瞿中奇：广州放松限购可能性比较小

网易房产5月24日讯 网易房产今日在2014年珠三角房博会现场举办了主题为《出手OR等待—市场调整期购房者如何抉择》的专场论坛。

论坛的嘉宾之一、经纬房产研究中心总监 瞿中奇 认为想买房9月份之前是好时机。

以下是他的发言实录：

全国房地产迎来一个微调的时期

瞿中奇：今年有一个很明显的现象，在广州目前还没有出现跌价，我们看到了两个现象，第一，开发商促销力度加大。第二，开发商开出了一些特价单位，比以前更加地频繁。

我觉得市场有变化，但是没有完全下降。我们可以从三个领域看，第一，过去的十年，全国房地产行业都经历了一个量和价快速增长时期，它始终迎来一个微调的时期。第二，过去的几年，政府实施了很多行政手段抑制需求，对市场有些影响。第三，在过去的半年多的时间中，房贷一直在收紧，最后就催化了全国的市场走向分化。

其实中国的房地产经历了十年的高速发展，中国这么大的地方，在不同的城市出现不同的走势，甚至分化，这是正常的现象。在广州，有微调，但是不会大的变化，我们不要因为降价的现象让我们觉得危机四伏，应该以理性的心态看待今天的广州市场。

广州楼价不会有大起大落的风险

瞿中奇：从广州的整体情况来看，我们总是把它作为四大一线城市之一，我们看到广州和其他一线城市相比，有两个特点。第一，广州的房价最低。广州的楼价结构是所有一线城市当中最丰富的，从1万多到4万多都有，这是其他一线城市所没有的特点。

第二，过去十年也有价格调整期，每一次我们都看到广州是最稳定的。

所以，广州的整体市场没有太大的变化，在广州内部不同的产品，不同的板块，会不会有差异？ 从产品竞争来看，像增城、从化、南沙、萝岗，同质产品的竞争非常激烈。另一方面，我们不可能仅仅从这个方面判断为什么降价？因为历史上广东也有两三次短时间的降价，第一个降价的楼盘并不一定从外围带动的，和开发商实际的背景和资金的要求有很大的关系。

所以，广州目前的楼价不会有大起大落的风险，如果说到某一类产品，哪个板块有大的降价风险，从过往的经验来看，取决于开发商自己的需求。

广州放松限购可能性比较小

瞿中奇：我先补充一下前两位嘉宾的观点，我个人认为，限购在全国的放松应该是大势所趋，但是广州的可能性比较小。房贷政策放松是方向，但是它不会在首付和利率方面调低，政策类的贷款会更加畅通、快速，这是我个人的判断。

为什么是这样的判断呢？我们要看背景，第一，全国楼市分化，两三年前已经有这个迹象，只不过是今年更加明显。市场有要求，政策做一些调整。

第二，新一届中央政府提出了楼市思路是完全不一样，体现在哪个方面？一方面，是分类调控，分层施策。另一方面，以前的主管部门会出来讲房价、房地产，新一届政府很少公开讲，他走了一个最核心的方向，住建部部长也换成了专业领域的部长。在中央新的思路和背景下，决定了各个地方可以比以前采取更多的方法和措施。

为什么广州的变化可能性比较小？黄总也讲到了，有两个原因，第一，广州作为一线城市，的确太高雅。第二，广州的市场客观状况还没有到那个程度。现在媒体报道比较多，叫做救市。我觉得这个词不太恰当，应该叫稳市。为什么这样说？因为救市说得好像中国的楼市危机四伏，其实不是这样的。

政府最近的很多动作应该理解为“稳市”

我们希望房地产能够稳定，不大起大落，这才是最好的。政府最近有了很多动作，大家应该理解为稳市。借用一个新名词，叫做新塘代（音）。中国的经济经历了高速增长，必然有个放缓阶段，大家要以平常的心态看待这样的增长和放缓，不能再用以前的标准衡量今天的市场，不要觉得今天的市场差。在房地产，我个人觉得是如此，比如广州，过去这么多年，每个月整体的成交量大概在90万平方米左右，现在每个月只有60、70万，在以后很长一段时间，广州的成交量只会在这样的数量。

如果大家以90万的标准衡量今天的市场，你会觉得广州的市场很差。说到买房的时机，没有一个人能说准哪一天哪个楼盘的房价是最低，最精准的人只能大概判断哪个时机买楼是最划算的，在广州的房价不会大降的前提下，目前很多楼推出了比以前更大幅度的优惠，这本身就是一个时机。也不排除到了下半年极个别楼盘有明显的降价，可能有市区的，也有外围的，那是个案，即使你抓住了机遇，个案不一定适合你，不一定是你想买的房子。从整体来说，现在可以结合自己的需求，利用开发商的促销力度加大的时机，积极出手。

特价房 该出手时就出手

瞿中奇：改善型的房子受到的限制条件比较多，一般来说会买大面积，手头资金灵活度比较大，他们买楼更加充裕。市场的主流是刚需、首次置业，两位嘉宾也讲到对首次置业的建议。其实你买不买楼只要考虑两个问题，第一是买不买得起，5万房子的降了1万，到了4万还是买不起。第二，房子到底合不合适你，你买了和你不匹配，用了以后也不舒服。

特价房到底该不该出手？我觉得可以出手，为什么？一般的特价房挑的单位比较一般，进一步降价的可能性基本没有。特价房比平均价格大概便宜1千，现在便宜了2千、3千，即使以后你很难找到这么大的优惠活动。到时候别人买的房子比你的便宜，你能不能接受，这是很感性的问题。打个比方，同一楼层，朝南、朝北两套房子，有的人一千块的差钱都不接受，有的人三千也觉得值。所以，用得上，买得起是两个重要的因素。

刚才黎老师说到了，9月份之后市场价格的走势又会进入新的通道，不一定是大变，可能有所不同。我觉得我们的自住客始终是市场的生力军或者先驱，市场好的时候是自住客比较多，改善型的客户不多。市场差的时候，首次置业各方面的限制更多，买楼比较慎重。所以，改善型不要和首次置业者比较，改善型考虑的因素、决策的灵活度和首次置业有很多的不同，适合他的不适合你，适合你的不适合他。

说到改善型，从网签看，大面积的网签增加了，主要有两个原因，第一，以前政府对高价楼实行了限售，而现在逐渐放宽了。第二，以前买高价楼的，政府要求楼盘排队网签，或者集中，政府把网签放宽了。所以，我们有一种感觉，最近两个月高价楼的网签数增多了，总的来说，市场的格局是首次置业和改善型的比例没有大的变化。

瞿中奇：趁各个开发商有了更大的价格优惠，我们见好就收。