贾康：房产税改革不可避免 应加快建立现代税制

1月20日，由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题，邀请行业内知名专家和学者代表，通过主题演讲和论坛沙龙等形式，共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向，并展望新一年的楼市。

峰会上，全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康发表了题为《2015中国房地产形势与房产税改革》的精彩演讲。贾康表示，房产税改革不可避免，支持房地产税的合理运行。房地产市场的健康发展要在它相关的从土地开发到交易再到整个链条上理顺所有的税费关系，通过阳光的程序，形成可以对接整个社会长远利益的全套的制度框架，这个制度框架要保证保有环节，税收从无到有，通过全民参与立法，形成社会可接受的最大公约数的合理的制度方案，在法制的保障之下付诸实施。以下为全文：

主持人：“税制改革”在近几年也是经常被官方和媒体提及的词语，而其中最受关注的应该就是房地产税了，早在去年年初，我们财政部长楼继伟就公开表示要推进房地产税立法。而在当前宏观经济增速放缓的情况下，作为房地产长效调控机制的重要组成部分，房地产税的推进又有什么重要进展呢？

接下来我们将请出一位在税制改革领域有扎实研究的专家。他在财政部科研所工作多年，在财政税收与国民经济的理论、政策研究领域有丰富工作经验，近年来他潜心研究房地产税改革，为房地产税的立法提出了诸多切实可行的建议。下面请用热烈掌声有请全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康先生带来主题演讲“2015中国房地产形势与房产税改革”。有请贾会长。

贾康：谢谢主持人，在座的各位嘉宾，各位朋友大家好，我利用这个时间侧重讲讲房地产税改革这方面的研究的看法。前面朱会长对于房地产市场运行的认识，我都有同感，时间关系我就不展开说了，在基本的判断上，在2014年开始的时候，崩盘、房价断崖跳水等等说法，就是证明我们的楼市出现了回调，在去年的十一长假以后，高端的市场企稳，这个表现在其他城市有一些共性的表现。低端市场，在温州代表的近乎于崩盘之后有一个企稳的现象。

各地逐步取消限购，这是一种适应性的调整，本来这个限购就是不得已，在舆论和社会压力之下，政府要做出的，跟市场的经济中长期发展相违背的行政性手段，不得不做的一种暂时的处理，在条件改变之后，当然就应该根据各地的情况退出限购，现在只有少数的城市是限购了。

在制度建设方面必须推进一些我们走向国家治理现代化，走向现代必须达到现代税制的改革了，在讨论具体的税制改革之前，我想强调一下，在房地产调控的方面，中央决策层的基本的态度，我把它称之为双轨统筹，整个的房地产概念下，不光有市场，还有政府履行自己的职责来组织社会方方面面的有效的供给，形成一种托底的保障，这样的一个重要的任务。所以实际上说到房地产是要双轨统筹，从保障轨来说，首先是政府在这几年间加快棚户区改造和保障房建设方面已经不遗余力，在最近一段时间，托底让低收入者住有所居，把廉租房和公租房并轨，这是合理的，实际廉租房和公租房的界定已经划不清了。社会成员在低中收入的概念上怀有的共有产权法，取得这种保障房当事人在形式来说是有部分产权的，适合一些年轻白领，一些大学毕业生走向工作岗位，谈婚论嫁的时候，这时候中国社会的丈母娘出现了，女方的家长说必须要有产权房，这时候共有产权房就很好了，实际上回到了实质上，它仍然是保障房的性质，这个保障房拿到手后不能随行就市卖出，年轻人在共有产权里成家，过几年之后，自己的收入继续提升的过程中，有可能再出一笔钱把这个房子买成完全产权房，这个过渡完全可以设计，而且有利于社会和谐。这种保障房的有效供给里，把保障供给争取几年做到位，房地产市场应该让市场起作用的这个轨道上的事情就好办。低收入决层，收入加薪层不闹事，不造反，房地产市场的商品房在公平竞争中让市场来配置。中央现在说到房地产市场的时候只是说一句话，促进房地产市场健康发展，甚至不提调控二字，不能理解为没有调控，只是双轨统筹，中央管理部门是注意到政府首先尽责是把保底和托底做到位。今后考虑房地产市场健康发展要以经济手段为主的调控框架，这个需要有制度建设，这个制度建设里不可能涉及到税收的，因为放眼看去，世界上其他的经济体，只要做市场经济，房地产市场，从土地开发，到开发之后形成的产品的交易，再到交易之后不动产的保有，包括消费住房的保有环节都有税，中国在这方面过去在消费型住房保有环节是无税的，盖房走到一定阶段意识到必须从无税到有税，必须推进制度建设。

最新的要求，三中全会做出全面改革顶层规划之后，要加快房地产税立法并适时推进改革。这个延续了过去10多年关于房地产税保有环节的文件强调的制度建设的大方向，从无到有在住房保有环节建立合理的税收制度，这个税收制度在10多年前有一个我们称之为物业税概念下的铺垫，这个物业税当时指的就是住房保有环节建立的税制，曾经有6个城市，后来又10个城市叫做模拟空转的试点，往后有重庆、上海两地房地产税这个概念之下，现在成为房地产保有环节税收，或者是称之为狭义的房地产税的改革试点，两地的税的进展，柔性切入，在制度框架下是清晰的，在保有环节每年要开征税收了。现在我们考虑一下这个制度建设，有一个重要的往前看，对于税制改革产生支撑作用的重大的改革部署，就是对应于现代国家治理，我们启动了不动产登记制度，一两年之内要做到位，2018年中国所有的城乡，包括海域，不动产登记制度要完成所有的确权和登记，在信息上叫做一网打尽。这显然是对于国家治理必须要做的一件事情，不动产是非常重要的一国财富的非常基础性的存在形式，是关系到企业和千家万户的一种恒产，不动产要有登记制度，后面跟着的有保护制度、交易制度，以后一系列跟它的需要做的调节制度，不动产的登记就像我们的社会关于社会治理，对于每一个社会成员出生的时候要发放身份证，不动产以后也是这样，任何一处不动产所有的信息都记录在案之后，在联网的状态下可以非常便捷地有必要的情况下提取信息，支持相关的财产保护、财产交易，经济社会管理的所需要的相关职能的履行。中国政府要推进反腐和今后土地开发交易不动产全套的公平正义的法律制度的运行要内在的关联，首先出发点是清晰，确切保护产权，保护社会成员应有权利的现代国家治理的切入点，这是符合所有社会成员的根本利益，支持房地产税的合理运行。

在房地产税方面，我们首先从它的正面效应方面来说，在座的各位都很关心这个事情，牵动着千家万户，牵动着以后房地产业的总体发展，从保有环节的税收，从无到有的房地产税的建设，以后很可能不再沿用房地产税的概念了，以后看看什么概念，现在这个狭义的意义是可以使用的，它的正面效应是有利于促进房地产市场的健康化，显然保有环节有了，每年要交的税收，供需双方在这个情况下，供给会调动以前闲置的不动产进行交易，卖出或者是租出，使这个供给更加平衡，这当然是有利于房地产市场更加平稳，减少泡沫，另外影响以后房地产市场大量的买房人的选择，很多的买房者会考虑不再首选那种大户型，原来想买了房子买到手，没有持有成本，买一个大户型，现在变了，很多人考虑还是更实惠一些，买一个中小户型，相当一部分的需求变成中小户型，影响开发商对于市场的预测，更多地提供中小户型，这样带来中国城镇化推进过程中土地集约利用水平的提高，当然是一个正面效应，总体来说房地产市场的健康发展会和房地产税的制度建设形成互动，不能说这样一个税收推出来之后，房地产的价位会应声而落，变成一个很低的水平，这是不可能的。未来有4亿多的人从农村转入到城市，他们要解决住有所居的问题，这个有购买力的需求，使得中心区域的楼市平均价位表现为上扬曲线，房地产税不会改变这个曲线的基本模样，但是会使这个曲线不会太陡。

房地产税，地方政府履行自己的职能，打造地方税体系，房地产税一步一步发展起来之后使中国的地方税形成一个支柱性的力量，地方政府只要专心优化本地投资环境，和提高本地投资水平，这个保有环节的税收每隔一段时间重评一段税基，是配合着前面改革里怎么样消除地方过度的负债，消除地方政府的土地财政短期行为，单打靠土地批租带来的不良影响。

贯彻我们三中全会所说的，逐渐提高直接税比重，替代中国比重比较高的间接税，使全社会消费大众来形成实际的税负承担者，这种给国库做贡献的主力是消费大众的特征，中国实际上形成了比较高的税收痛苦问题，很多的社会成员在低中税收中的情况，吃的馒头有税，月饼中有税，会很生气，对于这样的问题关注之后表现出来的不满，这个社会要进一步提升，更合理的是要提高直接税的比重，降低间接税的比重。直接税是先富起来的阶层，在享受资料的层面上做出的让步，总体来说，这样一种置换会降低整个社会的税收痛苦，使整个社会更加和谐，承担社会的主体要有支付能力。

在整个社会的收入再分配，土地集约利用方面，这个税产生积极的影响，让先富起来的阶层做一些税收的贡献，也是符合他们的长远利益，社会再分配，减少收入差距，土地的集约利用对于中国来说意义非常重大。

房地产税有利于培育发展民主、法治、公众参与制度机制，从社区到基层地方政府辖区掌握的税源，这种税的征求需要有信息方面细致的了解，越是低端的政府越减少信息不对称性，收的税使辖区内的成员受益。美国的情况，拿了这个税很清晰的，交了税之后有一个通知，您的税用于年度辖区的教育，多少用于辖区之内的道路建设和桥梁建设等等。是很清晰地说钱拿了之后为当地的公众谋利益的，为人民服务的，当然前面欢迎大家参与，一起来评头论足这个税按照什么税率设计，在征求的过程中更加合理，有广泛的公众参与，美国地方政府把其他的收入算清楚了之后，让公众参与，开的听证会，确定倒算出来的税率，这有地方自治的空间和弹性的宣传。他们认为得到了民主权利，大家一起来决定辖区之内公共资源怎么配置，促进民主法治化建设的一种全民培训。

这些房地产税的正面效应从理论分析来说都是可以期待的，有不少的朋友反复地问，感觉中国和外国不一样，这里面是否有问题，有的朋友说得很直接，这里面可能有法律的硬障碍吧。有的朋友说人家外国征收保有环节的税收，土地是私有的，中国的土地是共有的，这个说法很多朋友反复地问，我也反复地解释，应该讲客观地说，其他市场经济国家的土地确实有私有制，包括城镇土地，但是不是一色的私有制，有共有和私有的，不是说只有私有的土地上才开征房地产税，以英国为例，这是老牌的资本主义国家，它的土地有共有的，也有私有的，不同层面的，所有地皮上的住房的不动产开征他们在基层所称为财产税收和不动产税收是一视同仁，全部覆盖的，我们特别行政区香港土地没有私有的，除了新界一块特殊处理，那个地方不需开发，统统是非私有的，年复一年开征的就是保有环节的税收，所以不存在一些朋友反复说的，听说的一些案例跟这个也矛盾，只有私有的土地上有这个税，不是这样的，我们把这个基本情况摆在这里，要理性讨论。不同终极所有权的地皮不妨碍这个地皮使用者有税收的调节，我们改革80年代的时候，下了很大的决心，83年、84年国有企业开征所得税，因为企业都是国家的，国家拿着产权还要跟自己的企业征一道所得税，当时的逻辑说得很清楚，这个企业实际运行主体是具有独立意志的商品生产经营者，如果他们在税制面前不和其他企业一样上交所得税的话，是不可能形成公平的环境的。从这个道理来说，国有企业也要上交所得税的状态。我们经过一些努力，规范处理上交所得税之后的收益上交的问题。土地的终极产权是国家的，但是这个地皮上房产的持有者，土地使用权者拿到的房产形成的物质利益是显而易见的。

我的朋友说我之前买房子的时候已经交了内含70年的土地批租，再来征收不是重复征收吗，他们都是并行不悖的，中国也是这样一个框架，我们不否定如果开征之后，会影响土地批租形成地租生成的价格和水平，这两者是协调的。还有一些其他的讨论，就不说了。

这个改革大方向是建立现代税制，有这么多正面效应，也没有硬的法律上的障碍，加快立法，一定是公开的，去年明确了这个原则之后，人大表态要尽快进入立法程序，大家可以参与讨论，大家都可以通过征收意见的过程表达自己的主张，体现自己的利益诉求。这个过程一年是最基本的，最最理想的情况是走一年，可能会走两年，中央有一个要求，2016年，也就是后年财税改革基本要建成，在这个大的背景之下，我认为比较大的背景下，加快立法在两年或者是两年多的时间程序走下来，如果2017年年初的两会上正式审批通过房地产的立法，就不是两地试点扩大范围的问题了，是怎么开征的问题了。在这个方面我随便说一句，我一向认为这个改革不可避免，我始终强调在被预见的将来，中国的房地产税的制度框架不是照搬美国普遍征收的模式，总体来说不能是美国的这个办法，见到一平米征一平米，如果这样做，整个社会接受不了。

总体来说，房地产市场的健康发展要在它相关的从土地开发到交易再到保有整个链条上理顺所有的税费关系，通过阳光的程序，形成可以对接整个社会长远利益的全套的制度框架，这个制度框架要保证保有环节，我们的税收从无到有，通过全民参与立法，形成社会可接受的最大公约数的合理的制度方案，在法制的保障之下付诸实施，这是我们讨论房地产税的一个粗线条的认识。

主持人：感谢贾会长非常精彩的演讲。