朱中一:2014年总体表现平稳 实现了市场的软着落

1月20日，由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题，邀请行业内知名专家和学者代表，通过主题演讲和论坛沙龙等形式，共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向，并展望新一年的楼市。

峰会上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一发表了题为《2015年房地产业新常态：创新发展与分类调控》的精彩演讲。朱中一表示，2013年是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，2014年逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着落，他判断认为2014年的市场总体是平稳的。面对2014年多地楼盘降价的状况，他比较早地说了房地产的发展进入了一个新的阶段，他同时建议二、三线城市要调整限购，对于老百姓的合理的自住型的需求在信贷上要给予支持。展望2015年，中央政府在政策上可能延续2014年的政策，不会出太多的政策，而分类调控，中央政府会更加完善。以下为全文：

主持人：自新一届政府上台以来，官方一直只字不提房地产调控，但实际上，在2014年，各级政府虽然口头上没表态，行动上却做了不少动作，放松限购、推出房贷新政、降息等等，这一系列举措也确实让去年四季度楼市有了一些暖意。而在今年，楼市或将进入一个相对平稳的增长新阶段，有人称之为“楼市新常态”。

下面我们将请出的这位著名学者，他曾历任建设部政策法规司和体改法规司副司长，配合起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格等重要文件。在业内具有很高的威望。

就让我们以热烈掌声，有请我们今天的第一位演讲嘉宾，中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生，发表主题演讲：“2015年房地产业新常态：创新发展与分类调控”。有请。

朱中一：很高兴来参加网易的这次年度盛会，刚才听了主持人的介绍，这个盛会也是在我们广东和广州地区的房地产企业的聚会，我想我给网易和媒体的朋友表示感谢，也向房地产界的朋友们表示新年的祝福。

首先对于2014年房地产市场做一个简要的回顾。2014年的市场是一个总体平稳的市场，这是一个总的评价，如果细一点来说，2014年的市场是从2013年发烧的市场到2014年上半年逐步退缩然后逐步进入平稳的市场。应该说在2014年的二三月份的时候，开始从杭州、常州的一些板块开始降价，那时候媒体一片地拐点崩盘的声音很响，不管是国内的媒体，国外的媒体关于崩盘的预测也有不少，他们这个判断是因为2013年我们太火了，我们2014年撑不住了。

当然房地产的形势始终与宏观经济密切相关的。一方面，房地产的走势受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化在一定程度上也影响了整个经济的运行。针对2014年一季度市场也好，经济形势也好，实际上中央政府的有关部门跟地方政府的领导依然还是经常研究这个问题，包括业界也有不少的建议和呼吁。我坦诚来说，在2014年4月份，在两个会上，一个是国家统计局在2014年4月份召开的年度经济形势的分析会上，然后是2014年4月下旬中国证券时报召开的春季形势会上我也谈了一些看法，我当时比较早地说了房地产的发展进入了一个新的阶段，这个阶段表现在房地产增速的换挡期，结构的调整期，政策的完善期和品质的提升期，另外我建议二、三线城市要调整限购，对于老百姓的合理的自住型的需求在信贷上要给予支持。后来我在都市的一些会议上也呼吁了这两个基本的观点，我想媒体要查的话都可以查到。

在各方面的呼吁下，前提是中央政府和地方政府的积极促成下，从二季度开始，二、三线城市陆陆续续调整了限购政策，9月30号央行出台了“央十条”，住建部和有关部委出台了关于通过住房公积金的异地贷款政策支持居民的购房，在这些政策的统一作用下，10月份，尤其是11月份和12月份，市场是明显下滑的，10月份创下了年度的新高，12月份又上了一步。

就全年的指标来说，今年刚刚发布这个数字，可能记得不是太清楚，我觉得这些指标应该还是不错的。当然有一些指标是同比下降的，有一些指标是增速下降的，但是如果这些指标跟2012年相比是明显增长的，有一些指标是增速下降的，主要是房地产开发投资和住宅开发投资，房地产开发投资是同比增长10.5%，住宅开发投资是同比增长9.2%；同比下降的两项，土地的购置面积同比下降14%，商品房的销售面积同比下降9.6%，商品房的销售金额和商品住房的销售金额也是同比下降的。

2014年全年，商品房的销售面积是12亿平方米，跟2012年相比是同比增长8.4%，商品房的销售金额是7.6292万亿元，跟2012年相比是同比增长18.4%，商品住宅的销售面积是2014年全年是105182万平方米，跟2013年相比同比下降9.1%，但是跟2012年相比同比增长6.8%，商品住宅金额跟2012年相比是同比增长了16.7%。

这个说明什么问题？我们去年的市场全年是平稳增长的，而且实现了历年来的第二个丰收年份，2013年是一个发烧的市场，为什么这么说？因为年初的时候有一个国五条出来，交易环节，有关部门没有及时说明清楚，造成了一些交易上比较火热，市场新一届的政府不一定调控了，各地的地王频现，我自己觉得对于2013年的市场，我们觉得是挺揪心的，中国的经济不一定就是很健康的，我们当时也是希望2014年能够降温。2013年是发烧的市场，2014年开始是退烧的市场，2014年逐步在政策的叠加之下实现了市场的软着落，这样判断，我认为2014年的市场总体是平稳的。

在价格方面，昨天的研究发布了，价格总体是稳中有降的，70个城市12月份环比连续下降了9个月，像北上广深应该说现在二手房市场基本已经稳定了，已经开始上升了，我相信价格的稳中有降对于多数的老百姓还是满意的，这个下降的幅度大了，我们需要注意，但是价格的稳中有降也是前些年一直要追求的调控目标，以前没有实现，现在实现了。至于保障房安居工程，现在就不说了。

现在大家更关注的是2015年，我觉得2015年大家一定要看到，我们的房地产的市场的发展前景，不光是2015年也好，或者是2020年也好，我们城镇化再继续推进，新增的居民的需求是存在的，再加上棚户区的改造和城中村的改造，不管怎么样说，住宅的需求量还是大的。另外新型城镇化也好，新的业态发展也好，将来有新的业态发展空间比较大，我首先觉得这一点大家一定要认识到，我们的市场空间还是大的。关键是要认清楚，下一步怎么发展，怎么样创新发展，我之所以把题目定在创新发展和分类调控上，作为中央政府2015年政策上可能延续2014年的政策，不会出太多的政策，分类调控这一条，我觉得中央政府会更加完善，因为市场的差异性越来越明显，在市场的差异性越来越明显的情况下，分类调控越来越完善，具体我想讲这么几个问题。

第一，处理好增加有效供给与消化、盘活存量的关系，完善"双轨制"的住房供应机制，稳定住房消费。部分地方的存量没有消化，压力很大，去年的11月末，商品房的待售面积是59795万平方米，比10月份增加了，我们在建的规模很大，超过了往年的历史，这个不光是房屋的在建规模，住宅的在建规模也很大。这个在建规模大，说明后续的项目陆陆续续上市，消化压力大的地方消化压力会更大，我们一定要处理好增加有效供给和消化、盘活存量的关系。这里有几个问题。

1．要按照国家部署继续抓好保障性安居工程建设和棚户区改造。要完成3600万套，这是怎么算下来的，另外棚户区的改造继续加强，会产生新的供给，这个供给怎么成为有效供给。另外消化盘活存量也是一个很重要的问题，通过这两个关系的处理好，来稳定住房消费。

2．在供明显大于求的城市，仍要把消化存量作为2015年的重要任务。政府和有关单位除主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，由政府组织团购，集中安置。

3．在供明显大于求的城市，要创新保障房计划的实现形式。保障性安居工程虽然700万套在开工了，但是实现形式可以探讨。在供明显大于求的城市和空置房较多的城市，也可创新保障房计划的实现形式，充分发挥市场的积极作用，政府也可以以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，作为保障房房源，减少新建的保障性住房数量。

第二，尊重房地产发展规律和地区性差异，逐步建立分类调控、分级施政的房地产调控体系。

今天主持人也开始讲的，这两年没有讲调控，这句话不完全，中央这一届政府没有讲调控，但是从去年开始对于分类调控越来越关注了，是强调的分类调控，为什么强调分类调控，因为房地产是不动产，是特殊的，现在房地产市场的差异性越来越大，在这种情况之下，一定要强调分类调控，而且将来一定要建立分类调控的体制和机制，这里包括了怎么样明确分类调控的内容，强化地方调控责任。中央政府在分类调控中应加强对市场的监管，要注意对于风险的防范。在分类调控中，今天上午一些媒体问了这些问题，限购政策对于北上广深怎么样，对于北上广深的限购的调整，我自己从来没有提过建议，因为我感觉到北上广深是否限购，更多的不是房地产市场本身的问题，而是要考虑城镇化当中国家有一条很硬的，严格控制特大城市的规模，是从这方面来考虑的，这四个城市都是1000万人口以上的特大城市，这些地方资源和环境的承受能力是有限的，不可能无限进，所以今后限购的门槛跟城镇化当中的落户门槛是要一致的，是从这方面要考虑的，我不好说这些地方是否放松或者是调控限购，这个由地方提出来之后跟中央政府商量，但是考虑问题的思路不仅仅是从房地产本身考虑，是从更大的范围，城镇化的健康发展，尤其是特大城市的城镇化的健康发展来考虑，这次中央政府提出64个新型城镇化的试点，包括广州市，广州市要考虑这个问题，要考虑新型城镇化的试点门槛里和试点内容里就包括了这些内容，包括了落户的条件，包括了对于进来人住房问题的解决，保障性住房的问题，自然而然就会考虑这些问题，是否要调控。

要注重房地产的发展规律，房地产在前十年当中确实是起到了支柱性的作用，今后我们不应该老是靠这个，是很困难的。我们要走一条创新的道路，我们房地产更多要研究房地产的规律，我认为房地产，将来住宅产业以民生为主，有利于我们研究房地产的规律，促进经济的发展。

第三，转变房地产发展方式，促进建筑产业、住宅产业现代化。

要严格执行绿色、节能、环保的标准，推进建筑工业化和信息化的融合，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化，大力开发省地节能环保性项目，确保工程质量和安全。

根据住房和城乡建设部的工作安排，2015年建筑产业现代化要有新跨越。要抓紧制定支持政策，抓紧完善标准规范体系。要以住宅建设为重点，以保障房为先导，推动规模化、整体化发展。未来3年，要新增产业化建筑1亿平方米以上。所以建筑产业化和住宅产业化是很重头的行业需要关注的问题。

第四，积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。这是我们需要关注的，住宅这一块我们是要稳定消费，住宅这一块的稳定消费将来是一个很重要的内容，希望我们的央四条政策要进一步落实，把对于自住型和合理改善型的需求激发出来，可以稳定住房消费。另外新型的业态需要关注，商业地产前些年发展还是不错的，在去年的业态中，唯独商业地产的销售是同比增长的，相反办公、写字楼是同比下降的，只有商业地产是同比增长的，但是商业地产现在的问题是什么，地方总的规模大，业态配套结构不合理，特别是城市综合体，我一看了一些报告，包括珠三角，包括广州、惠州和东莞的商业地产的项目还有不少，综合体越建越大，越建越高，现在遭到了电子商务的冲击，将来怎么办，电子商务越来越发达，我们的物流配送中心要越来越加强的，物流配送中心这一块，另外贴近老百姓的商业网点。旅游地产毫无疑问是一个新的经济增长点，我们现在居民的生活水平提高了，大家都看重了这么一个旅游消费，另外我们国家出台了支持旅游业改革发展的意见，强调了我们的旅游要求观光旅游向休闲旅游并重转变，而且强调了现在开始，我们要抓紧落实职工的带薪休假政策，这个政策一落实，加上消费能力跟上去，这是一个比较大的前提。我们的旅游地产怎么来相适应，有三个问题，一是我们有不少旅游城市经营型项目涉及的量比较大，怎么样消化这些项目，住建部在前不久发了一个文件，住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场，这个面是很宽的，最有可能是在一些旅游城市，有一些开发企业没有销售完的房子能不能统一装修，统一配家电和家具，把一些配套的东西做好之后，变成了自己持有，还是可以探索的，而且在建设部这个文件里有一些支持性的政策，包括可以进行类似的试点，这是一块，还是有前景的。

另外，我们非常支持企业能够开发一些分时度假和分期度假的产品，我在不少场合呼吁，上个世纪90年代一些政府部门和一些国企、央企在环境比较好的地方做了一些疗养院培训中心，在开办之初发挥了一些作用，但是不少地方都惨淡经营，能否盘活一些为旅游业和养老业服务，这个市场前景比较大。养老这一块市场前景是比较大的，我们国家人口老龄化步伐很快，我们国家跟别的国家不一样，我们有计划生育政策，导致现在的人口老龄化步伐很快，这个消费市场，都看到了，我们的老是以聚焦养老为基础，社区为依托的，根据国家的2013年关于支持养老服务业的意见中，要求今后新开工的项目，住宅小区要按照人均0.1平方米的配建实施，我不知道广州市出台了文件没有，北京是出台了，我们的开发企业不管是自愿的，还是不自愿的都要关注养老这一块。我希望大家都要关注。另外单独开发一些养老的住区，我们也可以共同探讨。我们中国房地产协会和中国老龄产业协会有一个老年住区的试点，我希望大家在养老这一块可以探索的问题很多，这是一个社会消费的和明显的增长点。

第五，结合不动产登记、居民住房信息联网，或根据当前居民的住房现状及开发建设量、城镇化进程中的需求等，制定“十三五”住房（含保障房）发展规划，落实土地供应计划，按真实需求指导开发。防止一些地方盲目开发和过度依赖土地财政和房地产的问题。 在国家新型城镇化规划中专门有一条的，各个城市要制定规划，中央政府也部署了今年要制定规划，这个规划大家都需要考虑，我觉得多少开发企业也要考虑这个事情。

第六，按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表，推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，建立健全房地产法律制度体系，促进房地产市场平稳健康发展。财税改革我想等一下贾康院长肯定会讲这个问题，金融方面我自己觉得要落实央四条对于居民合理自住型购房支持，土地制度改革的核心内容要管住总量，严控增量和盘活存量。法律法规现在制定得很多，包括住房公积金的条例，住建部也在抓紧时间修改。这些长效机制有利于房地产市场的发展。

第七，要关注企业的兼并和重组。这个问题非常现实，地区的差异性越来越明显，根据国家统计局2014年12月16日发布的公报，讲的是经济和社会的公报，2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个，比2008年增加50.3%，我们现在常住人口，就算是53.7%，怎么算下来的，6.5亿到7亿的人口，平均每5000个常住人口就有一个房地产开发企业，你说这个开发企业的数字肯定大，哪有这么多的企业，当然这么多的企业包括的集团项目的子公司，还有一些不少的项目公司，但是不管怎么样，有企业就要开发，今后一个是市场的差异性，我相信2015年企业的兼并重组和企业的竞争很激烈，要正视这个问题，房地产的兼并重组并不是太可怕的，问题一定要正视，而且现在中小企业经营状况比较差的也是不少的，这些企业怎么样考虑2015年自己发展的前景问题，我想这个问题要引起我们所有企业的重视。

在市场的前景，在2015年我们一些好的企业肯定又是一个发展的机会，这个发展机会我刚才讲的，企业的兼并重组对于企业也是一个机会，另外在关注国内的市场的同时，我觉得也可以关注国外的市场，现在一些企业已经走出国门了。总的来说2015年，一个是创新发展，一个是分类调控，另外我们企业寻找自己发展的路径，最后祝大家新年好，谢谢大家。