地下商城如何旺丁又旺财 未来个个巨无霸

近日,番禺万博商务区地下空间单独挂牌出让,叫价9000元/平方米,使广州地下空间商场的发展又成为业界关注的话题。

目前广州已经开发的地下商场,经营得好的租金已经堪比首层商铺水平,但更多地下商场仍面临如何留住人流、做到既旺丁又旺财的问题。

天河城商圈首个地下王国初具规模

天河城、天河体育中心商圈的地下商圈是目前广州最具规模的大型地下商圈,包括天河又一城、天河直通车商业广场、正佳广场M层及时尚天河以及开发中的原宏城广场地下空间等。

由原宏城广场开发而成的天环广场项目,预计今年年底落成,包括地上两层、地下三层,地下商城面积约15万平方米,总营业面积将超过40万平方米,可谓是广州较成熟的地下商场王国。所对应的地面部分商场乃广州第一商圈,包括天河城、正佳广场,日均人流量超过50万人次。

拥有地铁一号线和三号线两个地铁站点的体育西路站也是广州地铁人流量最大的一个交通枢纽站点,在有如此成熟的地上商圈和强大的人流量支持下,天河城商圈地下商城的租金及人流量仍有很大差别。满堂红地产研究部高级经理周峰表示,目前租金水平最高的是天河又一城,约1400—3000元/平方米/月之间,直逼天河城首层商铺租金。不过其余相邻几个地下商场的租金却个别发展,如天河直通车商业广场商铺的租金在340—700元/平方米之间,时尚天河商业广场的商铺租金在320—510元/平方米之间,正佳广场M层的铺租在280—600元/平方米之间。

未来地下商场个个巨无霸

根据《广州市城市总体规划(2011—2020)》预计到2020年,广州地下商业空间可达800万平方米,将比现在扩张7倍。

其中,目前已公布的地下空间规划包括金融城地下空间、广州塔南广场地下空间、番禺万博CBD地下空间和广州南站地下空间等。金融城地下空间是目前广州最大的地下空间,开发量为213.6万平方米,其中商业设施为47.4万平方米,可出让地块面积为32.7万平方米。根据规划,金融城地下空间共分5层,最深处达29.9米,地下一层为出让地块地下商业、市政管线直埋层、临江大道新型交通系统、地下交通枢纽及部分停车场。地下二层为地下商业、地下公共步行通道、地下公交车道、交通枢纽中心、5号线站厅及部分停车。地下三层至五层分别为地下道路、轨道等交通系统和停车场。而规划中的番禺万博城的地下空间面积为171万平方米,广州南站地下空间总建筑面积超过110万平方米。

对比目前广州已开发成熟的最大地下空间商场,未来地下空间商城个个都是巨无霸,体量都比目前的天河城地下商圈大得多。除天河城外,目前广州开发中的最大地下商城是珠江城约50万平方米的地下空间,该地下商城已开发有花城汇等购物商场,建筑面积合约15万平方米,分为三个区,一期面积8万平方米,二期4万平方米,三期为3万平方米,今年下半年花城汇三期也将开业。据满堂红的数据显示,目前花城汇的铺租在180—350元/平方米之间,不过,花城汇三期的经营方海印股份则将商场的租金预计为300元/平方米/月。业内人士认为,300元/平方米/月的租金其实并不具有竞争力,很多地上商城的租金都比其更有优势,因此商场商家未来也将面临一定的经营压力。

地下商场不能只成为人流的地下通道

广州地下空间商场的兴起,与地铁轨道交通的开发是密不可分的,地铁将庞大的人流先引入地下,再来到地面。但如何将人们留在地下商城消费而不是仅仅充当一个“旺丁不旺才”的通道,则是地下商城成功与否的关键。

业内人士表示,地下商场由于在通风、采光等方面的局限,使得人们天然不想久停,因此新的地下商场在开发时应注重新技术,着重解决这一问题。目前越秀区经营已非常成熟的流行前线,也曾出现过类似的商场主干道和支道经营冰火两重天的现象,该地下商场是广州早期直接地铁连通的大型商场之一,周末和节假日人山人海,但商场主干道上的人流超过50%都只是“借过”去搭乘地铁而不是来消费。

“地上、地下业态应错位整合,与地上业态形成差异化和互补,这对地下商场的经营也很重要。”天河城商圈的天河又一城地下商场某商家经营者对记者表示。天河又一城是目前商圈内经营得比较好的一个,可通往天河城和广百中怡店等地上商场,不过相对于天河又一城,天河城及广百百货定位都更高端,消费锁定在高级白领、时尚精致的路线上,天河又一城则偏年轻化、档次稍低的定位,因此两者间形成较好的互补。

广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,广州的地下商场开发步子应该更缓一些,一步一步来。他表示,只有在地上商业发展到一定阶段后,地面新的商业形态已经无空间可插足了,商业才会延伸到地下。目前新城区的地上商业还处于培育期,没有完善的地上商业带动,地下商业难以独立发展。