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瞿中奇:广州放松限购可能性比较小

2014-05-24 11:57:04 来源: 网易房产 举报
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网易房产5月24日讯 网易房产今日在2014年珠三角房博会现场举办了主题为《出手OR等待—市场调整期购房者如何抉择》的专场论坛。

论坛的嘉宾之一、经纬房产研究中心总监 瞿中奇 认为想买房9月份之前是好时机。

以下是他的发言实录:

全国房地产迎来一个微调的时期

瞿中奇:今年有一个很明显的现象,在广州目前还没有出现跌价,我们看到了两个现象,第一,开发商促销力度加大。第二,开发商开出了一些特价单位,比以前更加地频繁。

我觉得市场有变化,但是没有完全下降。我们可以从三个领域看,第一,过去的十年,全国房地产行业都经历了一个量和价快速增长时期,它始终迎来一个微调的时期。第二,过去的几年,政府实施了很多行政手段抑制需求,对市场有些影响。第三,在过去的半年多的时间中,房贷一直在收紧,最后就催化了全国的市场走向分化。

其实中国的房地产经历了十年的高速发展,中国这么大的地方,在不同的城市出现不同的走势,甚至分化,这是正常的现象。在广州,有微调,但是不会大的变化,我们不要因为降价的现象让我们觉得危机四伏,应该以理性的心态看待今天的广州市场。

广州楼价不会有大起大落的风险

瞿中奇:从广州的整体情况来看,我们总是把它作为四大一线城市之一,我们看到广州和其他一线城市相比,有两个特点。第一,广州的房价最低。广州的楼价结构是所有一线城市当中最丰富的,从1万多到4万多都有,这是其他一线城市所没有的特点。

第二,过去十年也有价格调整期,每一次我们都看到广州是最稳定的。

所以,广州的整体市场没有太大的变化,在广州内部不同的产品,不同的板块,会不会有差异? 从产品竞争来看,像增城、从化、南沙、萝岗,同质产品的竞争非常激烈。另一方面,我们不可能仅仅从这个方面判断为什么降价?因为历史上广东也有两三次短时间的降价,第一个降价的楼盘并不一定从外围带动的,和开发商实际的背景和资金的要求有很大的关系。

所以,广州目前的楼价不会有大起大落的风险,如果说到某一类产品,哪个板块有大的降价风险,从过往的经验来看,取决于开发商自己的需求。

广州放松限购可能性比较小

瞿中奇:我先补充一下前两位嘉宾的观点,我个人认为,限购在全国的放松应该是大势所趋,但是广州的可能性比较小。房贷政策放松是方向,但是它不会在首付和利率方面调低,政策类的贷款会更加畅通、快速,这是我个人的判断。

为什么是这样的判断呢?我们要看背景,第一,全国楼市分化,两三年前已经有这个迹象,只不过是今年更加明显。市场有要求,政策做一些调整。

第二,新一届中央政府提出了楼市思路是完全不一样,体现在哪个方面?一方面,是分类调控,分层施策。另一方面,以前的主管部门会出来讲房价、房地产,新一届政府很少公开讲,他走了一个最核心的方向,住建部部长也换成了专业领域的部长。在中央新的思路和背景下,决定了各个地方可以比以前采取更多的方法和措施。

为什么广州的变化可能性比较小?黄总也讲到了,有两个原因,第一,广州作为一线城市,的确太高雅。第二,广州的市场客观状况还没有到那个程度。现在媒体报道比较多,叫做救市。我觉得这个词不太恰当,应该叫稳市。为什么这样说?因为救市说得好像中国的楼市危机四伏,其实不是这样的。

政府最近的很多动作应该理解为“稳市”

我们希望房地产能够稳定,不大起大落,这才是最好的。政府最近有了很多动作,大家应该理解为稳市。借用一个新名词,叫做新塘代(音)。中国的经济经历了高速增长,必然有个放缓阶段,大家要以平常的心态看待这样的增长和放缓,不能再用以前的标准衡量今天的市场,不要觉得今天的市场差。在房地产,我个人觉得是如此,比如广州,过去这么多年,每个月整体的成交量大概在90万平方米左右,现在每个月只有60、70万,在以后很长一段时间,广州的成交量只会在这样的数量。

如果大家以90万的标准衡量今天的市场,你会觉得广州的市场很差。说到买房的时机,没有一个人能说准哪一天哪个楼盘的房价是最低,最精准的人只能大概判断哪个时机买楼是最划算的,在广州的房价不会大降的前提下,目前很多楼推出了比以前更大幅度的优惠,这本身就是一个时机。也不排除到了下半年极个别楼盘有明显的降价,可能有市区的,也有外围的,那是个案,即使你抓住了机遇,个案不一定适合你,不一定是你想买的房子。从整体来说,现在可以结合自己的需求,利用开发商的促销力度加大的时机,积极出手。

特价房 该出手时就出手

瞿中奇:改善型的房子受到的限制条件比较多,一般来说会买大面积,手头资金灵活度比较大,他们买楼更加充裕。市场的主流是刚需、首次置业,两位嘉宾也讲到对首次置业的建议。其实你买不买楼只要考虑两个问题,第一是买不买得起,5万房子的降了1万,到了4万还是买不起。第二,房子到底合不合适你,你买了和你不匹配,用了以后也不舒服。

特价房到底该不该出手?我觉得可以出手,为什么?一般的特价房挑的单位比较一般,进一步降价的可能性基本没有。特价房比平均价格大概便宜1千,现在便宜了2千、3千,即使以后你很难找到这么大的优惠活动。到时候别人买的房子比你的便宜,你能不能接受,这是很感性的问题。打个比方,同一楼层,朝南、朝北两套房子,有的人一千块的差钱都不接受,有的人三千也觉得值。所以,用得上,买得起是两个重要的因素。

刚才黎老师说到了,9月份之后市场价格的走势又会进入新的通道,不一定是大变,可能有所不同。我觉得我们的自住客始终是市场的生力军或者先驱,市场好的时候是自住客比较多,改善型的客户不多。市场差的时候,首次置业各方面的限制更多,买楼比较慎重。所以,改善型不要和首次置业者比较,改善型考虑的因素、决策的灵活度和首次置业有很多的不同,适合他的不适合你,适合你的不适合他。

说到改善型,从网签看,大面积的网签增加了,主要有两个原因,第一,以前政府对高价楼实行了限售,而现在逐渐放宽了。第二,以前买高价楼的,政府要求楼盘排队网签,或者集中,政府把网签放宽了。所以,我们有一种感觉,最近两个月高价楼的网签数增多了,总的来说,市场的格局是首次置业和改善型的比例没有大的变化。

瞿中奇:趁各个开发商有了更大的价格优惠,我们见好就收。

光宗 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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