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实录:出手OR等待—市场调整期购房者如何抉择

2014-05-24 11:18:45 来源: 网易房产 举报
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《出手OR等待——市场调整期购房者如何抉择》

时间:2014年5月24日10:00—11:00

演讲嘉宾

合富辉煌首席分析师 黎文江

经纬房产研究中心总监 瞿中奇

广东中原地产有限公司项目总经理 黄韬

主持人:各位早上好!我是来自网易房产的主持人,欢迎大家参加网易房产在房博会举行的论坛,首先我介绍一下今天参加论坛的嘉宾,他们分别是:

合富辉煌首席分析师黎文江

广东中原地产有限公司项目总经理黄韬

经纬房产研究中心总监瞿中奇

今天有三位嘉宾为我们带来广州市场的分析,为各位购房者提供置业建议。今天的楼市比较特别,在政府没有出台的情况下,我们的市场出现了调整,有人认为市场变革了,有人认为这样的市场才是正常的,意见的分歧非常大,各位购房者对此没有研究,市场究竟是好还是坏,那么,广州市场究竟是什么样的情况?首先听听三位嘉宾的意见,有请黎老师。

黎文江:看了那么多人看房,有不少人想买房,需求还在。为什么需求还在成交量低了?并不是没有需求,而是房贷收紧,去年已经买了房申请了房贷,到现在还没有批下来,房贷没下来之前,没有成交,所以成交是低迷的。

再者,在2012、2013年很旺,连续20个月都是70万平方米一个月,非常高的成交量。很多刚需的房位已经买了。广州市库存的房屋里,都是144平方以上的大户型,有很多刚需,由于成交低迷,其中也有供应足。也就是说,两年以来刚需的房卖得差不多,现在需要增加刚需的供应,才能够让成交量上去。

我们看到成交不旺,实际上需求很多,央行已经要求各个商业银行放松房贷,实际上银行不是没有钱,银行把钱贷给了其他行业,比如支付宝等等,它的利率比房贷的利率高,所以银行把钱贷给它们,对房贷不感兴趣。央行已经注意到这个问题,已经要求商业银行降低利率,放松房贷,问题会逐渐解决。现在开发商加紧对刚需产品的施工供应,过一两个月,大量的供应会跟上来。开发商也没有降价,或者需要业绩或者资金链有问题,开发商不降价,资金比较充裕。如果市场出现问题,只是个别的房贷有问题,这是我的看法。

实录:出手OR等待—市场调整期购房者如何抉择

主持人:黎老师从供应量和信贷方面说了说法,黄总怎么看市场的?

黄韬:今年的市场的确有调整的情况,2013年一线城市包括广州在内的房价涨得比较多,今年出现这样的情况很合理,政府没有出现大的政策,起得早的刚需客人。今天早上来的客人当中,除了同行做研究,很多有需求,这批人恰恰是有刚性需求的。豪宅客户通常是下午看房,这么早出来看房肯定是刚需的,时间比较紧张。所以,下午有比较多的人看房。

在市场当中,广州一线城市到目前为止,包括广州在内的北上广深,房价基本上没有大跌,轻微调整3%—5%,接下来的时间房价会继续调整,开发商不满意,会继续价格的调整。对于自住客,像这么早买房的人,不应该等,因为调整期很短。在一线城市中的需求比较旺盛,在广州没有大跌,第四季度可能会涨回去,所以不在调整期买房,会错失良机。所以,今年是买房的好时机。

纵观过去的十年,这么多的调整,在调整期买房的人得到的实惠。

主持人:黄总从今年的房价走势谈了看法,瞿总怎么看?

瞿中奇:今年有一个很明显的现象,在广州目前还没有出现跌价,我们看到了两个现象,第一,开发商促销力度加大。第二,开发商开出了一些特价单位,比以前更加地频繁。

我觉得市场有变化,但是没有完全下降。我们可以从三个领域看,第一,过去的十年,全国房地产行业都经历了一个量和价快速增长时期,它始终迎来一个微调的时期。第二,过去的几年,政府实施了很多行政手段抑制需求,对市场有些影响。第三,在过去的半年多的时间中,房贷一直在收紧,最后就催化了全国的市场走向分化。

其实中国的房地产经历了十年的高速发展,中国这么大的地方,在不同的城市出现不同的走势,甚至分化,这是正常的现象。在广州,有微调,但是不会大的变化,我们不要因为降价的现象让我们觉得危机四伏,应该以理性的心态看待今天的广州市场。

主持人:今年有个词很热,那就是分化。我们说一二三线城市有不同的分化,很多人说在广州不同的区域上,像中心城区、近郊、远郊,市场和各个不同城市之间有分化的情况?

黄韬:先说一下全国的情况,我认为一二线城市的调整很短,三四城市的调整期比较长,有半年或者一年的调整期,虽然三四线城市的地方政策有放松的情况,由于三四线城市整体房价是多方面造成的,不是政策放开就可以完成房地产的价格支撑。所以,三四线城市调整比较长,价格回调幅度比较大。

像广州,调整期也就在半年,甚至三四个月。从区域来看,购房者最想知道广州有什么可以选择?情况是怎么样的?大体来看,广州中心区的房子不降价,一手房在4万、6万之间,珠江新城仍然卖5万以上,而且10万也存在着。刚刚过去的一个月,网签了一套14.8万的房子。供应量比较大的房子有调整,个别楼盘已经达到了20%,有些盘从1.2万直接到9千,这是个别现象,促销阶段非常短,可能就1个小时,两个小时。

就在五一,我们看到新楼盘的销售,比预期的价格低,也出现了日光盘,出现了8成、9成,这些楼盘大部分存在均价2万以下,面积在100平方左右,这些都是刚需,而且是首次置业的人群。接下来的整体趋势,以外围、终端,或者是刚需市场为主,这种趋势会持续一段时间。

为什么中心区不会降价?因为供应量太少,我们的资源投放在中心区,开发商不缺钱,土地供应相对缺乏。我相信,接下来的豪宅市场在新一轮的刚需需求差不多的情况下,也会有一定的增幅。所以,区域性的分布,广州有差异,对于不同的人群,选择上有不同的看法。但是有一点,昨天我也提到,大面积的房子消化比较慢,降价的幅度比较大,但是不是全体降价,而是阶段性。对于买豪宅的客户也是一个好的机会。

主持人:黎老师怎么看?

黎文江:我觉得没有明显的规划,没有哪个区域降价特别厉害,也没有哪个区域价格往上升,价格比较平稳。目前是一口价、特价、促销手法,还是处在促销的阶段,价格往下调10%—15%的情况还没有出现。比如五一的萝岗,价格有点往上,有2万块。比如东海玉成,价格低了一点,1.3、1.4万,根据自己的需要,需要完成任务的开发商的楼盘价格就低一点,很快地回笼资金。有些开发商不急用钱,品质也好,价格比较平稳。目前没有出现大的变化,这是我的看法。

主持人:不同的产品情况不同,瞿总怎么看?

瞿中奇:从广州的整体情况来看,我们总是把它作为四大一线城市之一,我们看到广州和其他一线城市相比,有两个特点。第一,广州的房价最低。广州的楼价结构是所有一线城市当中最丰富的,从1万多到4万多都有,这是其他一线城市所没有的特点。

第二,过去十年也有价格调整期,每一次我们都看到广州是最稳定的。

所以,广州的整体市场没有太大的变化,在广州内部不同的产品,不同的板块,会不会有差异? 从产品竞争来看,像增城、从化、南沙、萝岗,同质产品的竞争非常激烈。另一方面,我们不可能仅仅从这个方面判断为什么降价?因为历史上广东也有两三次短时间的降价,第一个降价的楼盘并不一定从外围带动的,和开发商实际的背景和资金的要求有很大的关系。

所以,广州目前的楼价不会有大起大落的风险,如果说到某一类产品,哪个板块有大的降价风险,从过往的经验来看,取决于开发商自己的需求。

主持人:大家都提到五一,不少的楼盘都有促销,但是降价的情况不会出现。最近有一个数据, 楼盘的促销手段越来越多,但是官方的网签的均价没有往下跌,明明看到了房价优惠了,但是数据并没有降。

黎文江:因为网签有很多高档住宅,以前高档住宅是现签,每个月限多少套,或者暂时不签。最近放开价格比较高的楼盘,反映在同居数据上,价格好像升了,实际上高价的楼盘,那是两三个月以前签好的,已经认购了。现在反映在数据上,这是一种结构性的问题,不是市场价格的上升。

主持人:黎老师提到限签的问题,中央有限购、限贷的政策,广州为了遏制快速上涨的房价,出现了限购、限签、限价的政策。从今年以来,有几个城市已经进行了政策方面了调整,最近的传闻很多,广州的政策有没有变动?特别是限售、限购、限签。

黄韬:其他的城市,特别是三四线城市房价确实下降了,有政策的松动,这是事实。一线城市到底有没有变化,我也说不定,这是掌握在少数官员上,政府才知道。我说出来也是骗你,我说出来之后政府听到了马上就改了,很多政策经过媒体说了出来,有也会变成零。一线城市代表全国的房地产风向标,如果一线城市的房地产变化很明显,全国的反应比较大。以广州以往的经验,都在全国其他的城市实行了相关政策以后,广州才会变动。因为广州很少实现新政策,所以,广州的政策会保持稳定,广州也没有到政府出手救市的阶段,因为市场还是平稳的。如果半年以上楼价一直在下跌,大家不想买楼,或者是崩盘了。

但是,崩盘那是不可能的,那是温和下调。对于购房者最大的建议,不要等。除非你等收入上来,房价跌多少,跌20%你能买?跌30%你能买吗?广州市场或者中国房地产市场,涨就涨50%,跌就跌10%,所以不买还是亏了,整个房价是上涨的。

关于政策、市场的走势,还要观察一段时间,目前来说整体的情况比较稳定,不要太担心。对于选房者,现在是好时机,开发商比加价的情况好很多,很多朋友找我打折,已经很可以了。2007年,没有朋友找我打折的,买到房子已经不错了。现在不同了,现在有额外打折的现象,所以挑到适合的房子很关键,房子对购房者来说是10年、8年的使用,不要计较5%、3%,看好就出手。还有一句话,你不相信中国的房地产升十年,你就买一套试一下。

有能力买房,对中国经济有信心的人,一定要买。市场怎么看,但是你没钱,那就不要买,你就租房,或者努力工作。中低收入人群不要逛房博会,中低收入的人应该等政府的保障房,也在大量推广,接下来大量的保障房会建好,中低收入人群应该住那里,没有能力买房的人不需要担心。北京已经将保障房的范围扩大,价格是市场的7折,所以北京市场的下行压力很大。广州将来有这样的房,影响也比较大,中低收入人群就不要挤这样的市场了。

主持人:像广州的限签等政策,今年会不会有变动,很多人觉得这是强制的行政手段,不符合市场经济的政策,你怎么看这样的问题?

黎文江:我觉得限签、限售已经放松了,放松表现为网签的价格上升,双合同的现象已经取消了,最希望的是政府能够把原来的政策,外来人口在广州工作五年,连续三年叫社保,我们希望把这条取消了,有很多的刚需受惠。因为这条有暂定两个字,暂定那就说明随时可以取消,已经暂定了半年。目前来说,市场比较稳定,价格没有上升很快,现在应该考虑取消,去年的成交量很旺,市场很火爆,影响房价上升的情况下提出的条件,现在这个情况已经不存在了。

所以,我们呼吁把暂定取消了,这是最重要的。

主持人:像这几天,有媒体报道,在住建部限购政策有了调整,你怎么看这个问题?你觉得政策放松有没有可能?

瞿中奇:我先补充一下前两位嘉宾的观点,我个人认为,限购在全国的放松应该是大势所趋,但是广州的可能性比较小。房贷政策放松是方向,但是它不会在首付和利率方面调低,政策类的贷款会更加畅通、快速,这是我个人的判断。

为什么是这样的判断呢?我们要看背景,第一,全国楼市分化,两三年前已经有这个迹象,只不过是今年更加明显。市场有要求,政策做一些调整。

第二,新一届中央政府提出了楼市思路是完全不一样,体现在哪个方面?一方面,是分类调控,分层施策。另一方面,以前的主管部门会出来讲房价、房地产,新一届政府很少公开讲,他走了一个最核心的方向,住建部部长也换成了专业领域的部长。在中央新的思路和背景下,决定了各个地方可以比以前采取更多的方法和措施。

为什么广州的变化可能性比较小?黄总也讲到了,有两个原因,第一,广州作为一线城市,的确太高雅。第二,广州的市场客观状况还没有到那个程度。现在媒体报道比较多,叫做救市。我觉得这个词不太恰当,应该叫稳市。为什么这样说?因为救市说得好像中国的楼市危机四伏,其实不是这样的。

我们希望房地产能够稳定,不大起大落,这才是最好的。政府最近有了很多动作,大家应该理解为稳市。借用一个新名词,叫做新塘代(音)。中国的经济经历了高速增长,必然有个放缓阶段,大家要以平常的心态看待这样的增长和放缓,不能再用以前的标准衡量今天的市场,不要觉得今天的市场差。在房地产,我个人觉得是如此,比如广州,过去这么多年,每个月整体的成交量大概在90万平方米左右,现在每个月只有60、70万,在以后很长一段时间,广州的成交量只会在这样的数量。

如果大家以90万的标准衡量今天的市场,你会觉得广州的市场很差。说到买房的时机,没有一个人能说准哪一天哪个楼盘的房价是最低,最精准的人只能大概判断哪个时机买楼是最划算的,在广州的房价不会大降的前提下,目前很多楼推出了比以前更大幅度的优惠,这本身就是一个时机。也不排除到了下半年极个别楼盘有明显的降价,可能有市区的,也有外围的,那是个案,即使你抓住了机遇,个案不一定适合你,不一定是你想买的房子。从整体来说,现在可以结合自己的需求,利用开发商的促销力度加大的时机,积极出手。

主持人:谢谢瞿总,大家都提到说房贷,最近央行开了会,支持刚需房贷,商业银行可能要合理确定房贷的利率水平,很多人想着,首套房贷的利率有5%—15%,为他们带来的负担。接下来,会不会出现85折、9折的情况?

黎文江:可能性比较低,因为利率市场化,央行也管不住商业银行的贷款利率,没有统一的利率,有些是自行上涨的,银行把钱贷出来不划算,贷给其他的行业利率比较高。所以,让他把利率像以前8折、9折的可能性不大,银行不是雷锋,也要讲究利润。我觉得,就算有这样的可能,只是个别银行,迫于央行的压力。

主持人:对于刚需来说,有没有可能出现变动?

黄韬:在广州这种情况不太可能, 目前广州市场还没有差到这样的程度,银行对首套置业的优惠比较少,主要原因是因为银行出现了比较紧张的状况,他们也要自救。信贷额度比较小,整体市场的政策没有太大的变动,央行召开会议之后没有具体的措施,没有具体的惩罚的条例,地方还是我行我素。

主持人:大家看房的时候很忐忑,随着没有出现大幅的降价,但是不少楼盘有很多促销活动。如果现在要买房,过了一个月或者两个月,隔壁的房子搞了特价,买的时候是2万,之后变成了1.6万。像现在的情况,该不该买房?我们针对不同的购房者,在这样的情况下,怎么作出选择?

黄韬:开发商到最后一刻不会大幅降价,个别楼盘降很多只是阶段性的。如果现在的优惠,你不买,或者你觉得接下来有更大的优惠。在你之前买的房也是同样的感觉,房子对于购房者来说,是全世界唯一的一套,是否合适你,你是否喜欢,这是最关键的。没有哪个人可以预计到什么时候可以买到最便宜的房子,谁知道十年前房价是这样的,如果知道的话,别人会买多几套,这是不可能的。所以,在调整期当中,有人看涨,有人看跌,这个时候非常考虑你的智慧,到底谁看得准,谁就是最后的实惠者。社会是公平的,个个看涨,它就跌了,个个看跌,它就涨。所以,要看你们的掌握,你们会听专家的意见,也是好的意见,不会听的,也帮助不了你,主要看自己的判断。

主持人:黎老师您怎么看?首套房该不该出手?

黎文江:刚需首次置业的供应不算多,大家可以慢慢挑,9月份之前你挑好了,9月份可能就涨价了。6、7、8月份是每年的淡季,价格不会上升,成交比较低,特别是今年。我经常说6月份是世界杯、高考、找工作的时间,没有时间看房,晚上看球,白天没心情看楼。所以,6月份很少有人看楼买房,一直到9月份,这段时间价格不会上涨。9月份是销售旺季,到国庆节,这段时间房贷会有松动,价格比较平稳。我希望大家抓住时间,在6月份找好房子买房,首次置业该抓紧,机会不是经常有。

主持人:从改善型住房来看,你有什么建议?

瞿中奇:改善型的房子受到的限制条件比较多,一般来说会买大面积,手头资金灵活度比较大,他们买楼更加充裕。市场的主流是刚需、首次置业,两位嘉宾也讲到对首次置业的建议。其实你买不买楼只要考虑两个问题,第一是买不买得起,5万房子的降了1万,到了4万还是买不起。第二,房子到底合不合适你,你买了和你不匹配,用了以后也不舒服。

特价房到底该不该出手?我觉得可以出手,为什么?一般的特价房挑的单位比较一般,进一步降价的可能性基本没有。特价房比平均价格大概便宜1千,现在便宜了2千、3千,即使以后你很难找到这么大的优惠活动。到时候别人买的房子比你的便宜,你能不能接受,这是很感性的问题。打个比方,同一楼层,朝南、朝北两套房子,有的人一千块的差钱都不接受,有的人三千也觉得值。所以,用得上,买得起是两个重要的因素。

刚才黎老师说到了,9月份之后市场价格的走势又会进入新的通道,不一定是大变,可能有所不同。我觉得我们的自住客始终是市场的生力军或者先驱,市场好的时候是自住客比较多,改善型的客户不多。市场差的时候,首次置业各方面的限制更多,买楼比较慎重。所以,改善型不要和首次置业者比较,改善型考虑的因素、决策的灵活度和首次置业有很多的不同,适合他的不适合你,适合你的不适合他。

说到改善型,从网签看,大面积的网签增加了,主要有两个原因,第一,以前政府对高价楼实行了限售,而现在逐渐放宽了。第二,以前买高价楼的,政府要求楼盘排队网签,或者集中,政府把网签放宽了。所以,我们有一种感觉,最近两个月高价楼的网签数增多了,总的来说,市场的格局是首次置业和改善型的比例没有大的变化。

主持人:谢谢瞿总监,三位专家用一句话总结一下对市场的看法。

黄韬:今天的主题是买还是不买,我建议能买就买,有能力买就买,现在是好机会,我建议买。

黎文江:想买房的人9月份之前买是好时机。

瞿中奇:趁各个开发商有了更大的价格优惠,我们见好就收。

主持人:谢谢三位,从三位嘉宾的看法来看,现在的市场刚需比较多,政策比较稳定,趁着市场自然调整的情况下,各个楼盘的优惠力度比较大,现在是难得的入市机会,各位要把握中,谢谢三位嘉宾,谢谢参与活动的嘉宾们,今天的论坛到此结束,谢谢大家!

光宗 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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