总编谈楼市 网易房产全国总编严家森参与广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目，畅谈前5月楼市情况，预测楼市中长期走势以及对购房者的置业建议。严家森认为目前的楼市调整是市场本身的机制在发生作用，房价确实到了一个调整期的小拐点，市场是处于调整期，但不能说是水深火热，这个调整期将持续到今年年底甚至明年一季度。严家森也认为，对于购房者而言，这段调整期是比较好的购房时机，建议购房者可以趁着这段调整期去物色房子，看准了就入手。对于楼市的中长期走势，严家森仍然表示看好，因为随着城市化的发展，住房需求会越来越旺盛。
目前各个城市都有一部分的楼盘出现降价，北上广深、杭州都有类似的情况。房企的领头羊万科也在多个城市都率先进行了一个调价，降价的情况在全国都已有一个蔓延的趋势。今年中央政府是没有出台什么关于房价调控，房地产调控的这方面的一些政策的声音和文件，这可以看到市场调整是市场本身这个机制在发生的作用。
如果说过去的20多个月房价是一路走高的，曲线是走得应该是比较陡的，直线上升，就是坡度很陡的上升的趋势，如果从过去20多个月房价一路高歌猛进，那么到现在房价有所松动这样来看的话，其实是到了一个拐点，可以说到了一个调整期的小拐点。一些以刚需为主的楼盘，如果出现价格松动，整个销售的情况还是比较好的。这也从侧面说明了市场的需求还是挺旺盛的，只要价格比较到位，那么成交就会马上上升。所以，现在市场是在一个调整期，发展商在楼不是很好卖的时候，也拿出一些有诚意的优惠，那么市场，如果价格比较到位，也能够呈现一个比较强的承载力，所以这个市场也不能说处于一片水深火热之中。
随着城市化的发展，农村的人口不断地落户城市，那么城市里面一些住房的需求，特别是一些一线城市的住房需求还是比较旺盛的，这样来看，房价如果说现在马上调头向下会有一个很长时间的调整，估计不太可能。
现在这个市场调整期的时候恰恰是一个可以挑选到自己最喜欢、最理想的房子的时候。综合来看，现在刚需购房者应该积极去物色自己房子，当你发现自己合适的房子的话，那还是一个比较好的出手的时机，如果在价格各方面其他条件都符合自己的需求的话，还是可以出手。
以下为访谈记录：
主持人：森哥，你好
网易房产总编辑严家森：你好，伟彬好，各位听众好。
主持人：你看到楼市啊，从四月份开始就迎来了一段动荡的时间，市场里面的各种声音也是纷纷传出来啊，包括什么“崩盘论”啊，“泡沫破灭说”等等，也是再起波澜，那究竟现在市场的情况是怎么样呢？
严家森：前几天国家统计局就公布了一个数据，就是今年的一月份到四月份，我们国家全国的商品房的销售面积是2.77亿平方米，同比下降了6.9%，商品房的那个销售额是1.83万亿，同比也是下降了7.8%。如果从这个同比的市场来看的话，无论是销售面积还是销售金额都是有所下滑的。目前各个城市都有一部分的楼盘出现降价，北上广深啊，杭州啊都有类似的情况，那么在整个房企的领头羊万科呢，也在多个城市都率先进行了一个调价，降价的情况在全国都已有一个蔓延的趋势。看一下，今年我们中央政府是没有出台什么关于房价调控，房地产调控的这方面的一些政策的声音和文件，这可以看到市场调整是市场本身这个机制在发生的作用。在现在中央的政府采取的措施是分类调控，就是在十八大、两会都是这样的一个观点，分类调控在市场比较低迷的一些城市，比如说南宁啊，郑州啊，无锡啊，扬州啊等等一些城市都纷纷做了原来政策松绑的调整来应对这个市场的调整。那么今年比以往有一些不同的地方是信贷一直还是收得比较紧的，往年年初的时候，信贷一般都比较宽松，就是在房产信贷这方面都比较宽松，但是今年个人首套房的利率都很多在上浮，个人按揭贷款的审批流程的时间都比较长，很多人买了房子等这个房贷的话，等两三个月都很正常，所以从目前来看，前段时间，央行要求对首套住房的这些刚需的房贷的话要进行多支持，那么近期看的话，已经过去三周了，那么审批的时间有些银行会短一点，但是利率上浮这个状况也还没有大的变化，这整体来看，全国的市场是调整的态势是比较明显的。
主持人：我们也看到五一啊以及端午的假期市场里面并没有如期出现一个高潮，成交还是比较低迷。那五月份也刚刚过去了，那到底五月份市场的成交情况是怎么样呢，是不是真的很差呢？
我们网易房产的数据中心最新有一个统计，这个五月份广州全市的一手房的网签是5837套，那么同比去年是下降了22%，那去年那个的市场是比较好的，那么这个数据呢，环比的话，数据就比较好看一点，就是环比四月份的话，这个5837套其实环比是增加了12.4%，那么证明五月份的成交比今年四月份的成交是有回暖的，但是五月份一直都是比较，每年都是一个比较好的，成交比较活跃的时候，今年比去年同比来讲，市场是差了不少，差了差不多四分之一，但是比四月份是有增长的，这个网签量可以这样评价，市场没有去年好，但是也没有想象中的非常差。那么从价格方面来看，这个就有点奇怪，价格方面，五月份广州全市的均价是16364元每平方米，这同比、环比都是涨了很多的，如果同比去年的话，应该是涨了26%，这个好像跟我们大家感受到的不一样，就是觉得现在的房价是有松动的，但是这个房价呢，统计数据上来讲，就比去年大涨了26%，这个原因是这样子，因为我们知道去年一直都是实行限签，因为去年政府下达了一个目标，是不能涨超过我们GDP的增长，人均收入的增长，这样子，去年对高价的楼盘一直是控制它的价格的，如果高价盘，就是每个月“看菜吃饭”，反正说如果这个月价格一超了，这个高价盘就不让网签了，另外发展商为了通过网签，这个双合同是非常的普遍的，就是拆分成两个合同，一个是装修的，一个是房价，一个是装修价，但是消费者都是要一起埋单的。对今年的话，就是说一个，房管局就是不允许双合同了，第二个就是对房价的控制，网签这块也没有控制得这么死了，所以今年的整个房价放开了，应该是比较真实地反映了房价目前的整个均价水平的，就是一万六左右，但是其实在很多楼盘的话，前一段时间房价有松动是一个事实，所以这个统计的数据是有一些内在的原因，就是这个同比大涨。
主持人：那么我们也看到现在市场上面也有比较多的声音，包括什么降价潮啊，崩盘，拐点论等等也是消息不断，而广州这边也不断有楼盘降价的声音出来，究竟目前市场是不是真的很水深火热，这个拐点是不是真的来临了呢？
严家森：这个拐点要怎么看，如果说过去的20多个月房价是一路走高的，曲线是走得应该是比较陡的，直线上升，就是坡度很陡的上升的趋势，如果从过去20多个月房价一路高歌猛进，那么到现在房价有所松动这样来看的话，其实是到了一个拐点，可以说到了一个调整期的小拐点。那么广州最近其实是有一些楼盘，大家可能都会看到或听到一些新闻，就是楼盘的价格有所下调，推出一个比较大的优惠力度这样的一些新闻报道，这个也是事实来的，就是过去的端午假期就是有大概超过8个楼盘推新货，就比如说亚运城，万科的金色梦想，雅居乐的君御公馆，这些楼盘的价格都有一个比较明显的下调。比如说，亚运城就推出山海湾的70套单位，单价是9800元，那么这个应该是原来亚运城的一个技术官员村，是比较好的一些单位，那么它之前的售价大概是15000-16000元，这次推货直接把价格下调了两三成，所以这个降价幅度也引起了新闻媒体的高度关注，引起他们业主的一些维权。那么像雅居乐的君御公馆推出最后的单位，毛坯价是1.2万每平方米，比之前的售价也是下调了大概两成左右，所以就是说我们通过这些例子可以看得到，其实还有比较多其他例子，比如说万科欧泊，像敏捷的尖锐湾，祈福新邨等等就是不同板块里面的不同楼盘都有一些价格松动的举措，有一些楼盘是直接降价，有一些就是羞羞答答一点，推出优惠啊，什么特价单位啊，各种各样的降价或者说优惠，都是慢慢地在蔓延。如果说降价一定幅度的楼盘，比如说是刚需的楼盘的话，它的销售还是挺好的，比如说清盘的那个金隅公馆，一下子就出现抢楼的现象，那么像其他的，比如亚运城啊，万科的金色梦想，中海誉城都有不错的成交，这些都是以刚需为主的楼盘，它出现价格松动的话，整个销售的情况还是比较好的，那么也是从另外一个侧面说明了市场的需求还是挺旺盛的，只要价格比较到位，那么它的成交就会马上体现出来，那个交手比较良好的状态，所以来说，现在这个市场应该说是在一个调整期，发展商在楼不是很好卖的时候，也拿出一些有诚意的优惠，那么市场，如果价格比较到位，也能够呈现一个比较强的承载力，所以这个市场也不能说处于一片水深火热之中。
主持人：那您预计这一次的调整可能大概会持续多长时间呢？
严家森：这个说实话，很准确的预测是比较困难的，因为中国的楼市跟政策环境会有比较密切的关系，而且现在应该说捆绑在楼市上的很多调控的措施比如说限购啊，限贷啊，各种各样的一些政策措施会不会松绑，现在也还很难预测。还有就是这个房产税推进的力度对我们大家持有多套物业的人对未来市场的预期是怎么样，是不是房产税会比较快地推出，多套房会征收怎么样的税额，这些都是掌握在政府的手里，他们究竟怎么样进行一个调节还不太清楚。但是我们排除一下政策的因素，比如说最近都不会有一些大的政策变动，这个纯粹由市场来调整的话，我估计会在半年到一年左右的时间，当然有一些专家比较乐观一点，说是三个月，一个季度左右的调整，到年底马上就会平稳了，然后就是会又进入一个上升的轨道，各种声音都有，那我估计会在半年左右这个时间吧，如果从四月份算起，到今年年底，明年一季度，我估计都还会是在一个调整期。
主持人：那在现在这个市场动荡的情况下，目前购房者的心态是怎么样呢？他们的入市积极性又是如何呢？
严家森：这个网易房产最近也刚好做了一项网络调查，调查的结果我这里也可以跟大家分享一下。大概有超过7成的受访者认为进入五一之后，楼市的整个走势是说房企应该是以价换量，房价会持续下调，就是有7成的人，他的预期是房价会持续下调，那么还有18.2%的受访者认为促销只是个噱头，房价还是保持稳定的，另外还有10.9%的受访者认为目前所谓的拐点只是房价阶段性的波动，长期仍然会上扬，就是我们最近的一项调查，就是我们的网友对这个房价的总体上的一个判断。那么近期来讲，市场在降价的楼盘的确在增多，部分的购房者的确进入一个观望的状态，有48.5%的受访者认为不会考虑现在这个阶段会买房，因为这个实质的优惠还不是很大，有27.5%的受访者持观望的态度，只有7.2%的受访的网友因为这个优惠力度比较大，会考虑买房。所以从调查的结果来讲，市场的动荡的确给购房者产生一定犹豫的情况，那么购房决定的周期应该说也会比之前拉长了，有相当一部分的购房者担心这个房价会进一步下降，所以他是在一种观望的情绪当中，当然这是我们在最近进行的一项调查，那么反映到整个市场上，我们从很多售楼部的情况，包括我们网易房产是有一项这个免费接送购房者去看房的直通车，全城各地去跑的直通车，的确最近参与这个直通车的人也是比以往，比前面几个月的话还是有所减少的，这也从一个侧面反映整个市场购房者已经是观望的情绪还是比较浓的一个情况。
主持人：那既然现在楼市也是处于一个调整期，大家的观望情绪还是比较浓厚，那我就要再问一下森哥啦，究竟现在是不是购房者出手的一个好时机呢？
严家森：我觉得对于刚需和有改善性这种刚性需求的买家，目前最起码是一个积极去看房，物色适合自己房子的好时机，我们知道在股市里面有一句话，我们是股市台，就是说“在别人绝望的时候，正是一个入市的好时机”，在整个市场氛围非常火热、火爆的时候，反而是需要自己冷静的时候。其实房产的调整是不是一个出手的时机，我们可能是要从一个中长期和短期分两个维度来看。从中长期来看，我个人认为，整个房价从长远，比如说三五年、十年这样一个维度去看的话，应该说整个房价的话，整个楼市的发展的话，还是在一个上升的通道里面。持这种观点的这个支撑是来自于因为我们国家的整个城镇化的进程还是没有结束的，现在是50%左右，一般的发达国家的城市化率是70%-80%，那么我们国家的这个城市化路程其实还是走在路上。那么随着城市化的发展，农村的人口不断地落户城市，那么城市里面一些住房的需求，特别是一些一线城市的住房需求还是比较旺盛的，那么从这样来看的话，这个房价如果说现在马上调头向下会有一个很长时间的调整，我估计不太可能，因为从房价的相对值来看，广州这个城市比很多一线城市甚至一些二线的城市，广州的房价收入比其实还是相对比较理性的，所以就是说，在中长期，我个人还是比较看好整个房产市场的发展，房价的话，不会到这个时候就马上调头向下，泡沫破裂，个人觉得不太可能。有一个观点就是说在市场，楼市进入调整期之后，是在未来的两百天左右，是一个比较黄金的置业时机，我个人是比较认同这种观点的，如果说在未来200天左右是一个比较好的入市，购买房子的一个时机的话，那么现在在已经进入一个调整期的时候，我觉得如果是刚性需求的买家还有说是有改善需求的买家，是可以积极地去，不断地去了解楼市的信息，还有实地不断地去挑选，那是不是马上要出手，那可以看你是不是找到了最适合自己的房子，包括这个地段，楼层，朝向，小区的配套等等各方面去综合考量，你可以有一个比较充裕的时间去进行考虑，去比较，如果是楼市非常火爆的时候，往往大家是一个盘开盘之后，就是前一天晚上就去排队，然后在一种非常热闹、非常狂热的气氛里面，不管它是不是符合自己的需求都下手去买了，那个时候往往是不能买到自己最理想的房子，那么现在这个市场调整期的时候恰恰是一个可以挑选到自己最喜欢、最理想的房子的时候，所以呢就是综合来看，现在应该说是积极去物色自己房子，当你发现自己合适的房子的话，那还是一个比较好的出手的时机，如果在价格各方面其他条件都符合自己的需求的话，还是可以出手。
主持人：嗯，对，没错，千金难买心头好，现在这个市场的调整期里面，那大家就积极去看房，看看有没有可以物色到适合自己的理想的房源。好，那今天非常感谢我们的嘉宾，来自网易房产的总编辑严家森给大家介绍最近楼市方面一些热点话题。好，再一次谢谢森哥。
严家森：谢谢伟彬，谢谢各位听众。
主持人：好的，那我们下一次节目时间再聊吧。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
