省队，已经上升到国家队概念。越来越多的投资和置业的人口的进驻，在人员的结构和消费能力方面有相对的支撑，由于整个消化的周期，在前2年是高速的消化，真正交付使用高峰期，我们预计在未来的2—3年里面，随着大量的楼宇交付，相信人口短期内会有一种上升。

目前的现状可能在综合的配套方面，也包括教育和医疗方面，还是有可以发挥得空间。从目前的状态来看，既有一部分的市场客户是以第一居所的定位，毕竟整体的价位和市区还是有一定的区隔，所以中心区域外溢的客户会来到这个片区居住，这也是符合国际大都市的趋势。比如在北京，现在很多中心区上班的白领已经去到通州、或者六环以外的地方居住，上班要1个小时，在上海也是这个情况。现在我们的地铁也基本是一个小时到一个半小时可以到达中心区域。未来以时间换客户这种客户会越来越多。这是第一居所的人群。

另一方面，我们看到很多的广州的客户，也是把南沙作为第二居所的首选。我们可以看到早年的从化，甚至花都的旅游大道等等的片区，早年都有2次度假的客户来置业的。目前南沙也吸附二次置业的人群，这部分人群周一到周五是在市中心工作，但是到了周末，他会来到南沙进行家庭度假，或者短期放松的休闲，南沙有天后宫，有百万葵园、有海鲜街、还有国家级的黄山鲁公园，等等这些旅游的资源，包括未来的游艇会，我们相信这种广州新区旅游配套，能够在南沙进行消费利益方面起到很好的利益支撑点。

随着未来2—3年大量的交付，我们的客户会陆续来到南沙进行第一居所或者第二居所生活以后，整个消费的市场需求会加大，也提升未来市场商业的发展可能是有利的互动，这是我们未来看到的观点。我们希望这部分是可以健康的发展，而且是有序的发展为主。我们也见到一些大的超市、百货、餐饮也有进驻南沙的意愿，并且意愿还比较强。未来关注整体的入住的情况和商业发展的匹配情况，只要带入良性循环，对于南沙发展支撑比较大。