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新年峰会论坛综述:新常态下房企如何引领先机?

2015-01-20 17:49:44 来源: 网易房产
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多位嘉宾就“新常态”下房地产企业发展精彩发言。

论坛:

1月20日,由网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“新常态下的转型与创新”为主题,邀请行业内知名专家和学者代表,通过主题演讲和论坛沙龙等形式,共同分析2015年中国的宏观经济形势、探讨房地产政策走向,并展望新一年的楼市。在峰会上,多位嘉宾参与了主题为“‘新常态’下房地产企业如何引领先机?”的论坛沙龙。以下为论坛精彩实录:

主持人:处于社会转折时期的中国房地产业将如何适应新常态,行业转型升级的新动力又在何方?中国房地产企业如何提升自己竞争力?今天我们非常荣幸能邀请到房地产行业的重量级人物和我们一起探讨《"新常态"下房地产企业如何引领先机?》这个议题。

我们的对话嘉宾是:奥园集团执行总裁杨忠;越秀地产广州副总经理伍岳峰;世联地产董事、首席技术官黎振伟;戴德梁行广州郑州公司总经理黎庆文;网易房产全国总编辑严家森。

主持人:时间关系,我们圆桌论坛加快节奏,各位简单做一个自我介绍。

首先第一个话题是房地产界很感兴趣,我们消费者投资者也很感兴趣的话题,房价,这个话题我不知道是否方便预测,刚才说到的这个背景,房地产的新常态,这是跟以前不太一样的稳定有变化的一年,这是一个黄金时代到白银时代,这是一个换挡期,不管怎么样,依托这样的表述,当下2015年以及未来,房价如何走,可以做大胆预测。

黎庆文:我自己比较认同刚才一些领导,包括同行的观点,房价一线城市是暂稳定的,个别地区因为好的政策出现一些上浮,三、四线城市因为供应量比较大,人口红利已经消失了,所以三、四线城市的房价我个人估计还是比较平稳的。

主持人:全国的房地产呈现分化的阶段。

杨忠:我个人认为总体全国房价的走势应该是在波动中平稳上升的,这是一个总体走势,但是一、二线城市和三、四线城市有区别,一线城市波动的幅度小一些,上升的趋势会比较明显一些,三、四线城市可能会出现波动幅度比较大,上升的选择、价格走势的选择方向犹豫一些,稍微看长远一些,最终还是往上平稳上升的趋势。

主持人:审慎乐观的态度。

伍岳峰:我一向对于广州房地产市场抱有乐观的态度,在去年6月份大家很悲观的时候,我对很多媒体说,在2014年9月见底,在2015年的3、4月份复苏,当初对于这个市场做一个比较乐观的判断,对于中国经济发展基本的判断,国家对于宏观经济的发展有一个底线管理的,必须得保障整个经营体系在平稳增长的情况下去使这个行业有平稳的发展。

对于今后市场的走势,我一个观点,人口多的城市房价就会平稳上涨,人口少的城市房地产企业会有很大的挑战。

主持人:人口是一个很大的因素,统计局公布了GDP的增速,7.4%,如果要维持这个,房地产继续作为支柱的产业。

黎振伟:中国房价有时候讲不清楚,政府数据很难准确,一个限购,一个合同,房价猛得上去了,太多水分令很多人搞不清楚。第二,房价是分化了,我们作为代理公司很清楚的,现在楼很难卖,很多三、四线城市销售是很大的困难,怎么可能升呢?还有前一段时间这么高的价格,现在电商这么厉害,也不可能升。我们原来市中心配套很好的地方,房子不多,想不升都不行,一线城市优质地块,我觉得房价问题需要综合来看。

严家森:房价跟其他商品的价格都一样,是供求关系决定的,在一线城市里,因为整体城市的资源,教育、就业各方面的资源令它的吸引力非常大,它涌入的人口,整个城市吸引力比较大的时候很难降下来。我认为2015年整个分化很明显,包括一线城市在内的人口流入,比较大的城市,它的房价会稳中微涨,在全国其他的一些三、四线城市,人口流入度,流出人口,房价会下调。从全国统计数据来说,会持平。

主持人:今天的主题转型,几位都是这个江湖中勇敢的试水者,而且是一线的从业者,既然说到了一个新常态,既然说到了很多房地产都有变化,比如有的在启动多元化,有的转向轻资产运营,有的转向城市配套服务商,还有加大了海外项目的投资,我不知道现在面对分化的房地产企业路径,我们首先有请中间两位房企的老总谈一谈你们应对新常态有什么策略,有没有什么转型的困惑和方法?

杨忠:现在白银时代应该是对于房地产企业影响是比较大的,白银时代的到来,尤其是移动互联网的冲击,不仅仅是房地产产业,对于其他行业影响也很大,对于房地产的定义都产生了变化,传统的房地产开发商的工作内容,他们的工作流程,甚至是盈利公式都产生了变化,在这种情况之下,房地产企业的转型势在必然。在白银时代,如果做得好,转得快,可能从白银转到黄金,甚至是钻石。如果做得不好,很有可能下去了。

比如我们奥园也在积极行动,在15号发布了一个互联网战略,我们确定的自己的互联网战略思想,首先战略思想的核心,给我们的角色做了重新的定位,做商住客户的运营服务商,另外我们确定了客户至上的要点,还有极致的思维,还有平台思维,以及我们迭代创新的思维,构成了我们的战略思想。在战略规划上做了很多工作,其中第一个战略规划,我们打造自己的互联网战略的生态资源,本着一个合作、开放、共赢的心态打造以客户为中心,房地产开发商参与,还有很多社会的资源,一个客户平台,我们自己有5个平台,建立了6条渠道连接,最后用大数据做支撑,做这一件事情,这是我们自己的互联网战略规划的一部分。还包括跨界资源整合,这是战略规划的第二部分,还有自己内部的管理手段,比如营销O2O平台,等等方面做了一些完善改进。还有很重要的,我们奥园已经打造出了一部分,也正在打造,叫做AO产品系列,制定一个很好的战略规划,然后也制定一些具体的措施来实现。我觉得房地产企业,奥园也是这么想的,抓住这个机会,白银时代我们有可能地产企业做得比以前更加好,这是大致的一些想法。

主持人:这是奥园带给我们转型的世界观和方法论。

伍岳峰:企业的管制假如是一种常态的变革,就不存在转型,假如企业都是比较古板的一种运作机制,或者是对于未来的判断是基于一条路走到底的,就必须要面临着转型,我们看网易的例子,是变易,变易跟创新连在一起的,每个企业每天处在变当中,就不存在所谓转型的问题。

我们越秀地产,我对于这个企业的忠诚度还是比较强的,在这个企业工作了25年左右了,我一直看它一直处在企业管制的变易过程当中,从它的企业的变革都是不断地变易的,我们觉得在这个情况之下,在这个主题是新常态的转型与创新,我说这个创新真的非常重要。我们地产创新,我觉得在这种常态机制模式之下,首先是企业管制的创新,比如合伙人制,比如说是跟投,比如是让员工跟我们一起做老板,这都是很新鲜的课题,但是我们已经很早在做了。这个做的目的是把我们所有企业各方面的力量变成一个方向,这个本身是一个新的话题,首先是企业管制方面的创新。

第二,营销理念的创新。以客户为导向的时代,做地产营销必须把客户摆在第一位,我们越秀地产在做什么事,跟李总有合作的,在两年之前对于所有的客户进行细分,根据客户的需求精准地研究我们的产品,最大程度上满足客户的喜好、偏好,他需要什么,我们才做什么,使得我们的产品更加精准,更加精细,这样的话,我们本身客户才喜欢我们的产品。这个客户有什么变化,比如刚才讲的是老龄化的问题,你必须得适应人口结构的变化,老了之后住宅需要什么,我们极早地进行研究,我们根据中国人的喜好,养生适老是一个主题,是以养生为主的,这是它的一个客户特征,我们必须在这方面根据它的需求研究产品,适应这个时代的发展。

另外我们很关注环境的变化,我们越秀地产在绿色地产方面做得很足的,甚至有的节能50%。

主持人:作为房企来说,首先要积累一些东西,才能在这样的形势下出击,在这个方面来说,转型就是一种创新,创新也是一种转型的方式。

黎庆文:我自己思考一下这个创新,我归纳一下有5个方面的创新,首先是资源整合,多元化发展,整合银行,包括整合一些下游企业等等。

第二,是产品创新,现在的背景,我们的人均从20多岁到60多岁都有消费能力,我们的产品比较细分。刚才说到养老产品,怎么创新,对于一些年轻人的产品。

第三,全球布局能力,是影响到整个公司管理的体系和文化,通过全球不同市场变化平衡整个企业的利润。

第四,对于长期服务这些客户的能力,房地产企业从15年前到现在可能已经卖了1万套、2万套,十几万套的房子,本身拥有了几十万个客户的终端,我们长期服务他们是有利润的,但是需要部署,服务能力的创新。

第五,内部激励机制的创新,就像万科一样,让员工参股进行激励机制。

在五个方面的创新最关键是解决资金的问题,因为资金问题是决定了开发企业一个最根本的开发方式,这是我的观点。

黎振伟:在这么多创新力最重要的是观点的创新,认识的创新,我经过了28年,经过了很多事情,这么多年一直在创新,为什么现在谈这个谈得这么多,时代不一样了,过去的方式已经不行了。我们真的从本质上认识到房地产的方式在变。

从互联网给我们发展的冲击,我们意识到你不变不行,互联网讲究的是互通互联,共享共赢,还有优化资源,我认为房地产这么多年我们非常没有优化资源的,如果中国不再节省土地和能源,可以说我们下一代没有明天了,没有未来了,我们这么辛苦赚钱了,是为了什么?满天的雾霾,环境这么差,我们的领导和官员,包括消费者,可持续地看这个行业,才能解决这个问题。

主持人:谈到观念的创新,网易今天提供的是观念碰撞的平台,几位关于房地产企业的转型做了一个讨论。

严家森:创新的五大类型,刚才黎总总结得非常到位,我一直在媒体行业里看到了越秀一直以来的微创新,每一步都有一些新的东西出来,最近也参加了奥园AO的发布会,我感觉到广州一直有创新的举动,去年2014年大家这么集中谈创新,的确像黎总说的整个大的形势有了很大的转变,互联网思维袭击了全行业,包括房地产,大家感觉到创新的紧迫感和多种的可能性,所以大家非常集中地提出来。我相信未来应该说会有更多的房地产企业拿出更多创新的举措。

主持人:最后的话题,这个事跟最近的股市有关,很多人说应该买楼炒股,我不知道几位对于这样的到底是买楼还是买股怎么看,很多人在问现在该不该买房,做一些投资置业的指导。

黎庆文:如果整个社会连扫地的阿姨都说买股票的时候,你就要小心了,可能到时候接烫手山芋的人就是你。第二个观点,如果我们有这样使用需求的话,就不要犹豫了,看中了就买了。

杨忠:关于买楼或是买股,第一是你的个人资产所占比例,第二跟个人投资股票和投资房产的能力,这两个条件想清楚,才能得出结论。

现在该不该买房,如果真是简单地说,我觉得一线城市,包括广州,有潜力的房,无论是住宅,还是商业,都值得买,如果大家实在不好选择,奥园在售的几个产品性价比相当高,可以出手。

伍岳峰:买房买股都可以买,关键是节点,有一个统计,前10年的时候,买房的时候,到现在是升了3倍,买股票升了1/3,是目前的现实。

黎振伟:这个问题在中国很容易回答,过去10年买房的人都赚了,买股的人,是一般的小股民,都亏了,如果是小股民的话,你的钱真的不太多的时候,你真的要稳赚的话是买房子,今后的房地产不会像以前很多倍的增长,看过去跟未来有所不同。我在1992年就是股民了,我现在一直靠房子能够保持价值的。

另外买房的问题,炒房和投资的时代过去了,对于买房的人来说,你一定要问自己,你买房的理由是什么,要回答清楚再去买。

严家森:关于股市,我不太懂,但是跟一些朋友交流过,他们判断有一个新的模式到来,关于买房,如果是刚需的,改善的,是自己居住的需求,现在出手买房是比较好的时机。

主持人:接下来现场的媒体朋友有什么问题可以向台上的嘉宾提问。

记者:我想问一下奥园的杨总和越秀的伍总,你们刚才说了一线城市今年会涨,我想问一下具体什么时候会涨,是年中还是年末,你们奥园和越秀的产品进入到2015年,你们之前的折扣优惠是否已经收起来了。

伍岳峰:一线城市为什么会涨,刚才在跟黎总讨论的时候我讲了一个观点,因为人多,北京、上海、深圳和广州的户籍人口跟外来人口比,大部分都超过了1:1,深圳是2:1,在这种情况之下,政府在配备土地资源的时候,是按照户籍人口配对的,所有的设施,没有考虑外来人口,造成是两个人,甚至是三个人争一个人的资源,所以价格贵。中国大城市或者和特大城市的发展,人多,你找人多的地方是永远不会错的,我们越秀地产的产品,很明确地告诉你,是偷偷地涨了一点。

杨忠:广州楼价会之涨,我同意伍总的意见,为什么一线城市会涨国外的投资者,包括评级机构很多人没有意识到中国房地产跟国外的不同,中国人对于住房有一个民族属性是国外人不具备的,中国人对于房子的感情和依赖很多国外的人是理解不了,中国人大家都知道还有一个什么样的本性,人往高处走,很喜欢光宗耀祖,成功的人士,民族的属性,置业是往最好的地方走,一旦成型之后,一线城市的房价上涨的趋势是很快明显的。广州一线城市的房价我很看好,广州的楼价什么时候涨,今年年初大家有一些小动作了,在奥园可能春节还有一个优惠动作,但是绝大多数的企业在春节过后,在一线城市的房价上会有一个上调的动作。

主持人:非常感谢我们几位顶级专家学者和行业领袖的精彩言论,相信在座各位从刚才的一番思想碰撞中,都有所思考,有所收获。

新年峰会论坛综述:新常态下房企如何引领先机?

麦绮欣 本文来源:网易房产

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